1、業主委員會如何依法產生？
答：住宅入住率達到百分之五十以上或者自首期業主入住之日起滿兩年的，開發建設單位或者其委托的單位應當及時告知區房管部門，區房管部門應當自首次召開業主大會會議之日起六個月內告知業主委員會，開發建設單位應當協助召開業主大會會議。
分期開發的住宅小區，在分期開發期間，經過半數已入住的有表決權的業主申請，區住宅主管部門可以召開臨時業主大會，成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利和義務與業主委員會相同。問：
2、業主委員會成員必須是業主嗎？
答：業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由業主委員會在委員中選舉產生。業主委員會可以聘請派出所、居民委員會等相關單位為業主委員會成員。業主委員會聘請壹至兩名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。問：
3、業主委員會有哪些職權？
答：
1：(1）召集和主持業主大會；
（2）審議決定住宅維修基金和公用事業專項基金的使用；
（3）通過公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區實施物業管理，並與其簽訂、變更或者解除委托管理合同；
（四）審議物業管理公司制定的住宅區年度管理計劃；
（五）審議物業管理公司制定的住宅區年度管理計劃。(四）審議物業管理企業制定的住宅小區年度管理計劃、住宅小區配套工程和重大維修項目；
（五）審議住宅小區物業管理服務收費標準；
（六）監督物業管理企業的住宅小區物業管理工作。問：
3、開發商是否有權單方面委托物業管理公司？
答：
1．住宅區開工滿兩年後，開發建設單位自行或者委托物業管理企業對住宅區進行物業管理；業主委員會在此期間成立的，業主委員會應當與開發建設單位簽訂委托管理合同，行使《條例》規定的職責，但不得解除委托管理合同；住宅小區開工滿兩年後，業主委員會應當按照《條例》的規定聘請物業管理公司對住宅物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。
住宅小區開工滿兩年尚未成立業主委員會的，由開發建設單位自行或者委托物業管理企業繼續管理。問：
5．開發商應向業主委員會移交哪些建築材料和建材？
答：（壹）住宅區平面圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築物、構築物、設備竣工圖；
（三）管網竣工圖；
（四）其他必要資料。
開發建設單位應當按照規劃或者合同約定，完成住宅小區相關配套設施的建設。問：
六、房屋維修責任如何劃分？
答：（壹）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、共用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理企業定期組織維修養護，其費用從住宅維修基金中列支。
（三）住宅維修基金由業主按規定分攤、分期繳納，由住宅管理處設立專戶作為房屋本體單位代管，用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
問：
7、什麽是公共**** 設施專用基金，該基金如何管理使用？
答：開發建設單位應當在出讓住宅區時，按住宅區除土地價款外的建設總投資百分之二的比例，壹次性向業主委員會撥付住宅區公共設施專項基金。公用設施專項基金用於購買管理用房和住宅小區公用設施大中修工程。
公用設施專項基金由區房管部門設立專戶管理。區房管部門不得幹預業主委員會對公用設施專項基金的正常使用。問：
8、《中山市住宅物業服務標準》規定，普通商品住宅保潔服務應達到什麽標準？
答：《中山市住宅物業服務標準》規定，普通商品住宅保潔服務範圍：小區規劃紅線內、業主門外；服務內容：(1）有健全的保潔制度、清掃保潔責任制，有明確的分工和責任範圍；（2）設置垃圾收集點，每天將服務區域內的垃圾收集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；(3）每天對保潔服務範圍內的區域進行清掃，做到服務範圍內無垃圾、雜物； （4）每周對樓梯間、門廳的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等進行清掃。的樓梯間、門廳、電梯間、走廊等；（5）按政府有關規定向服務範圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒藥、殺蟲劑（6）在雨雪天氣，應及時清掃小區內的主要及幹道，清除積水、積雪。(7）在發生突發公共****、衛生事件時，應迅速組織人員對物業****、用部位****、用設施設備進行清洗消毒，並加強對業主的宣傳，維護正常的生活秩序。問：
9、物業管理企業在公共**** 秩序維護服務中承擔哪些責任？業主是否應當承擔人身和財產責任？
