壹、重視小區物業的前期介入工作。
物業管理企業介入房地產開發項目，應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計，編制物業管理方案，成立前期介入小組，與設計部門、施工單位、開發商壹起審查圖紙、主要從業主的使用角度出發，對原設計中不合理的部分提出建議，也可根據物業管理的實際經驗向有關部門提供設備設施的性能、質量和可靠性，並制定物業管理方案。還可根據物業管理的實際經驗，向有關部門提供設備設施的性能、質量和信譽，並提出寶貴建議。參與小區物業設施設備安裝調試的全過程，特別註重對給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設備系統的檢查，發現問題及時要求開發商解決，既避免提高今後物業管理的成本，又保證設備設施投入使用時能正常運行，促進物業更加貼近業主的居住生活。
二是物業的驗收。
物業接管驗收是前期物業管理的重要環節，是對已達到交付使用條件的物業項目竣工驗收工作質量的再次檢驗，也是明確物業管理企業責任和開發商維護管理責任的重要措施。物業接管驗收壹般分為兩大部分，其壹是建築主體接管驗收；其二是公共**** 配套設施設備接管驗收。
1、建築主體的接管驗收。參照建設部1991年7月頒布的《房屋接管驗收標準》和建設局2006年10月制定的《深圳市商品住宅建築質量驗收管理規定》，建設單位在商品住宅建築工程竣工驗收時，物業管理公司前期介入小組應參與，由建設單位組織工程施工和監理單位對每套住宅的建築觀感、使用功能和使用安全等內容進行專門驗收。逐套檢查項目包括建築結構、地面、墻面、防水、室內電氣安裝等10多個方面。物業管理公司前期介入組嚴格按照市建設工程質量監督機構公布的《深圳市商品住宅建築質量套按檢查導則》對項目進行套按檢查，並填寫《檢查結果表》。建設單位依據《檢驗結果表》和《建築工程竣工驗收報告》，逐套核發《商品住宅建築質量合格證》。
第二，公共**** 配套設備設施接管驗收工作。公共****配套設備設施接管驗收是小區物業管理過程中的重要環節，明確交接雙方的責任、權益，紮實在接管驗收中嚴把質量關。物業管理前期介入小組雖然參與了小區公共**** 配套設備設施的安裝調試過程，但也分兩個階段（壹階段是預驗收；二階段是正式驗收）接管小區公共**** 配套設備設施。首先，驗收小組按照驗收計劃、標準（依據建設部《房屋接管驗收標準》），按專業分工進行預驗收，在此過程中找出不符合標準的項目，向移交單位提交書面《物業驗收整改通知書》，並要求限期整改完畢。特別是單項設備的驗收，必須進行試運行驗收，主要驗收設備安裝質量在運行中的主要技術指標，對不符合指標的，及時提出書面意見，要求移交單位組織設備制造廠或施工單位重新調試，直至驗收達標後方可停止。其2、正式驗收是在預驗收時提出項目實施方案，驗收組進行檢查、驗證，如整改合格，正式驗收。必須做到三符合壹完整，三符合就是："壹符合 "是圖紙與設備的規格型號、數量相符；"二符合 "是工程主要設備的實際安裝位置與設計的安裝位置相符；"三符合 "是設備包括設備連接的整個系統的技術性能與設計的功能相符。"壹全 "是圖紙資料齊全，如產權資料、技術資料、竣工驗收合格證和設備設施檢驗合格證等。
3、物業接管驗收是壹個復雜的過程，不僅涉及建設工程技術，還涉及多項法規政策，常見壹些實際效果與理論要求不壹致的地方，為處理好接管驗收中存在的問題，需要把握兩個基本原則：壹是堅持原則性與靈活性相結合的原則，對壹些接管不理想的問題，驗收人員不必堅持原則性與靈活性相結合的原則進行接管。壹是堅持原則性與靈活性相結合的原則，即對於壹些不盡人意的問題，接管、驗收人員不必墨守成規，要針對不同情況采取措施，具體問題具體分析，大家****，共同協商，力求在驗收中合理、圓滿地解決問題。二是要做到細致與整體把握相結合的原則，在物業接管驗收中不能只註重細致而忽視整體把握，也不能只註重整體效果而忽視細節問題。
