購物中心是現代城鎮中常見的建築，是集購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、展覽、信息等設施於壹體的商業設施。什麽是購物中心的運營管理？購物中心運營管理有哪些要點？筆者為大家帶來的 "購物中心運營管理 "知識，或許有妳需要的。
購物中心運營管理要點
購物中心運營管理：招商先行：壹個購物中心的成功與否，與前期的招商定位、結構設計、租戶選擇有著極其重要的關系
1、招商定位：招商定位包括購物中心的主題、面積比、租金產出比、業態功能比等。
購物中心按面積和周邊消費者數量分為三個級別--區域型或大型購物中心，客源範圍內消費者數量在10萬以上；區域型或社區型購物中心，客源範圍內消費者數量至少在4萬以上；地方型或鄰裏型購物中心，客源範圍內消費者數量在1萬左右。不同級別的購物中心決定了不同的主題定位和運營思路。濱江新天地，根據周邊人口的分布和體量，應該屬於區域型的大型購物中心，這類購物中心的面積配比壹般為主力店35%，次主力店25%，商業店40%。主力店是指面積在五千平方米以上，如百貨商場、超市、電影院等業態；次主力店是指面積在1300-3000平方米左右，如家電城、體育廣場、兒童遊戲城、手機城等；商業賣場是指面積在500平方米以下。
對於租金產出比，35%的主力店只能占到租金產出的15%，25%的次主力店占到30%，40%的商業店面才能占到租金產出的55%。也就是說，在配比租金時，副主力店要做到收支平衡。
業態功能比：在商業領域，如果說超市經營的是商品，百貨經營的是品牌，那麽購物中心經營的就是業態。作為集合多種功能的商業綜合體，購物中心對多種模式的組合、搭配，無疑是決定其經營成敗的關鍵。那麽，什麽樣的 "業態組合 "才是最合理的呢？
壹般來說，零售、餐飲、娛樂三大板塊大致可以按照5∶3∶2的比例安排，這是業內購物中心推崇的黃金設置比例。但這些都要根據當地的消費習慣和市場情況進行調整，比如濱江新天地周邊的華聯，以及剛剛開業的眾美服飾廣場，項目內的沃爾瑪以及剛剛進駐的北國商城，零售的比例已經飽和，但周邊的餐飲文化、休閑娛樂還比較少，所以要走差異化路線，與其余零售板塊形成互補。隨著現代生活節奏的加快，周邊人煙稀少，這時，到購物中心，不僅可以休閑、健身，還可以交朋友，這種大型綜合購物中心可以讓人呆上壹天，至少玩上幾個小時。現在的購物中心為什麽要開發更多的文化娛樂內容，說白了就是增加人的停留時間，拉動零售。從租金承受能力來看，購物中心租金承受能力從高到低依次為花車和臨租、服裝店、珠寶眼鏡店、專賣店、餐飲店、主力店、娛樂場所。但我們從購物中心運營初期就體會到，哪個購物中心娛樂、休閑、文化健身做得好，哪個購物中心就火。
另外，很難有標準化的業態，即使在陽泉再造壹個新天地，其業態組合和今天的新天地肯定是完全不壹樣的，因為只有差異化的錯位經營才能****，生活**** 的輝煌。
2、店面的劃分
其實店面的劃分在購物中心的前期和運營中都有壹個非常隱蔽但又非常科學的環節，壹般做人流線的所有店面都有壹個很好的外部展示面，但外部展示面的總長度是固定的、要在壹定的展示面上擺放盡可能多的店面是壹門學問，看萬象城的店面劃分，濱河新天地在招商這方面就存在不足，如中國移動和佳聯果的店面劃分，凱沃的店面位置劃分，就是沒有讓金牌店面對較差的店面起到拉動作用，同時造成死店較多。
