通過城市土地功能的大量置換，市政府手中有了土地--屬於市政府的 "金飯碗"，利用土地級差地租以地生財，政府獲得了大量用於城市基礎設施建設的資金，這就能改善投資環境，把 "巢 築 "好了，"鳳凰 "就會蜂擁而至。通過招商引資，使大連的工業、港口交通都得到了發展；更為突出的是建設了壹大批高檔次的旅遊飯店、商貿中心、展覽館等公共****，提升了城市的對外開放水平。截至1999年，世界上有150多個國家和地區與大連有貿易往來；146家跨國公司在大連開設了175個項目；53家世界500強企業在大連設有分支機構；1993年以來，共舉辦各類展會326次，國際服裝節12次，出口商品交易會14次，相思節12次，煙花爆竹節4次。煙花節。由於國際國內市場的不斷拓展，大連的投資回報率高達 216.5%。目前，大連城市綜合實力已躍居全國第八位，成績斐然。自上世紀 80 年代以來，中國城市土地利用發生了根本性變化，從無償占用到有償使用。但由於管理體制的滯後，各城市土地利用存在諸多弊端。壹是城市土地多頭管理，造成國有資產嚴重流失。那些擁有城市土地的村鎮、工廠、機關、學校，可以隨意定價，賣地賺錢。城市土地成了所有權單位，城市政府管不了，也聚不了財。二是城市規劃對城市土地功能的失控。由於城市政府無法控制土地的買賣權，難以控制每壹塊土地的實際使用功能，造成城市建設布局混亂。
鑒於此，杭州市政府進行了城市土地管理制度創新。1997年，成立杭州市土地儲備中心--由市政府授權組建的土地經營公司。市政府先行註入壹定資金，對全市土地實行統壹收購、統壹規劃和使用功能、統壹招標拍賣，由市政府完全壟斷城市土地壹級市場。這種城市土地使用制度的創新，其好處是多方面的。首先，"金飯碗 "內的 "油水 "不再流失，市政府真正實現了以地生財。從 1999 年到 2001 年的三年間，按照協議出讓的土地共收回地價 8.4 億多元，有力地支持了基礎設施建設。二是為實現城市規劃確定的土地功能提供了保障。由於出讓的城市土地全部控制在土地儲備中心，市政府在掌握土地的同時，還擁有根據規劃配置土地的實際權力，根據舊城改造、生產、生活用地的各種需要，實現了城市土地規劃、開發、建設、配套、管理、銷售的六統壹。從而使城市土地管理由無序運行轉變為有序運行，促進了城市土地資源的優化配置。三是通過壟斷土地壹級市場，控制城市土地流轉總量，規定每年可出讓的各類土地數量。根據供求平衡制定合理的地價，可以防止城市地價過低或過高的後遺癥；同時，城市資產增值所產生的級差地租，也由儲備中心代表市政府及時收回。杭州建立城市土地儲備中心的制度創新戰略得到了國土資源部的重視，2001 年被確定為全國土地資本運營試點城市。目前，全國已有上海、青島、珠海、南通、宜昌等 70 多個城市開始實施城市土地儲備制度。名牌產品的經營對增強市場競爭力、壯大城市經濟實力、提升城市知名度具有重要作用。壹個城市要想在國內外市場上有壹定的知名度，關鍵在於經營名牌產品，在競爭中占有壹席之地。我國最突出的例子是青島市和綿陽市，他們經營城市打的就是名牌產品戰略。
青島市著力培育了海爾、海信、青啤、澳柯瑪、雙星等壹批國內外知名品牌企業。國家公布的57個 "中國名牌產品 "中，山東省**** 12個，其中青島市就有10個。特別是青島的 "海爾 "家電享譽世界，在13個國家設有分廠，"海爾 "產品銷售遍及160個國家和地區，其中冰箱在美國的年銷售額占50%。青島的名牌產品生產已成為全市的支柱產業，帶動了二、三產業的全面發展，形成了互動的產業關鍵。青島實施名牌戰略，構築了強大的城市綜合美譽度，名揚海外，極大地提高了城市的吸引力。世界500強企業紛紛落戶青島，僅2002年上半年就簽訂境外投資項目1000多個。