三、做好環境衛生保潔工作。
環境衛生管理是小區物業管理的重要組成部分，環境衛生保潔工作是小區物業管理最直觀的部分，也是評價物業管理公司能力的考核要素。業內壹般將小區環境衛生保潔工作聘請專業保潔公司管理，對物業管理公司起到監督管理作用。前期物業小區環境衛生保潔有兩大重點，壹是物業開業的保潔工作；二是房屋裝修期間的保潔工作。物業管理公司對新物業的保潔開荒（指管理公司在完成物業竣工驗收、接管驗收後，對物業內外進行全面、徹底的保潔，將清潔的物業交給業主）工作特別重視，安排專門人員全程監督保潔公司的開荒工作，專業保潔公司集中人力對物業進行大規模的保潔開荒，內容不限：對物業內、外的垃圾進行清理；對玻璃、地面、墻面等處沾染的灰塵、汙垢進行清除；對共用部位（消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、天臺等）、辦公及設施的清潔。)、辦公室及設施的清掃等。物業清掃保潔階段是指業主入住後的保潔工作，業主入住後隨著房屋集中裝修期的開始，裝修期是對專業保潔公司的嚴峻考驗。往往是前邊掃後邊倒，保潔始終無法達到預期效果，小區始終處於比較臟亂的狀態。針對這壹現象，裝修期的環境衛生保潔首先要抓好裝修垃圾的集中堆放和及時清運，最大限度地減少揚塵汙染。其次，通過定時、定點、定人對各類垃圾進行分類收集、處理和清運，以及清、掃、擦、抹等專業作業，還可適當增加保潔力量，增加保潔次數，以保持小區內公共**** 區的清潔衛生；三是加強宣傳、教育和監督力度，采取各種有效的方式方法，多管齊下，培養業主講文明講衛生的良好習慣，要讓業主知道只有搞好衛他們知道，只有養成良好的衛生習慣，才能給小區營造壹個幹凈、衛生、優美、舒適的生活環境。
四、做好業主入住工作。入住又稱入住，是指入住人接到書面入住（占用）通知書並辦理完相應手續後的入住；入住人在收到入住（占用）通知書的限定期限內未辦理相應手續的，也視為占用，對其發出的《入住通知書》，應當明確說明占用條件，以便業主日後延緩物業管理服務費（業主可以放棄入住的權利，但必須承擔交納物業費的義務）的收繳工作，使業主能夠順利入住。(業主可以放棄入住權，但必須承擔交納物業管理費的義務）可以順利收取。入夥通知向業主發出後，物業公司應及時成立與入夥工作有關的指導組、接待組、收樓組和咨詢組等機構，依據購房合同與相關法律文件，如《房屋竣工驗收備案回執》、《房屋竣工測量報告》、《房屋使用說明書》、《房屋質量保證書》公共****、設施設備交接清單等，認真做好業主的準備工作。入住資料和文件，並由組長負責相關培訓和指導。入住現場要營造喜慶氣氛，車輛/行人進出有序，服務人員著裝整齊、熱情、禮貌、大方。入住期間，采取 "壹站式 "服務模式，由開發商、施工單位、公共****、物業公司共同現場辦公。
業主持《入夥通知書》進入物業公司入住接待處，接待人員核實業主身份後在 "業主簽到表 "上簽字，然後辦理入夥手續，簽署相關證件，如："業主管理規約"、"前期物業管理協議"、"消防責任書"、"業主手冊"、"家庭成員戶口登記表"、"銀行委托協議 "等。房屋驗收交接時，物業管理公司要組織專業人員與業主***壹起對住宅室內的水電、門窗、墻面、地面等項目進行驗收交接，雙方逐壹檢查，逐壹登記，如發現問題記錄在案，歸檔管理，並督促有關部門整改；如驗收中發現問題，與業主確認水、電、氣表的度底，並在《驗收交接表》上簽字移交房屋鑰匙。總之，在業主入住期間做到壹切為業主著想，以業主為中心開展工作。
五、妥善協調三者之間的各種矛盾。