答：物業管理企業在公共**** 秩序維護中的主要職責是公共**** 區域秩序維護和公共**** 物業管護，包括：（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全的預留有明顯標誌和防範措施；（2）維護交通秩序：包括機動車和非機動車的行駛方向、速度、臨時停車位置的管理，保持車輛通行順暢；（3）看管公共**** 財產：包括樓房的門、窗、消防器材和小區的表井蓋、花、草、樹木、瓜果等。4）夜間對服務區重點部位、路段不少於 1 次防範檢查和巡邏，巡邏人員不少於 2 人，做到有預案、有記錄；（5）有治安案件、刑事案件、交通事故處置預案；發生時，應立即采取措施，及時報警並配合公安部門處理。物業管理企業沒有看管業主人身和家庭財產的責任，但物業管理企業違反物業服務合同約定，造成業主人身和財產損失的，物業管理企業應當依法承擔賠償責任。問：
10、物業管理企業能否委托專業公司專項服務物業管理？
答：可以，壹個物業管理區域應當由壹個物業管理企業實施統壹管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務（如保潔、綠化、電梯維修等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業服務機構，但不能將該區域內的全部物業管理業務交給和委托給他人。問：
11、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權制止違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為？
答：有。物業管理企業根據業主（臨時）公約的約定和物業服務合同的授權，有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，有權對業主違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行勸阻、制止或者經業主大會、業主委員會授權采取其他處理措施。問：
12.停車人在停放車輛時享有哪些權利？應遵守哪些規定？
答：車輛停放時，停放人有權按照停車管理協議的約定收取停車管理服務費。同時，停放人應當遵守停車管理制度，繳納停車管理服務費，在指定區域停放車輛，停放車輛不得占用、堵塞消防通道和消防設施。
問：
13、經濟適用住房小區如何交納物業服務費？
答：目前，按照〈〈廣東省物業管理條例〉〉建設部令第33號〈〈城市新建住宅小區管理辦法〉〉和地方性物業管理法規執行。經濟適用住房小區物業管理服務費用分為物業管理服務費和電梯水泵運行維護費兩部分，電梯水泵運行維護費按建築面積分攤計算。物業管理服務費用於公共***區保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、小區日常管理、房屋小修及小區***部水電設備等。收費標準 2.0 元/平方米 .月（綠化率30%以下）、1.0元/平方米 .月（綠化率 30%以上）。有電梯、水泵的住宅需加收電梯、水泵運行維護費。問：
14.普通住宅如何交納物業服務費？
答：
14、普通住宅如何繳納物業服務費？目前，按照省物價局、建設廳〈〈關於執行國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉》和《中山市物業服務收費管理辦法》（中價[2005]57號）的規定，普通住宅物業管理服務費分為兩部分：壹、住戶個人繳費項目 1.裝修房屋垃圾外運費 2.保潔費 3.保安費 4.維修費 5.物業服務費 6.其他費用。清潔費 3.保安費 4.各種代收服務費 5.車輛保管費（自行車、三輪車、二輪摩托車、三輪摩托車） 6.機動車輛保管費；二是業主交納的費用 1.綠化費 2.化糞池清掏費 3.管理費 4.小修理費 5.中修理費 6.大修理費 7.小 **** 用設施修理費 8.電梯費、高壓泵費、***用電視天線費等。天線費等。問：
15.公房、住宅出售後如何交納物業服務費？
答：公有住房和住宅出售後，保潔、保安等使用人交納的項目由買受人承擔，產權人交納的項目包括綠化、管理、公共****、設施維修、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公有住房由原售房單位承擔，住宅由職工所在單位承擔。
問：
16、高檔住宅、非住宅物業的物業服務收費標準如何確定？
答：高檔住宅、非住宅物業服務收費采取市場調節價定價形式。業主大會、業主委員會成立前，按照房屋買賣合同（或物業管理公約、房屋使用維修公約）約定的價格收取；業主大會、業主委員會成立後，由業主大會與物業管理企業協商定價。問：
17、交納了住宅專項維修資金後，還要在交納大、中修費用嗎？
答：交納住宅專項維修資金後，不再交納房屋***用部位***用設施設備大、中修費用。問：
18、自用部位、自用設施的維修養護費用如何交納？
答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年（季、月）向物業管理企業交納，也可以發生時交納。問：
19.房屋出租時，物業服務費由誰交納？
答：出租房屋，物業服務費用的交納義務人為業主，如果業主與物業使用人約定物業服務費用由物業使用人交納的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。問：
20、開發企業已竣工但未出售的物業是否應當交納物業服務費用？
答：開發企業已竣工但未售出的物業應全額交納物業服務費。
問：
21.公房上市後如何交納物業服務費？