四川綿陽市的名牌產品是長虹電視機，長虹電視機在發展中國家很受歡迎，促使長虹電視機廠不斷擴建，目前已成為世界上最大的電視機廠，年生產能力達1200萬臺。綿陽市政府制定了以電視機和其他電子產品為中心的產品經濟管理戰略，從而使該市成為以電子產品為支柱產業的新型高科技城市。密雲縣地處北京北部山區，為保護首都水源地密雲水庫，長期以來工業不發達，經濟發展壹直在北京市屬區縣中墊底。近年來，密雲縣領導班子創新制定了服務首都、環境立縣、科技興縣、依法治縣戰略，取得了突出成效，經濟增長和城市建設躍居京屬區縣前列。主要創新舉措有：把困難留給自己，為投資者提供服務，將縣政府30多幢分散的辦公樓、縣委招待所等拍賣給投資商；招標拍賣街道和建築物上的廣告使用權，道路、橋梁、雕塑的產權；從盤活這些存量資產中拿出 30 億元資金，整治環境，建設基礎設施，引進高新技術，吸引了 30 多個省市投資商，資產增量、縣城規模已成為北京市最大的縣城。來自30多個省市的投資者，資產增量****，達120多億元。
《人民日報》2002年9月17日用壹個整版的篇幅對密雲縣進行了全面報道。總標題是：
密雲，在創新中崛起：密雲，在創新中崛起。專欄標題是創新始終是經營城市建設的不竭動力、新密雲在創新中崛起、綠色經濟在創新中發展、全國文明城市在創新中創建、城市管理在創新中發展，等等。緊接著同年10月，全國市長協會在密雲縣召開市長論壇，現場交流城市管理工作。大家認為，密雲快速發展的核心在於創新，無論是經濟發展、環境治理都有新思路、新舉措，善於經營和營銷縣域優勢。因此，先後獲得了國家生態環境示範縣、中國首個綠色產業園區和示範基地、全國無公害蔬菜基地示範縣、科技部火炬計劃北京綠色科技產業基地、首都飲用水源基地、中國高校產業基地、北京園林衛星城等15項桂冠。經過多年的實踐和理論探討，我們深刻認識到，必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展。個體、私營等形式的非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分。非公有制經濟對於中小城鎮的發展起著極其重要的推動作用。
例如，河南省長垣縣在既沒有外資也沒有國有投資的情況下，大力扶持非公有制經濟發展，在短短6年時間裏，建成了環境優美、幹凈整潔、現代氣息濃厚的新縣城，被譽為河南的 "小溫州"。全縣現有個體、私營、股份制企業1000多家，個體私營業主投資額已占全縣固定資產投資的60%以上；在新城區建設中投資總額占98.9%，成為主力軍。縣委、縣政府還對全縣外出經商務工人員，特別是致富能手和經濟技術人員，動員他們回鄉創業，創辦 "回歸工程"；為引進資金、技術、項目、信息創造條件。現有 "回歸 "企業580多家，僅2000年投資100萬元以上的項目就有59個。由此，長垣縣形成了經濟發展與城鎮建設互動的良好局面。我國許多城市既無鐵路，又無公路，長期發展緩慢，實踐證明，"要致富，先修路"，已成為城鄉發展的普遍規律。這幾年，我國鐵路、公路建設的快速發展，有效帶動了壹批城鎮的發展。