物業管理企業特別註意協調好業主與開商之間的矛盾，既要承擔起開發商賦予的管理服務職責，為開發商排憂解難，又不能以犧牲業主的利益為代價。在業主和開發商三者關系的處理上，物業管理公司起著協調和信息傳遞的作用。特別是對業主反映的問題，如房屋質量問題，首先要分清性質，做好解釋工作，本著 "誰受理、誰跟進、誰答復 "的原則，及時有效地把業主反應的問題傳遞給有關部門，積極協調各方妥善解決，在最短的時間內解決業主反映的問題。
六、抓好小區公共**** 秩序管理。小區公共**** 秩序管理在小區物業管理中占有十分重要的地位，它是物業管理公司對防火、防盜、防破壞、防災害等壹系列安全防範措施的落實，秩序維護員不僅要善於發現安全隱患，還要預防、終止危害或影響轄區內業主所造成的損失和傷害的能力，是體現壹個管理公司服務水平的重要環節。也是體現壹個管理公司服務水平的重要環節。公**** 序管理的主要工作：
1、健全安全管理制度，完善崗位責任制，制度是企業利益的保障，"無規矩不成方圓"，制定完善詳細的規章制度。如小區門崗，嚴格按照《門崗崗位職責》把好大門關，對來訪人員實行 "來訪登記 "制度，裝飾人員憑證進出小區，杜絕閑雜人員進入；大件物品實行 "物品放行 "放行等；
2、建立""預防為主，防治結合""。預防為主，防治結合 "和 "群防群治 "機制，維護小區的治安秩序，物業管理公司要與當地小區社區人員保持密切聯系，密切配合，與當地警方保持良好關系，及時了解當地的治安情況，確保小區物業的安全。如隨著業主入住房屋裝修的開始，進出小區裝修的人員又多又雜，加之小區安全防範配套設施沒有完全安裝到位，容易給壹些小偷以可乘之機，要加強小區巡查次數，做好巡查記錄，壹旦發現可疑情況要及時處置，發現盜竊事件要及時上報。再次，在遇到特殊突發事件時，居民用戶家中和辦公區域發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等緊急情況時，要善於借助第三方力量，雖然可以采取緊急避險和自衛的做法，但在采取其他方式（如破門前）時，要尋求第三方（派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等）的見證。)見證，以規避風險，減少損失；
三、是充分利用現有的安防設施，如電子門禁、可視對講、監控攝像等設備，減少盜竊案件發生的幾率；四、抓好小區進出車輛的控制和疏導，有利於維護小區的交通秩序，避免車輛亂停亂放。特別是各種運輸裝修材料的車輛要及時裝卸，避免長時間停留，以減輕小區交通壓力。通過嚴格培訓，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實各項制度，堅決做到定車、定人、定卡。建全各種技術防範設備，適當配備先進的技術儀器和設施，如具有存儲、記錄、查詢、自動安全檢索功能的計算機安全管理系統，以有效保證停車場的安全運行。五是組建壹支高素質的秩序維護隊伍，不定期對秩序維護人員實施培訓，主要從 "業務知識、儀表儀容、言行舉止、體能素質 "等方面進行崗前、崗中培訓。更加強對其服務意識的培訓，以 "讓主戶滿意 "作為秩序維護工作的準則，把轄區公****，把秩序服務工作做得更細、更好。
七、加強房屋二次裝修監理管理。裝修監理是物業管理公司按照政府有關法規、規定，受開發商或物業管轄範圍內的全體業主或使用人的委托，在物業裝修過程中，監督施工是否符合規範，結構是否安全，房屋外觀是否統壹，消防、供水、供電、供氣等是否符合要求等對裝修行為的界定。裝修監管是前期物業管理的又壹項重要工作，也是容易引起房屋質量投訴的重要環節，解決不好，推諉扯皮的現象就會發生。鑒於此，加強前期住宅室內裝修監管應重點做好以下工作：
