1998進入商品房時代以來，雖然各大城市經歷了兩輪大調控，但房價壹直越漲越多。
住房市場難題
5年後，黃在京郊買了壹套近200平方米的豪宅。(今年7月北京50套商品房開盤均價12156元/平方米)5年前，上海農行和黃在廈門以4000元/平方米的價格買了壹套房子。10年前，黃想在中原的壹個城市買套房子。當時價格是800元/平方米。
相對於收入，房價從來沒有便宜過。
“如果每個月能存下1，000元，到時候8年就能買壹套1，000平米左右的房子。”那個社區有個好聽的名字，叫“綠雲”。黃看著那些童話般的房子壹天比壹天高，壹天比壹天漂亮。他每天騎車經過塵土飛揚的淮河路，琢磨著自己會變成哪家。
那是十年前，黃即將大學畢業，正在去實習單位的路上。那壹年，中原城市最大的居民區是“綠雲”，它在他的學校圍墻外瘋長。“好像是當時為數不多的在報紙上登房屋廣告的小區。”黃離開了那個城市，輾轉廈門、上海、北京等城市，努力回憶那塵封的青蔥歲月。“我想過在那裏買房子，但當時，我買不起。”
從江西農村走出去，住進自己的樓房，在十年前對他來說是壹種奢望。“應該是800多元壹平米吧。”他記得當時報紙上登的房價，幾乎是那個省會最高的。10年前，萬科集團(王石博客、王石新聞、王石發言)老板王石讓下屬做了壹個全國12城市房價收入比的調查，他得到的平均值是8.4。“我和壹個好同學算了壹下，如果我每個月能存下1000元，按照當時的房價，八年就能買壹套1000平米左右的房子。”黃在工作的第壹年幾乎沒有攢下壹分錢，因為當時的月薪只有800元，受不了那個省會的收入差，就跑到廈門來了。
十年前的春天，也就是後來的“地產界的章子怡”，SOHO中國的老板潘石屹(潘石屹的博客，潘石屹的新聞，潘石屹的談話)，就在兩年前和另外兩個老朋友從萬通分開，請了五家設計公司做策劃，規劃SOHO現代城。當時現代城大廈位於東約1000米，規劃北京東四環。人們期待著“四環夢”。北四環從北學院路到四元橋已經通車好幾年了，那裏的房子是全北京最貴的，已經4000多塊壹平米了。
五年前，黃花了五年的積蓄，從銀行貸了50萬元，在廈門買了第壹套房子。“買房後，希望每年能存下65438+萬元。”他的儲蓄夢想增長了10倍，買的房子每平米4000多元，比他渴望的“綠雲”貴了5倍。
潘石屹在做看似陌生的SOHO現代城的時候，還是北京東三環外的老房子。有幾家大廠是那裏的老板，有兩個很土的名字，壹個是大北窯，壹個是郎家園。直到幾年後，相距幾千米的大北窯、郎家園等幾個北方村落的地名被綁在壹起，在東長安街的兩側，出現了壹個絕對現代、絕世的西方名字——CBD。
五年後，黃從廈門搬到北京。他靠寫書謀生。他把廈門的房子賣了8000元壹平米，在北京郊區買了壹套近200平米的豪宅。“和收入相比，房子的價格從來都不便宜，但壹定要買。”黃對有壹種簡單的安居樂業的感覺，似乎終於能夠安定下來了。“‘綠雲’裏的房子壹直是我想要的，直到現在。”他說他真的很想回到那個城市，看看“綠雲”。
房改啟動是為了刺激內需。
“買了房子，還要花錢裝修，還要買家具家電，進而帶動很多產業，不僅從投資的角度可以拉動經濟增長，從消費的角度也可以拉動經濟增長。”
當黃收拾行李準備去廈門經濟特區時，時任國務院總理的朱？重點發布了壹個國務院令。“我當時並不知道這些事情。房子對我來說只能是夢，除了夢。”他畢業的單位曾經給他提供過單身宿舍。“老同誌都有房子，都不大，大多四五十平米。”
後來被視為房改綱領性文件的國發[1998]23號文件，以“取消福利分房，實現居民住房貨幣化、私有化”為核心討論多年，天津等城市試點的住房制度改革正式啟動。那壹年，香港的房地產價格暴跌，亞洲金融危機席卷而來。在許多學者看來，實際上是朱站在了房改的最前沿。政府在基金會領導下實施積極拉動內需政策的重要舉措之壹，中國雖然沒有受到直接沖擊，但內需不足、消費不旺仍是必然。“加快住房建設，促進住宅產業成為新的經濟增長點”被明確為房改的指導思想。
“1998年，中國經濟發展不快，中央領導說把刺激經濟增長放在第壹位。不大舉投資，大舉投資，全國GDP7%的7%和8%的目標就達不到，”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌(顧雲昌博客、顧雲昌新聞、顧雲昌)(顧雲昌博客、顧雲昌新聞)參與了整個房改政策從65438到0998的制定過程。“房屋建築的產業鏈很長，涉及幾十個行業，建材、化工、鋼鐵等。，所有這些都應該會推動增長。”啟動房改的最初動機是讓房地產業成為國民經濟發展的支柱產業。當時目標很明確。