比如，河北省衡水市這幾年抓住京九鐵路穿城而過，貫通南北的機遇，運作建設大市場，組織專門班子到各地招商引資。很快使衡水成為北京、天津、重慶、廣州等地大公司投資的熱點，經營服裝、食品、化妝品等各類市場；同時制定政策，鼓勵農民進城務工經商，使全市經濟活躍，人氣旺盛。為了改變城市面貌，市政府邀請專家進行城市設計。近年來，舊城綜合改造總投資達 23 億元，其中 98% 是通過大型市場運作獲得的。我們現在搞的城市規劃，是在全面實現小康社會的基礎上，建設現代化城市的藍圖。筆者認為：要規劃好 21 世紀的現代化城市，僅有工程技術知識是不夠的，必須強化城市管理理念，遵循市場經濟規律，優化城市資源配置，為城市管理創造良好的人居環境和經營環境。城市規劃與城市管理是相輔相成的，城市規劃運用其綜合的視角和整合的能力來規劃城市的空間布局，有利於防止城市管理中壹些不顧全大局、片面追求經濟利益的短期行為；而城市管理發揮其駕馭市場的能力，成為實施城市規劃的重要手段和保證。在市場經濟條件下，城市規劃的實施雖然有城市政府行政力量的支持，但往往會受到市場經濟利益的沖擊。解決這壹矛盾的最好辦法不是簡單的行政命令，而是通過正確的管理策略，既保證城市整體的長遠利益，又使局部的當前利益得到滿足。
西方國家通常采用TOD（以交通為導向的發展）和SOD（以服務為導向的發展）來通過城市規劃進行城市管理。所謂TOD，就是政府利用壟斷性城市規劃帶來的信息優勢，以較低的價格征用規劃發展區域內的土地；然後進行基礎設施建設，使土地升值；再將基礎設施完善的 "熟地 "出售，利用 "生地 "和 "熟地 "作為城市發展的基礎。生地 "和 "熟地 "之間的差價用來平衡建設成本。基於這種經營理念，南京近期開始重新規劃新的軌道交通線路，調整郊區開發建設時序。所謂SOD，就是通過社會服務設施引導開發建設的模式。政府利用行政壟斷的優勢，通過城市規劃對城市功能進行空間調整和遷移，使老城區和新開發區都能通過地價差獲得更新開發的資金保障。青島市就是壹個成功的案例，市政府出讓老城區土地，市直機關率先遷入新區，達到了城市功能轉移、空間疏解優化、政府財力狀況改善的目的。在市場經濟條件下，要保證城市建設有投入、有效益，進入良性循環，就必須運用市場管理的手段來運作，其主要做法有以下幾點。
①開發盤活城市土地資源。在城市國有資產中，有大量的增值潛力，市政府可以直接支配的資產就是城市國有土地。市政府可以對荒蕪、廢棄的土地進行開發，或收回閑置土地，或從破產企業手中收購已經貶值的國有土地，以及低效利用的土地，使大量存量土地資產增值。例如，北京市密雲縣將閑置 8 年的 1000 畝土地出讓給壹家房地產公司，政府獲得 2000 萬元出讓金，用於基礎設施建設，效果顯著。房地產公司憑借完善的市政設施，吸引了外商***同投資建設高檔別墅區。由於盤活了閑置的存量資產，從而為密雲縣帶來了12億的增量資產。
②建立基礎設施項目投資回報補償機制。城市基礎設施建設項目，由於投資數量大、建設周期長、價格定得低、投資回報少等因素，制約了以追求利潤最大化為目標的國內外資本進入該領域，使城市政府在試圖緩解城市基礎設施建設壓力和建設資金不足的矛盾中處於進退兩難的境地。現在很多城市運用城市管理的手段，建立基礎設施項目投資回報補償辦法，即誰投資，誰受益，有效地吸引了國內外資本，投入到基礎設施建設中。例如，上海市為開發浦東需要建設橫跨黃浦江的三座大橋、兩條隧道、環城高速公路等耗資巨大的工程。錢從哪裏來？上海市面向國際市場，大膽利用外資，采用特許經營方式，授權外國企業融資、建設、經營項目，外國企業自負盈虧、自擔風險、自負盈虧，取得了較好的投資回報率。