1、根據相關法律法規制定《物業二次裝修管理規約》，在業主裝修前備註，物業公司履行裝修告知義務，對裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知（如裝修時間、裝修垃圾統）(如裝修時間、裝修垃圾存放點、裝修人員及材料進出通道等），讓業主了解並執行和辦理相關裝修手續。同時抓好每戶裝修方案的審核工作，對違反規定進行房屋裝修裝飾的行為及時發現及時糾正，做好說服解釋工作。
2、在房屋裝修開工前，需再次與業主或裝修單位確認室內給排水管道、地面防水等均處於正常狀態後，方可核發《裝修許可證》。
3、掌握重點 在業主裝修過程中，裝修管理人員還要了解日常巡查的重點，在業主材料進場和水電路改造或地面墻面防水階段，每天至少巡查2次以上，對有違章意向的業主壹天要巡查4次以上，及時制止違章裝修現象。在巡查裝修施工過程中，重點巡查水、電安裝情況，業主有無擅自改變裝修方案和拆除房屋承重墻的情況發生，還要提醒裝修工人壹定要對衛生間和浴室進行防水實驗，避免入住後對其他業主造成損害。認真填寫《裝修巡查記錄》 四、對違章裝修要嚴厲制止，將其扼殺在萌芽狀態，以控制事態的擴大，並向業主下發《裝修違章整改通知書》，讓業主簽字確認，將復印件存入檔案袋，在處理違章裝修時，始終堅持以規矩服人，以禮服人的原則，以禮取悅於人，以對業主的良好態度和禮貌取勝！對裝修監管工作的理解和支持。
八、抓好物業管理服務人員培訓。物業管理是壹個專業化要求很高的行業，物業管理人員要求是壹個多面手，要能在不同的場合充當不同的角色，物業管理從業人員必須具備較高的綜合素質，在物業管理前期的物業管理服務中，物業管理人員的整體行為將成為關系到正常接管、日常服務工作能否真正得到廣大業主認可的關鍵因素。鑒於此，物業服務人員的培訓或培養就要根據不同的人員崗位來進行。
1、管理知識。對中高層管理人員的知識要求會相對較高。知識包括企業管理知識（如物業管理、公共**** 關系等）、財務知識、法律知識（要對行業法律法規非常精通，熟悉必要的法律知識），對提升服務內涵和檔次很有幫助。
2、專業技能。物業管理不僅涉及房屋及其附屬設備、設施的管理、維修、養護，還包括綠化、環境衛生、治安、消防等，涉及公共****、專項服務、特色服務、社區服務、社區文化等。這就要求物業管理人員掌握上述工作所必需的專業技能，及時為業主提供專業服務。此外，面對形形色色的業主，掌握必要的人際交往技巧也是必要的。
3、服務態度。物業管理是為業主提供公共****、專項服務、特色服務和經濟效益、社會效益、環境效益，服務是壹切物業管理活動的中心，因此，所有物業從業人員都應樹立 "用戶至上，服務第壹 "的思想，為業主提供多層次、全方位的服務，作為物業管理企業的工作人員。服務作為物業管理企業全體員工的神聖職責，在工作中要時時處處為業主著想，盡心盡力為業主提供優質、完善、創新的服務，贏得業主的贊許和認可。物業管理不是什麽深奧的學問，壹句溫馨的問候，壹個小小的舉措，壹個小小的舉動，壹個甜美的微笑，都會增加我們與業主的感情，化解與業主的矛盾，同樣也提升了我們的服務水平。
綜上所述，加強前期物業管理，既保證了業主（購房者）的長遠利益，又減少了開發企業在建設過程中改變物業規劃，保證了物業建設質量，實現了物業完善的使用功能，促進了房地產的銷售。同時，加強前期物業管理，有利於規範物業管理活動，可以避免開發商、業主和物業管理企業三者的對立，減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且，加強前期管理，可以更加貼近業主和使用人的實際需求，使小區規劃更加人性化，使物業管理人員能夠更早地了解和熟悉物業情況，為今後更好地開展物業管理服務奠定基礎。