答：公有住房上市後，原產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋買受人承擔。問：
22、電梯費怎麽交？壹樓的電梯費要交嗎？
答：電梯費由樓內全體業主按建築面積比例分攤，壹樓住戶要交電梯費，業主大會另有決議的，業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。問：
23、物業管理企業收取停車管理費，在停車管理中應當承擔什麽責任？
答：物業管理企業應當負責維護停車秩序，包括：機動車、非機動車管理制度和管理方案；登記機動車輛進小區發放憑證、出小區門發放憑證；保證停車秩序井然，只提供場地不負責保管。(24小事要設專人看管；長期存放的，應簽訂存放協議，明確雙方權利義務。問：
24、裝修是否還要交納裝修押金和裝修服務費？
答：裝修時，業主應當按照裝修服務協議的約定交納裝修押金和裝修服務費。對於裝修押金，業主裝修工程竣工後，沒有違反約定的，物業管理公司應當退還押金。收取裝修服務費的物業管理企業應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；審核業主的裝修方案，與業主和施工單位簽訂裝修管理協議，並告知業主裝修註意事項；裝修期間，對裝修現場進行巡視檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛和裝修人員進行通行證管理，規範因裝修引起的鄰裏糾紛；業主裝修完畢後，應當進行驗收。對違反裝修協議的予以處理，問題嚴重的包幹管理；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
問：
25、因樓盤遺留問題可以拒交物業服務費嗎？
答：不可以。樓盤遺留問題是業主與建設單位之間的法律問題，而物業管理費是業主與物業管理公司之間的法律問題，兩者不能混為壹談。業主拒交物業服務費是違反物業服務合同約定的，要承擔違約責任。對於樓盤遺留問題，業主應與建設單位協商解決，通過協商或訴訟解決糾紛。問：
26、業主或業主大會可以聘請專業機構對物業費進行審計嗎？
答：物業服務費用實行包幹制的，業主大會主要對物業管理企業的服務質量進行考核，不對物業服務費用進行審計。物業服務費用實行酬金制的，業主大會和物業管理企業可以在合同中約定物業服務支出或費用的審核方式。審計機構由雙方***共同委托，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方具有約束力。問：
27、設立專項維修資金的法律依據是什麽？
答：《物業管理條例》規定"住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。""專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業***用部位、***用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。"問：
28、專項維修資金有什麽用途？
答：專項維修資金專項用於住宅***用部位、***用設施設備保修期滿後的維修養護工程，即除日常運行維修養護以外的中修、大修以及更新、改造工程。
問：
29、商品住宅專項維修資金由誰繳納？
答：凡1999年1月1日以後簽約的商品住宅（含經濟適用住房、與住宅結構相連的非住宅等）購房人應當繳納。商品房除用於出租、經營或自用外，開發商還應繳納專項維修資金。問：
30、是否不繳納專項維修資金？
答：不交納專項維修資金的，房地產管理部門不予為其辦理契稅過戶手續和權屬登記手續。問：
31、業主交納專項維修資金的標準是什麽？業主交納專項維修資金的標準是什麽？
答：商品住宅（異質連體戶型）的專項維修資金按房屋買賣合同標明的購房款的2%交納（實測面積發生變化後以結算價為準）。此外，非異體毗連型住宅專項維修資金由購房人按購房款的1%交納。問：
32、業主購買房屋是代誰歸集維修資金？
答：商品住宅專項維修資金屬於業主所有，在業主委員會成立前由市小區辦負責代管，並存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，確保專戶存儲，專款專用。根據國家有關規定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。問：
33、小區公有住房有沒有建立專項維修資金？
答：公有住房售後維修資金由售房單位負責歸集並繳存到市住房公積金管理中心系統，由市中心出具繳存證明。公有住房出售後，其住宅小區要成立業主委員會，經業主委員會申請，原收（售）房單位應將維修資金移交業主委員會管理，市住房公積金管理中心負責監督實施。
問：
34、專項維修資金何時可以移交回小區管理使用？
答：業委會成立後，市小區辦應當將維修資金劃轉業主委員會統壹管理，由業主委員會代表全體業主在物業管理區域內指定的銀行系統（以下簡稱銀行）賬戶存儲。經業主大會決議，由業主委員會委托物業管理企業代為管理，業主委員會與物業管理企業簽訂《維修資金委托代管協議》，明確雙方的權利義務。按照 "專戶存儲、專款專用、按幢設賬、核算到賬 "的原則進行管理。問：
35、維修資金的使用提取程序是怎樣的？
答：壹般情況下，維修資金的使用應遵循 "年度預算--制定維修計劃--編制工程預算--批復預算--委托施工--工程驗收--費用分攤和資金提取--公布決算 "的程序。問：