“買了房子之後，妳要花很多錢在裝修、家具、家電上，反過來又帶動了很多產業。前期和後期都帶來了這樣的產業鏈效應，既可以從投資的角度拉動經濟增長，也可以從消費的角度拉動經濟增長。是雙拉。”顧雲昌對最初的想法持樂觀態度，但如果個人買不起房子，這將是刺激內需的“鏡中花”。
很多人還沒有從單位出錢建房買房的想法中轉過頭來。“每個人都在等待住房分配。我們在華中某城市開發的第壹個小區，賣了五年才勉強賣完。”鐘芳公司是中國最早的國有房地產公司之壹。吳先生已經工作多年了。“很多人不習慣。再壹個就是誰有這麽多錢。”
是基於大部分人買得起房的考慮。1999年2月，中國人民銀行發布的《關於發展個人消費信貸的指導意見》中首次提出了“積極發展個人消費信貸”的概念，提前消費、住房貸款、抵押貸款相繼在國內推出。這種意見在多年後造就了數百萬“房奴”。
幾年後，在廈門做廣告賺了些錢的黃決定買下第壹套房子。“看來我要在那裏度過壹生了。”壹家銀行很快給他提供了貸款。“找了朋友的公司蓋章收入證明，很簡單。”他的戶口留在了中部省會。“他們似乎不在乎它在哪裏。”
黃買的第壹套房子，面積140平方米。1997全面房改啟動前，建設部等部委對日本、歐美等8個發達國家的居民人均住房面積進行了專項調查，提出我國人均住房面積應在30-40平方米之間，並根據計劃生育政策制定了90-120平方米的標準。
人們已經逐漸從福利分房的習慣中走出來，買商品房已經不再稀奇。黃在買了房子後的第二年，房價開始進入“暴漲”時代。
在“造城”運動下，房價大躍進。
月薪五千多，買不起五環內的房子。
當年輕的黃搬進廈門的新居時，60歲的劉榮成搬出了他出生以來壹直居住的四合院。用他得到的補償，他在北京旅遊了幾個月。2002年底，他在通州區壹個叫新華聯家園的小區買了壹套120平米的三居室。"考慮到退休和住在郊區，空氣是好的."劉榮成打算壹直住在通州。在這裏買房的壹個主要原因就是房價便宜。“才2400元壹平米，市內三環6000多元。”
2006年，老劉又要搬家了。“兒子要結婚了，新華聯的房子要給他做新房。”他期望兒子工作後能賺錢在城裏買房，但是重慶中信銀行，月薪五千多的兒子根本買不起五環內的房子。“五環內沒有1萬以下的房子，他買不起。”就連劉榮成住的新華聯也漲到了近8000元。
“我兒子最後買了個便宜的房子，5000多每平米，還在按揭。”兒子在河北很遠的地方買了房子，和劉榮成交換，劉榮成搬到了河北的壹個小縣城。“鄰居都是從北京搬過來的，不陌生。”劉榮成搬家的燕郊鎮，距離北京四環30公裏，隸屬河北廊坊。過去幾年，在北京生活和工作的人多達20萬。
潘石屹在北京有壹套豪華公寓。他更喜歡在北京郊外的八達嶺山腳下曬太陽。隨著多個地產項目的成功，操著壹口西北口音普通話的老潘有了財力，聚集了納多建築設計師的智慧，打造了壹個名為“長城腳下的公社”的別墅群，使之成為京城名流雲集之地。
在劉榮成從城裏搬到郊區，又從郊區搬到外省的那幾年，北京房價每年的漲幅都在10%以上。到2006年底，北京商品房銷售均價已經上漲到8792元/平方米。2007年上半年，這個記錄再次被打破，北京五環內萬元以下的房子不見了。
高房價下，買房成了難題，不可能安居。“住房保障體系的債務，使得大量本應在保障體系內解決住房問題的居民進入商品房市場解決住房問題，導致剛性需求始終無法分流。”參與房改制度設計的烏日圖說，由此，中國各大城市進入兩輪大規模調控，但調控越多，房價越高。
2004年春節後，宏觀調控在給房價降溫的時候，老潘寫了《2004年北京房地產會怎樣》，預測“房價會漲”，此後多次重申這壹觀點。後來有媒體報道，老潘被建設部批評“不點名”。但是，房價真的像小光頭說的那樣漲了。
2004年，全國人大常委會副委員長盛華仁透露了壹組數字:2001到2003年三年間，地方政府土地出讓金收入為9100億元。從1998到2003年的五年間，全國發行的債券只有9300億元。土地出讓金給地方政府帶來的巨大利益由此可見壹斑。
“房改十年，房價漲了好幾倍。好像早些年買房的都賺了錢，沒買房的現在都買不起了”，這位退休的建設部官員說。“在這個過程中，包括地方政府在內的新的利益集團已經形成，降低房價變得很難，這是價格更高的根本原因。”
三年三個文件壓不住房價。
房價不為兩輪調控和行政手段所動，上漲趨勢依舊。
2005年5月，國務院轉發了建設部等七部委關於做好穩定住房價格工作的意見，即25號文件..在全國房價快速發展的同時，國家層面對房價的控制也開始了。
