保稅項目計劃
2007年7月
首先，概述
九江城西港口物流園位於長江黃金水道和京九鐵路交匯的江西省九江市。毗鄰的九江港是長江幹線五個國家級主樞紐港之壹，也是江西省唯壹的國家壹類口岸。九江國家出口加工區和九江經濟技術開發區分別距園區65，438+03 km和3 km。
物流園將規劃建設國內物流配送中心和保稅物流中心(B型)兩部分。壹期建設面積550畝，其中國貨配送中心400畝，保稅物流中心150畝。
本建設項目堅持“政府引導、企業運作、市場導向、創造環境”的開發原則。通過加快城西物流園區建設，吸引國際國內知名物流企業入駐園區，積極引進先進的物流管理經驗和技術，整合現有物流資源，立足九江，服務全省，輻射周邊，打造贛、鄂、湘、皖區域物流中心，將九江打造成為區域物流、國內物流、國際物流的大通道，將物流業培育成為物流產業。
1，建設服務區域物流和國內物流的物流配送中心，滿足九江及周邊城市企業貨物運輸、倉儲、中轉和信息發布需求，努力發展大型港口物流，著力打造九江港口物流樞紐、公路物流樞紐和鐵路物流樞紐，提高綜合貨運能力和物流服務水平，形成多式聯運網絡體系。
2.建設服務進出口貿易(特別是加工貿易)的保稅物流中心(B型)。充分利用國家對保稅物流中心的優惠政策，促進九江對外開放，促進九江及周邊地區的招商引資和發展，擴大九江的進出口貿易。
3.建設符合現代物流發展的物流信息平臺，推動信息網絡技術的廣泛應用，通過大力發展電子商務物流加快傳統物流業改造，推進現代物流產業化，提升九江現代物流業信息化水平。
4.建立壹套符合九江物流發展實際的政策支持體系。運用政策和法律手段，保障和促進九江物流業和物流園區的健康發展。
總之，通過對城西港物流園區的科學規劃布局、穩步開發建設、有效管控，計劃到2010，全園區實現直接物流服務產值5億元，園區物流企業不少於80家。到2020年，全園區直接物流服務產值達到15億元，園區物流企業不少於200家，帶動周邊形成新的。
物流園區所在的九江市城西港區建設得到了省、市人民政府的支持和重視。園區前沿的集裝箱碼頭和雜貨碼頭已列入交通部“十壹五”規劃，支持長江黃金岸線的港口碼頭。根據江西省、九江市政府規劃，城西港區將建設成為集港口物流、新興產業、出口加工、商務休閑為壹體，環境優美、充滿活力、科學發展的現代化臨港新城。遠期將成為九江的港口物流運輸中心。
城西港區壹期工程正在建設2個5000噸級散貨駁船卸船泊位(吞吐量500萬噸)，2個5000噸級集裝箱碼頭將具備20萬標箱的吞吐能力。此外，毗鄰城西港區的九江港區有各類碼頭48座，裝卸機械209臺，最大提升能力50噸。港區擁有貨場面積為5.9萬平方米的倉庫。各類船舶300多艘，總噸位5萬多噸。港口水域有4個錨地，港內鐵路專用線4864米，碼頭常年可停靠3000至5000噸海輪。現有港口吞吐量已達700萬噸。
參考工業用地價格，城西港區倉儲用地將采用市場化運作模式，引進有實力、有物流管理經驗的龍頭企業建設園區基礎設施和配套服務設施。城西港區將提供優惠的政策和優良的政務環境，全力支持物流園區的健康發展。
二、項目建設環境及優勢
1，便捷通達的交通網絡優勢。
九江是中國長江中下遊重要的交通樞紐，鐵路、公路、水路、航空運輸發達。形成了公路、鐵路、長江航運、航空運輸等多種運輸方式組成的綜合運輸網絡。九江長江二橋通車後，長江南北的溝通將更加完善，對形成江西省、鄂東南、皖西南沿江物資集散地和物流服務區具有獨特優勢。
①水上交通
九江位於長江黃金水道和長江中下遊“京九”大動脈的交匯處。城西港區附近的九江港是長江五大主樞紐港之壹，全國13個煤炭中轉港之壹，也是江西省唯壹連接長江與大海的水路港口。年客貨運量在長江港口中排名第二、第四。壹方面，便捷的水運可以使九江發展成為長江中上遊的國內國際物流中轉樞紐，中南走向南北，中部走向東西。另壹方面，江西、鄂東、皖西南的物流可以通過九江水運到達大海。