3、動線設計：做生意有兩句名言，壹句是 "死路壹條"，壹條街壹邊火，另壹邊死路壹條；還有壹句是 "差壹步差三成"，即使是門挨著門的店，但客流過不去，生意差壹步！差三成。這些都說明了商業線的重要性。對於已經建成的購物中心，對於壹些人流不暢的線路，就要進行改造。如樓層的橫向動線設計就是要使同壹平面上的賣場空間充分展示，讓消費者很容易看到賣場的陳列細節，在大型購物中心中，建議采用專賣店或多品種專賣店的方式使專場更加緊湊，如果有中庭，要使賣場和招牌盡量面對中庭的拓展，面對視覺焦點，以達到聚合的效果。
水平層次的通道動線設計表現形式也應有多種方式，可以設計成 "壹 "字形、"十 "字行，也可以設計成 "Y "字形或 "T "字形。"T""L "形等，還有壹種是環形，典型的例子就是宜家家居的造型，目的就是讓消費者在視覺上有滲透力，讓所有賣場達到 "**** 好"。盡量做到無盲區，在盲區內購物的賣場是沒有商業價值的，其動線設計和賣場分隔也是不成功的。要做好這壹點並不容易，需要管理者下苦功夫，並根據需要在實踐中不斷改進。
另外購物中心的人行直道不應該太長，以至於打消從這頭走到那頭的念頭，應該有壹定的變化，比如宜家在很長的通道中間增加快速通道，更加人性化和方便。
4、租戶選擇
購物中心業態構成包括：主力店、專賣店、臨租、社區服務、餐飲配套、商務休閑、娛樂設施等。但同壹業態，不同的購物中心應選擇不同的租戶。
主力店、次主力店的租戶確定要註意，有的業態適合商業中心，有的業態適合副中心區域，有的業態適合郊區。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區不適合搞百貨、珠寶，這是有商業規律的。在什麽位置適合建什麽主力店，這是壹門很深的學問，要根據購物中心的地址和規模選擇合適的業態。比如，在副中心區域新業態的選擇上，如果是核心商圈，就不要選擇大賣場，盡量選擇租金較高的業態，而在郊區，則盡量選擇人氣旺的業態。
經營導向：主要指商場的統壹經營管理、租戶淘汰升級、客戶服務維護等。
統壹管理是指對整個商場進行統壹管理，對於形象布置、宣傳、營業人員管理、商品管理、裝修設計施工管理、導購規範等都有統壹的標準。
主力店就是主力店，品牌店就是品牌店，每個商戶都要有獨特的 "品牌"，給顧客留下多次光顧的印象。商場的租賃和管理盡量不要引入沒有特色的二房東，即不便於統壹管理，對商場的統壹形象也不利。濱江新天地3層，就是壹個例子，壹個面積超過3000平方米的次主力店，應該有自己的經營理念和經營方式，通過自己的特色經營來吸引客流，而不是簡單的小商戶的拼湊，最後沒有形成自己的競爭力，導致惡性循環，小商戶會抱怨生意不好沒有客流，但有了客流又不能形成消費，因為它不適合妳。同樣要有自己的管理和明顯的標簽，讓人壹看就知道是什麽類型的購物場所，比如去蘇寧是買家電的，去流行前線是買時尚服飾的。再打個比方，即使蘇寧做不了，也會來個國美，大家也知道蘇寧不好，而不是覺得商場做不了，不利於商場的統壹管理。
商戶的逐漸淘汰：我們不能保證所有招商找到的商戶都能很好地生存，有的很可能在很短的時間內就消失了，壹般來說，購物中心開業的前三年，特別是第壹年的掉店率會達到30%。小租戶的特點是只***旺不可能***苦，火的時候想擠進去，生意不好卷鋪蓋就走人，但小租戶的優勢是可以承受不斷提高的租金。因此，招滿商，開業絕不意味著大吉大利，第壹年可能跌30%，補上去，第二年可能跌20%，這種調整是永恒的循環。另外，如果租戶都活得好好的，商場管理方也要保證每年10%的淘汰率，以保證商場的新鮮度和更新率。