36、維修資金的支出按什麽原則分攤費用？
答：住宅***用部位***用設施設備須進行維修的工程，屬人為損壞的，由責任人承擔費用，不得動用維修資金。其他按照受益人（業主）分攤的原則使用維修資金。問：
37、維修資金的支出按什麽原則分攤費用？
答：業主首次交收的維修資金不足30%的，由業委會提出續交。籌集標準和具體辦法由業主大會決定，續籌金額壹般按業主所占建築面積分攤，由業主直接存入銀行、業委會賬戶和業主明細賬戶。問：
38、物業管理區域內的公共***建築和***設施能否改變用途？如需改變用途，如何辦理？
答：物業管理區域內依法規劃建設的公共****幢和***用設施，是滿足業主正常生活和工作需要所必需的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內學校改為娛樂場所、綠地改為商業設施等做法都是不允許的。業主確需改變公共**** 建築和**** 設施用途的，應當依法辦理相關手續，並告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共**** 建築和**** 設施用途的，應當提交業主大會討論決定，經業主同意後依法辦理相關手續。問：
39、因維護物業或者公共**** 利益，業主、物業企業或者其他單位需要臨時占用、挖掘道路和場地的怎麽辦？
答：因維護物業或者公共**** 利益，業主或者其他單位確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路和場地的，應當征得業主委員會的同意，或者按照事先制定的方案處理。問：
40、業主、物業企業能否擅自占用物業****、公共設施設備的部位？
答：物業***用部位、***用設施設備都是業主***有的，業主和物業公司不能擅自占用。如需占用物業***用部位、***用設施設備，應在征得相關業主、業主大會、物業管理公司同意後，按規定辦理相關手續。問：
41、業主、物業管理企業能否利用物業***用部位、***用設施設備進行經營？
答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業***用部位、***用設施設備進行經營。確需經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意後，按照規定辦理相關手續。收益主要用於補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
問：
42、房屋樓頂可以設置廣告牌嗎？
答：壹幢建築物有多個產權人的，如果沒有特別約定，該建築物樓頂是***使用部位，屬於全體業主***有。如需在小區樓頂設置廣告牌，應征得業主大會、物業管理企業同意，依法辦理相關手續。所得收益主要用於補充住宅維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。問：
43.業主可以不按照規定或者約定封閉陽臺、安裝護欄、搭建遮陽棚嗎？
答：封閉陽臺、安裝護欄或搭建遮陽棚等行為看似是業主自己的事，但會影響小區的環境和整體面貌。壹個整潔優美的小區不僅能讓業主感到舒適，還能起到提升物業品質、使之保值增值的作用。為了維護公**** 安全和公共利益，業主在封閉陽臺、安裝護欄或搭建遮陽棚時，應遵守《業主（臨時）公約》的規定和小區的有關規章制度。問：
44.鄰居占用公共****，怎麽辦？
答：公共**** 樓屬於**** 部分，鄰居占用公共**** 樓是對相鄰業主權益的侵犯，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止占用；造成**** 部分損壞的，也可以要求其承擔賠償責任。問：
45、物業區域內的供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備由誰負責維護？
答：物業區域內的供氣、供熱、通信、有線電視管線和設施設備屬於供氣、供熱、通信、有線電視等專業服務單位的，由供氣、供熱、通信、有線電視等專業服務單位委托物業管理企業負責維修、養護。問：
46、物業管理企業需要進戶維修時，業主應如何配合？
答：小區內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供暖等基礎設施物業具有系統性等特點，由此產生的物業局部安全隱患不僅會影響業主、使用人，還會影響相鄰業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。也就是說，物業安全隱患往往會影響到公共****，影響到他人的合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當予以配合。問：
47、業主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？
答：因業主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危及毗鄰設施安全和公共****，業主大會、業主委員會可以授權物業管理企業進行維修，所需費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。問：
48、小區的****，設施損壞的，修復費用應由誰承擔？