②陸路交通
陸地上有貫穿南北的“京九”鐵路、南潯、合九、武九，規劃中的通九、曲江至九龍鐵路在此交匯，正在建設中的昌九城際鐵路。除昌九、九景高速公路外，公路可通過九江長江大橋與沿江高速公路網相連，陸路交通優勢十分明顯。南潯鐵路七裏湖站可直達城西港區，九瑞公路距城西港區僅65433。九瑞公路可與國道105連接，擬建的城市車輛幹道可作為疏港公路通過港區南部。同時，規劃中的九江長江二橋位於西港區，可直接與“滬蓉高速”對接，將西物流園的服務範圍輻射到鄂東南、皖西部分重要城市。
2.九江及其周邊地區經濟的快速發展保證了對物流的強勁需求。
首先，未來幾年，九江將以九江出口加工區、工業園區、昌九工業走廊、沿江產業帶為平臺，招商引資，實現產業集群。2006年，九江地區生產總值達到506.22億元。根據《九江市國民經濟和社會發展第十壹個五年規劃綱要》，全市生產總值年均增長14.0%。實際利用外資年均增長15%，引進外資年均增長30%，外貿出口年均增長25%。化工、機械、電力、建材、紡織、電子六大支柱產業為星火化工廠17萬噸、有機矽及九江石化總廠擴建升級、九江化纖擴建、亞東水泥二期擴建1.5萬噸。
此外，據統計，九江物流輻射的周邊地區GDP總量約為4000億元，並保持兩位數的經濟增速。
經濟的快速發展和巨大的增長潛力對物流業的發展提出了更高、更迫切的要求，創造了更大的空間。九江的物流業雖然取得了壹定的發展，但仍不能滿足經濟發展對物流需求的巨大空間。物流市場的潛在需求優勢及其前向效應、後向效應和副作用，迫切需要我市物流業以更快的速度向前發展。
3、優惠靈活的政策支持
根據“建設長江沿岸和中部地區重要的經濟中心城市”和“建設新型工業城鎮、文化旅遊度假區、區域性商貿中心和開放港口城市”的任務，九江市政府根據《九江市沿江商貿物流發展“十壹五”規劃》，決定在城西港區建設綜合物流園區。使之成為長江中遊新興的區域性物流中心。投資者可享受《九江市人民政府關於進壹步鼓勵外商投資的意見》和《九江市人民政府關於促進現代物流業發展的意見》的優惠政策。B型保稅物流中心建成後，可享受《中華人民共和國和國家海關關於保稅物流中心(B型)的暫行管理辦法》。進壹步的支持政策可以根據具體情況確定。
4、地理輻射效應催生九江盡快建設現代物流園區
以九江為中心，周圍300公裏半徑範圍內沒有建成綜合物流園區。區域和產業物流需求旺盛，但缺乏綜合物流園區、專業物流中心等大型物流載體。
5.選址:在城西港區建設綜合物流園區符合物流園區選址原則；
①靠近貨物轉運樞紐，靠近港口，距“京九”鐵路最大編組站僅3公裏，高速公路網環繞，通達性好。
②靠近九江經濟開發區和未來港口工業區，企業靠近市場可以縮短運輸距離，降低運費。
(3)距離九江市區6公裏，可以減少對城市生活的幹擾。
九江擁有豐富而優質的勞動力條件。
四、物流園區功能設計與配置
物流園將規劃建設國內物流配送中心和保稅物流中心(B型)兩部分。本著“與經濟發展水平相匹配、適度超前、統籌規劃、預留空地、分期開發調整”的原則，首期開發面積550畝，其中國內物流配送中心400畝，保稅物流中心(B型)18。
1，國內物流配送中心
國內物流配送中心主要包括管理服務中心、信息交易中心、運輸中心、倉儲配送中心、零擔快運中心、配套服務區等。每個功能區的功能如下:
(1)管理服務中心
由政府職能部門、中介機構和企業組成的管理服務中心，為入駐基地的第三方物流企業提供工商、稅務、運管、銀行、保險、通訊、網絡、商務、培訓、咨詢等壹站式平臺支持服務。
(2)信息交流中心