同時，在經營上要采取放水養魚的原則。因為購物中心的經營具有長期性的特點，采用合理的租金和優質服務的做法，讓整個購物中心供熱，然後根據經營狀況，適當穩妥地調整租金；這樣，開發商和租戶才能共同成長。讓水養魚的原則，可以理解為 "先做人氣，後做生意 "的原則。
客戶服務與維護：購物中心的客戶服務重在吸引更多的顧客前來，並使他們成為忠實的顧客，主要通過人性化的、細微的細節服務，如服務臺增加雨傘借用、嬰兒服務、會員服務等。
購物中心的運營管理：策劃造勢是指購物中心的營銷策劃
購物中心的營銷包括節假日營銷、場館營銷、明星營銷、主力店營銷、文化營銷等營銷策劃。所有的購物中心營銷都是圍繞 "旺場-提升品牌-贏利 "在不同階段達到不同的目的。
1、節日營銷是購物中心的殺手鐧，即 "大節過小節，小節過大節，無節造節過"，把所有節日的因素都挖掘出來，有春節、國慶節、母親節、兒童節、清明節、端午節、情人節、七夕情人節，還有國內情人節和國際情人節等等。沒有節日也要想到周年慶等等。
2、文化營銷是塑造購物中心品牌個性的重要方式之壹。不同的購物中心有不同的文化營銷方式，如天津八裏臺新文化廣場通過 "創意集市 "打造獨具青春原創文化的時尚淘寶購物天堂。濱河新天地通過 "暢飲世界杯，榮耀新天地 "啤酒節以及與電視臺的合作，打造夢幻大趕集、快樂少年，打造獨具特色的休閑、娛樂、消夏和引領山城時尚的購物場所。
3、明星營銷：明星營銷是購物中心在短期內打造人氣最有效的方式，適合購物中心在開業之初，迅速擴大知名度，但成本也較高。在正常運營期，也可根據商場情況適度安排。
4、主力店營銷，把主力店請來，給它做宣傳，吸引人氣，妳得讓它天天、周周、月月搞促銷，沒有我也得找妳，逼他做促銷。花錢請總店進來就是讓它當牌坊，就是給妳招人氣，妳都沒有這個問題，妳要它幹嘛？
5、場地營銷：每個購物中心的室內中庭、室外廣場都是購物中心整體結構布局中的關節點，有效利用以上場地，可以人為地實現營銷活動的客流轉移。例如濱江新天地商業廣場，B1區段沃爾瑪附近的區域客流和B5區段百貨商場附近因客流稀少未開業，通過B3廣場的車展、戶外演出和B3中庭特賣會可以有效地將B1區域客流向B5過渡、同壹中心廣場作為連接南區和北區的重要景觀地，增加中心廣場的活動頻率和獨特景觀對培養顧客的光顧習慣，對北區的招商和運營有著不可估量的作用。
購物中心的運營管理：購物中心的物業管理保障
購物中心的物業管理是購物中心運營的重要組成部分，它為商業廣場的運營提供了重要保障，是購物中心硬件設施能夠安全、正常、經濟運營的重要保證。
物業管理水平可以最直接地反映購物中心的經營管理能力，是商業廣場物業投資持續升值的重要因素之壹，經營、策劃是壹個有機體，是密不可分的。
物業管理是成本控制的重要環節，管理工作涉及的事項和專業領域非常廣泛，大到樓宇設備，小到花草樹木的養護，都是專業工作的範疇，非壹般開發商可以獨立承擔，有些工作甚至需要委托專業公司協助。壹個好的資產，可以用10年、20年，比如電梯理論上是可以用10年的，妳用好了可以用15年，這5年是可以賺回來的，壹個商場有多少電梯，維保工作是非常重要的。
購物中心的經營管理：購物中心的產權管理
租售管控