答：如果是小區公用設施人為損壞的，由損壞人負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確，維修費用應由全體業主按建築面積比例共同承擔。問：
49、為什麽要規範房屋裝修行為？
答：我國大部分住宅屬於集合建築。在住宅小區、住宅單體之間存在***用部位，如主體結構的承重部位；單體建築或小區內存在***用設施設備，如電梯、供水、供暖、照明、消防等設施設備。裝修不當會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響整棟樓、整個小區的正常生活秩序。為了維護公**** 安全和公共利益，需要規範房屋裝飾裝修行為，因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業也應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和註意事項告知業主。問：
50、業主裝飾裝修房屋，需要提前告知物業管理企業嗎？
答：
裝飾裝修房屋是業主的權利，但行使這壹權力應以不損害他人利益和社會公共****。在有多個業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為可能會對其他業主產生影響。如裝修噪音會影響周邊業主的生活和休息，房屋承重結構的損壞會對其他業主的人身和財產安全造成威脅等。同時，物業管理公司有義務按照物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其***用部位、***用設施設備的結構、功能、使用情況的了解是履行這壹義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。問：
51、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理公司簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？
答：業主裝飾裝修房屋前應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容、裝飾裝修工程的實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處理、住宅外立面設施和防盜窗的安裝要求、禁止行為和註意事項、服務費用的管理、違約責任等。問：
52、住宅室內裝飾裝修的禁止行為有哪些？
答：根據建設部令第
110號《住宅室內裝飾裝修管理規定》，住宅室內裝飾裝修有哪些禁止行為？110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，住宅室內裝飾裝修活動中，禁止下列行為：(1）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位出具設計方案，擅自改變建築主體和承重結構的；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房的；（3）擴建（3）擴大承重墻上原有門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚墻或者混凝土墻的；(4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果； （5）未經批準，不得搭建建築物、構築物；不得改變住宅外立面，不得在非承重墻上開設門窗；不得拆改供熱管線和設施；不得拆改燃氣管道和設施。(6）其他影響建築結構和使用安全的行為。
問：
53、業主在裝飾裝修房屋過程中，物業管理企業能否進行驗房？
答：業主在裝飾裝修房屋過程中，直至裝飾裝修結束後，物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的行為予以制止；情節嚴重的，及時向有關部門報告。問：
54、住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規定？
答：按照市建委、市計委、市國土房管局《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理的若幹規定（試行）》每天12：00至14：00，18：00至次日8：00，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產生噪聲的裝飾裝修活動。問：
55.住宅室內裝飾裝修垃圾如何處理？
答：住宅室內裝飾裝修形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的地點、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁將垃圾從高層棄置到地面或垃圾道、下水道。問：
56、住宅室內裝飾裝修工程的保修期是多長時間？
答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，其中廚房、衛生間的防水要求和外墻面的防滲漏要求為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。