來自制造業、商業企業、第三方物流企業、社會、政府等物流基地和節點的信息，如貨物供應、運輸、倉儲等，都將在信息系統整合後進行發布和交易。
(3)交通運輸中心
設有停車場，可同時停放多輛運輸車輛。這些貨車與眾多入駐物流基地的公、鐵、空、水運輸企業壹起，為企業提供方便、快捷、安全的運輸服務。
(4)倉儲中心
為工商企業提供完全個性化的優質、高效、便捷、周到的倉儲服務。
(5)配送中心
采用先進的物流設施設備和標準化的運營體系，為連鎖超市、便利店、農副產品的批發、配送、倉儲、運輸、展示和交易提供專業化的物流服務。
(6)配套服務區
為了進壹步優化分工協作體系，為入駐企業營造壹個能夠專註核心業務成長的運營環境，平臺還可以為入駐企業提供汽車配件、汽車維修等配套服務，提供餐飲、超市、住宿、娛樂、通訊等生活和物流服務等完整服務。
因為倉儲配送中心在規劃平面上是倉庫的形式，運輸中心在規劃平面上可以是停車場的形式。其他的中心和服務區是以道路或建築的形式出現的。這三個平面面積的基本比例是1:1:1。
2.國際功能區(B型保稅物流中心)
根據對許多城市建設的保稅物流園區(中心)的調查，目前保稅物流園區(中心)的實際服務主要是為進入園區的加工貿易出口貨物提供倉儲服務。因此，城西物流園區保稅物流中心暫設兩個功能區，即:
(1)集裝箱存放區
(2)儲存和配送區
為進園保稅貨物提供露天和倉庫堆碼倉儲、簡單配送加工等服務。其他功能區將在中心成立後根據實際需求靈活調整。
從規劃平面形式來看，倉儲分撥區規劃面積為50000m2(海關總署最低要求)，集裝箱倉儲區規劃面積為20000 m2，其余平面形式為道路。
此外，保稅物流中心的部分功能區可考慮與中心外的園區功能區重疊，以提高土地和建築設施的利用效率，如管理服務中心等。
動詞 （verb的縮寫）投資回報計劃
投資回報計劃分為資金投入和資金回報兩部分，並以此為基礎計算投資回報期。各部分數據如下:
投資項目
(表1:園區資金投入初步估算)
投資項目
資金數額
評論
1，固定資產(包括土地成本和地面建設)
21978萬元
按照壹平方米600元的建設資金，***550畝土地，* * * 21978萬元。
2.辦公設施和設備投資
1萬
預算值
3、信息平臺建設成本
250萬
包括軟件開發、信息傳播工具(如大型電子屏幕等。)、海關監管設施(如監視器)等。
4、營銷、宣傳費用
200萬元
經驗值
5、開發辦管理人員工資
50萬元
管理人員10，月薪2000元左右，整個開發推廣期***24個月。
6.資產流動性
1萬元
壹些基本的辦公費用
總投資
22678萬元
2、退貨計劃
回報計劃可分為兩部分，壹是物流園開發商的房地產收益回報(如倉庫租金、場地租金、商業門面租金收入)，二是物流園運營的增值服務收入(如物流業務中介、車輛掛靠管理等)。).以浙江傳化物流基地為例，目前47%的收入來自房產回報，而增值服務收入占53%。由於增值服務收入取決於開發商的運營水平，以下僅以房產回報作為投資計算。
1)400畝國內物流配送中心
①若倉儲業務為園區內房地產開發商所有，倉庫面積和非倉庫面積按經驗值為1:2，則實際可用倉儲面積為400*666*1/3=88800m2，貨架面積按6層貨架計算為88800*6= 532800m2。因為貨與貨之間有差距，按。實際利用面積為53.28萬* 2/3 = 35.52萬m2。預計借助港區的影響力和集聚效應，每平方米倉庫租金可達10元/月/平方米(限高1.5m以內)。假設實際業務量平均為設計業務量的75%，每月倉庫租金費用為355200 * 75。則年市場收益為2664000 * 12 = 31968000元/年。現在假設開發商將倉庫出租給相關物流公司運營，年收益為31968000/2 = 15984000元/年。