做商業地產最理想、最好的模式是只租不售，統壹規劃、統壹經營、統壹管理；但基於我國商業地產金融政策的健全，開發商融資渠道不暢通，便將商鋪實行分割出售，實現資金回籠，導致所有權與經營管理權分離。所有權和經營權實行分離。這也是中國特色。避開銷售談只租不售不現實，但如何實現租售平衡，既保證資金回籠，又能使購物中心健康發展，是業內討論最多的問題。天津有很多項目都是賣完了沒有統壹出租，比如塘沽的圓明八方、開發區的唐人街都已經建成五六年了目前都還空著。壹個購物中心的租金和銷售額如果能控制在50%以內，將更有利於項目的租賃和運營。
回租管理
在回租方面，目前行業回租壹般為3-10年。回報率在6%-10%之間。回租管理開業前壹般統壹制定壹個回租期，開業後隨著行業的豐富和調整，需要根據經營情況進行調整。租金政策與租金單價、銷售單價、遞增年限密切相關，如濱江新天地計劃開展的時尚購物大賣場--淘樂匯就是根據租戶的經營特點制定的租金政策。
對接管理
出售後，無論是哪種返租方式，業主自營還是以租代售，最終都要回歸到業主的對接管理上。比如5年返租，5年後購物中心基本成型，5年後除了壹些重要商鋪基本讓租戶和業主自己對接。管理公司作為開發商的運營管理機構轉變為純粹的物業和商業管理公司，對全體業主負責，也可能產生當時的業主委員會。但由於主力店的存在，壹般購物中心的最大業主仍是開發商，除非主力店商鋪整體售罄。業主對接要註意時間錯位，為避免對接失敗導致商鋪大規模撤場，在租金與業主對接結束的節點要安排時間差出場。天津奧城商業廣場在08年業主對接時，其中壹個小區全部清空退還給業主，至今該小區仍未營業，而另壹個小區由於時間差做得比較好，80%以上已在退還給業主時安排租戶與業主自行對接，商業經營未受影響。
從商場電梯運行管理看
7月26日，湖北荊州安良百貨發生自動扶梯事故，造成壹人死亡。電梯的安全管理再次成為人們關註的焦點。現場視頻顯示，當扶梯上方的踏板失靈時，扶梯並未停止運行，造成 "吞人 "悲劇。在購物中心遍地開花的當下，面對巨大的客流量，除了設備質量和良好的品牌外，電梯等設備的運行如何保證安全，做到讓消費者放心？
位於銀川新華商圈核心的建發東方紅廣場，是寧夏人氣最旺、效益最好的商業綜合體，節假日客流量可達4-6萬人次。為了做好廣場設備的安全運行，建發集團成立了專門班子，編制設備運行管理標準和規程，嚴格巡檢，委托專業公司每半個月對自動扶梯進行壹次維護保養，每年對接自治區機電安全監察所對特種設備進行檢查，實現了近10年來設備運行零事故。
總建築面積84萬_的建發大百樂城，輻射周邊500公裏內的2000萬人口，擁有上百部自動扶梯。為了給消費者提供壹個安全、舒適、高端的購物環境，建發集團精挑細選，選擇安裝全球第壹大自動扶梯制造商、全球第二大電梯供應商迅達電梯的電梯設備。目前，首批38臺自動扶梯設備已運抵安裝現場。
為了達到國際標準的安裝質量要求，迅達集團派出了三名技術經理全程跟蹤大百樂城的施工進度。迅達集團還新購了壹批曳引繩、鎖具等起重工具，以確保電梯安裝質量。大閱城設備運行團隊也在跟進電梯安裝進度，為後期設備安全運行打下堅實基礎。
吧 v在大閱城後期的運營管理中，建發集團將秉承 "滿意在建發 "的理念，以更高的標準、國際化的視野、用心的服務，以成熟的經驗組建專業的設備運營管理團隊，將大閱城打造成老百姓安全、舒適的智慧購物中心。
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