《意見》要求，認真落實國務院各項調控政策措施，做好供需雙向調節，抑制投機炒房，控制購房投資，鼓勵建設普通商品住房和保障性住房，合理引導住房消費。“加強保障性住房建設，完善廉租住房制度”被突出強調。
25號文之後，壹些相關政策也隨之出臺，習慣上被稱為第壹輪宏觀調控。遺憾的是，房價並沒有按照25號文的要求下跌。相反，很多地區再次掀起了漲價潮。
壹年後的5月，建設部、發改委等九部門制定了《關於調整住房供應結構穩定房價的意見》，由國務院轉發，後被稱為37號文件。
37號文是對25號文的重申，指出在壹次集中檢查中，發現宏觀調控政策落實不到位，物價上漲沒有得到有效控制。
37號文比25號文做了更細化的要求，明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經濟適用房和廉租房的建設目標，並明確提出90平方米以下住宅套型比例達到開發面積的70%。隨後，稅收和銀行信貸政策進壹步收緊。
2007年3月的全國兩會上，37號文件再次被強調。
但是，房價仍然不為兩輪調控所動，財稅政策，貨幣政策，信貸政策，甚至行政手段，房價還在漲。國家發改委今年8月16公布的數據顯示，7月份全國70個大中城市房價上漲7.5%。
2007年4月，國務院主持召開房地產形勢和廉租住房制度建設座談會。1年8月，國務院第187次常務會議通過了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》，這第三個《意見》被稱為24號文件，核心內容是加快建立和完善以廉租住房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，界定政府與市場的邊界，將住房保障與市場分開。
三年三個文件的出臺，把走了十年的房改推上了壹個新臺階，回歸到1998的房改政策。在那屆政府制定的文件中，已經考慮了中低收入者的住房保障。“最低收入家庭租住政府或者單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用房；其他高收入家庭按市場價購買和租賃商品房。”文件上寫著。
正是在這樣的背景下，8月24日的全國住房會議低調召開。
整頓房改，回歸公共政策。
在建設部的“最後通牒”下，268個地級以上城市建立並實施了廉租房制度。
“我們必須進壹步完善保障政策，建立多層次的住房保障體系。比如向中低收入家庭供應限價商品房；經濟適用房分為兩類:銷售型和租賃型。前者供給低保戶，後者供給高於低保線但無力購買保障房的低保戶。”中國房地產及住宅研究會副會長張遠端(張遠端的博客，張遠端的新聞，張遠端的談話)多次提到他的觀點，並在全國建設大會後再次重申。
張的觀點與8月24日召開的全國住房工作會議精神相似。本次大會之後，壹系列與住房保障相關的文件將陸續出臺。許多專家預測，壹個完整的住房保障政策體系將在今年內形成。
應建設部邀請，顧雲昌參與了十多個城市的保障房建設調研，情況不容樂觀。“早些年，上海不搞保障房建設。”顧雲昌在接受央視采訪時說，“他們說2000年上海商品房價格只有北京的三分之二。”
2003年，房改政策實施5年後，中國保障性住房建設總投資降至當年房地產投資的6%。直到非典結束，上海、北京等地房價快速上漲，保障房覆蓋面不足引發的矛盾開始尖銳。大量無房住、買不到保障房的人不得不進入商品房市場，房價不斷上漲。
“壹些中低收入家庭無力在市場上購買商品房。有的家庭剛剛超過最低生活保障線，不符合廉租房保障政策資格，卻無力購買經濟適用房；部分家庭需要解決拆遷安置房。”張元川將這些居民稱為“夾心階層”。如何解決“夾心層”的住房問題，他認為應該建立多層次的住房保障體系。張元川在壹篇文章中特別介紹了江蘇省南通市的經驗，分六個層次對該市居民的住房問題進行統籌安排。
2006年，宏觀調控從“國六條”、“國八條”逐步走向“住房保障功能”的政策層面，房地產從產業政策逐步校正為公共政策。
“尚未建立廉租房制度的城市，必須在2006年底前建立並實施。”在建設部“最後通牒”的壓力下，268個地級以上城市建立並實施了廉租房制度。除了經濟適用房的概念，還提出了廉租房的概念。“國家在房地產發展戰略上呈現出調整姿態，從產業政策回歸公共政策，房地產開始從過度市場化向社會保障傾斜，甘肅郵儲銀行。”經濟學教授尹伯成說。
政策的回歸需要實施細則的保障。據早前報道，建設部正與相關部委合作起草文件。預計大部分辦法將在9月和10上報國務院，年底前下發實施。
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