(2)設置停車場，面積為1/3，停車場停車面積為400 * 666 * 1/3 = 88800 m2。若每輛車平均停車面積為60m2，則可停放車輛數為1480輛，按實際業務量平均為設計業務量的75%。如果每天每輛車的停車費是20元，那麽就是壹整天。
③信息服務收費:初期免費(主要是擴大物流園的影響力)，園區成熟後適當收費。
④因為物流園區有壹些附加的服務功能，比如餐飲、住宿、娛樂、金融、電信、通訊等。，對於園區開發商來說，他們可以向社會出租商業用房。根據園區日均人員流量，人均各類服務(如住宿、餐飲、娛樂)設施所需面積為5m2(保守估計)。服務功能區總面積約為2000人*5 m2/人=10000 m2，每平方米商業租金為20元/月/m2，因此服務功能年商業租金為10000 * 20 * 12 = 2400000元/年。
2)150畝保稅物流中心
①根據規劃，保稅物流中心倉庫面積約50,000m2，租賃給物流公司的市場價格為每平方米30元/月/m2(對比南京龍潭保稅物流園區收費)。如果初始可出租面積為65，438+00%，則每年收費為50，000 * 65，438+00% * 30 * 65，438+02 = 65，438。
②院子，平面面積約2萬。按市場價25元/月/平方米計算，實際平均使用率為50%，則年租金收入為20，000 * 25 * 50% * 65，438+02 = 3，000，000元/年。
(表2:園區資本地產回報初步估算表)
國內物流配送中心(萬元)
保稅物流中心(萬元)
合計(萬元)
1，倉庫租金收入
1598.4000
180
1778.4
2、停車場收入
810.3
810.3
3、配套服務功能場館租金收入
240
240
4、集裝箱堆場收入
300
300
相當於
2648.7
480
3128.7
3、投資回報周期:
投資回報期=投資額/年平均回報額
= 22678萬元/31.287萬元= 7.25年
以上僅從房產收益角度計算回報周期。如果開發商能夠根據實際情況提供適當的物流增值服務，整個投資回報期可以進壹步縮短。第六，項目綜合評價。
1，投資環境:
九江交通便利，勞動力成本低。政府鼓勵外國投資者投資港口、碼頭等交通基礎設施。有壹套稅費優惠政策，讓投資權益有保障，政府執法規範，投資環境好。
2、項目運營效益展望:
綜合物流流的產生與區域經濟發展水平密切相關。從全國範圍來看，單位GDP的物流生產系數從2001 1:2.03發展到1:2.5，未來還會隨著經濟的發展不斷提高。2005年九江市貨運量為2540萬噸(不含沿江港口吞吐量)，與2005年持平。平均增長率為7.06%。作為整個中部地區崛起的重要戰略支點，伴隨著沿江開發，未來其綜合物流量將快速增長。據專家預測，2010年和2020年，九江綜合物流量將分別達到9800萬噸、184萬噸，沿江第三方物流比重將分別達到20%和30%。
根據之前的投資回報計算，如果操作得當，7年即可收回全部投資。
3、綜合評價:
(1)九江城西港口物流園地理位置適中，是長三角和長江中下遊的連接點。
(2)綜合交通條件優越。
(3)腹地經濟發展迅速，物流需求潛力大。
(4)依托正在大力發展的九江西港區，可以迅速形成產業集群效應。
(5)投資效益好。
(6)是江西省政府和九江市政府的重點工程。政府重視投資環境的改善，投資環境良好。
簡而言之，物流園區是壹個極具投資前景的項目，兼具社會效應和商業效應。九江獨特的地理條件和物流發展、招商引資的優惠政策，將為城西港區物流園區的開發建設提供良好的宏觀環境和發展潛力。我們熱忱歡迎有理想、有實力、有誠意的投資者來九江考察、咨詢。
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