又如長沙市為了在湘江上建兩座大橋，憑借市政府的信譽，以經濟合同為基礎，與香港李嘉誠組織的長江基建公司簽訂協議，采用BOT方式，由該公司負責融資、建橋，建成後由該公司經營，收取商業利潤，按協議50年後歸市政府所有。長沙市需要興建第八水廠，市政府通過協議授權由鄉鎮企業長大集團公司出資興建。壹座日供水能力25萬噸的水廠兩年建成，運行17年後歸市政府所有。實踐證明，城市管理的手段必須符合市場經濟規律，建立平等交換機制，這樣才能有利地吸引國內外投資者的資金，註入城市建設。
3、大力推行無形資產商品化。隨著人們物質生活的不斷豐富，精神需求也在不斷提高。城市的歷史古跡、文化特色、生態環境、建築風格等精神資源--附著於有形資產之上的無形資產，成為城市升值的重要源泉。我國眾多的歷史文化名城，如北京、西安、拉薩、平遙等城市已成為國內外旅遊熱點；張家界、三亞等城市奇特的自然景觀已成為旅遊收入的支柱產業，不必贅述。
特別要註意的是，壹些城市善於經營無形資產，通過商業化運作獲益匪淺。比如大連市，利用其區位優勢，大辦服裝節、博覽會，還舉辦了12次賞槐節。每個城市都有很多槐樹，都開花了，但人們並不在意。而大連市善於商業運作，"以景生財"，通過賞花節既豐富了人們的精神生活，又繁榮了市場，增加了經濟收入；既提高了城市品位，展示了太平盛世的社會效應；又擴大了城市的知名度。
又如南京，素有 "四大火爐 "之稱，炎熱的氣候讓投資者望而卻步。市委、市政府近年來下決心治理生態環境，將長江水引入城市，改善了江水水質；每年凈增綠化面積120公頃，綠化覆蓋率達40%以上。由此，南京夏季平均氣溫逐年下降，甩掉了 "四大火爐 "的帽子，成為投資熱土，城區地價年均漲幅超過30%，城市資產大幅升值。
④開辟多元化融資渠道。除了以上通過經營性手段籌集城市建設資金的重要措施外，還有壹些融資渠道。如結合城市產業結構的調整，出售國有、集體企業；拍賣、轉讓城市公共**** 設施--道路、橋梁、公交線路、商業網點、公廁、路燈、報刊亭等有形實物經營權，以及掛靠城市的產權；發行城市基礎設施建設債券和股票；組建城市建設信用社，設立城市建設發展基金；成立中小企業擔保中心，經營資產抵押和擔保，向金融機構融資，對中小企業投資、授信、參股、控股，支持中小企業特別是民營企業的發展。樹立管理就是服務的新理念。在社會主義市場經濟條件下，城市管理的本質是服務，而不是關卡壓力。以經營的方式管理城市，就是運用行政、經濟、法律等方式和手段，為促進商品生產、市場發展和社會穩定服務。許多城市把舊城改造與老企業技術改造結合起來，把改善居民生活環境與轉換土地功能結合起來。把城區、郊區、企業、居民的使用管理需求綜合管理服務到位，做到各取所需，實現經濟效益、社會效益和環境效益的綜合優化。
②轉變城市政府職能，實行城市資產所有權與經營權分離。在市場經濟條件下，城市資源配置由計劃經濟體制下的行政配置轉變為市場調節。因此，城市政府必須明確政府的主要職責是：對經濟的宏觀調控；對市場的監督管理；對公共**** 活動的服務。凡是應該由市場解決和處理的事務，政府 "不該管 "和 "管不好 "的，必須下放。然而，我國長期以來政企不分的體制，嚴重制約了城市資源的市場化運作。比如城市公用事業，原是市政府壹元錢投資形成的國有資產。公用事業管理部門垂直領導所屬企業，壟斷了公用事業各方面的經營權。這樣就出現了公用事業經營者憑借其壟斷優勢，按企業個體成本報價，而不按社會平均成本報價。因此，企業既沒有降低成本的壓力，也沒有提高經營效率的動力。結果，企業長期處於低效率、低效益、微利甚至虧損的狀態。由此可見，必須用競爭機制、市場運行機制來改革現行的管理體制。近年來，武漢、石家莊、深圳等城市，已經在環衛作業市場化運作方面進行了制度創新，成效顯著。