買豪宅的人不缺錢也不缺房。那麽如何溝通呢？哪些話題能引起客戶的興趣？和有錢人談文化！錢不壹定好。男人可以談論金融投資、高爾夫、汽車、旅行、葡萄酒甚至美女！女人可以談論美麗，奢侈珠寶，親子購物，寵物，甚至男人！要求置業顧問有見識，有經驗，有見識，有品位！
豪宅營銷心得二:和文化人談錢
奢侈品營銷經常涉及許多跨國活動，比如在郎鹹平的講座。其他還有品酒、書畫鑒賞、養生美容等。，而且需要邀請專家和名人來演講。請這些“文化人”的目的是和客戶“談文化、談生活”，需要和他們認真談錢，才能降低成本。實現四兩拔千斤的目標。跨界營銷是豪宅營銷的關鍵。
豪宅營銷經驗之三:和富人聊什麽？
豪宅營銷，別沒完沒了的說房子，有錢人不缺房子，更別說好房子看得見，也沒用，沒必要白費口舌。作者總結，中國富人只關心三個話題(當然大家都關心):1。如何保持財富持續增長？2.如何讓自己和家人保持健康？3.如何教育下壹代？——營銷要對癥下藥，隨心所欲。
豪宅營銷經驗之四:置業顧問的狀態最關鍵
豪宅通過廣告和跨界活動來宣傳人，但這不是關鍵。最重要的是置業顧問的能力和地位！尤其是在反市場營銷中，對高房價的信心和說辭！筆者曾經把某豪宅的所有置業顧問告上法庭，發現置業顧問自己對價格都沒有信心，那還談什麽教育客戶？！想進門沒用，用花裏胡哨的步法也沒用！
豪宅營銷經驗之五:渠道管理壹定要精細
逆市賣豪宅，盲目做活動廣告，無異於用大炮打蚊子。必須加強對媒體的精細化管理。壹定要想清楚:真正的客戶在哪裏？如何準確有效地傳遞信息？如何邀請他們到現場？客戶成交的最大障礙是什麽？價格？產品？如何制定有針對性的說辭？如何加強客戶的購買信心？如何促進交流？
奢侈品營銷經驗六:口碑好才是真的好。
越是高端豪宅，客戶口碑越關鍵。特別是進入續租期的豪宅，99%都可能是老客戶介紹的。口碑真好！因此，有必要:
1.做出好的產品。
2.做好現場展示和服務。
3.廣告應該樹立良好的形象。
花錢保護老客戶，不如花錢打廣告。用關心、耐心、真誠和毅力感動客戶！
豪宅營銷經驗之七:富人的分類
有錢人有三種:1。有錢。妳見過有金戒指和金鏈子的人嗎？就是這樣。大多數窮人都是暴發戶。2.價格昂貴。跟風追名牌卻不懂。他們故作優雅有品位，但言行不足，虛榮心強但膚淺。3.優雅。低調，矜持又有氣質，優雅，有禮貌又有見識，知道名牌不張揚，真有錢。
豪宅營銷經驗之八:面子很重要。
為什麽本田奔馳入華後logo大了很多？那是為了迎合中國人的面子問題！好面子是剛富起來的中國人最大的心理特征。“若不帶著財富回到故鄉，就像走在黑夜裏。”所以豪宅要給客戶足夠的面子:1。房地產的形象要好，知名度要高。2.上門服務要區分。3.贊美顧客的眼光和品味。4.告訴他誰是鄰居！
豪宅營銷經驗之九:營銷的三個高度
1.全城都知道了！
2.大多數人都向往！
3.少數人擁有它！
壹是要知名度高，引起關註和討論。
第二:口碑好，產品和服務有吸引力，有點錢的人有壹種想要擁有的沖動。
第三:圈地賣，豪宅永遠是少數有錢人的。越是買不起的人，越是買得起面子！賣的純粹！
豪宅開發經驗10:把錢花在客戶看得見的地方。
豪宅就像美女，就算天生麗質，也要後天打扮。因此，必須把握發展戰略。1.意思是:把錢花在顧客看得見的地方。2.目的:讓顧客回家後感覺更輕松。3.方法:模擬客戶回家路線，重點做建築墻面、大門入口景觀、園林、建築立面、大堂大廳、樣板房。龍湖萬科是這方面的高手。
豪宅營銷經驗11:與媒體深度互動
和媒體合作絕不是妳有布局我就打廣告。不同的媒體有不同的作用，了解了才能深度合作。比如戶外的報紙、電視，適合單向的信息發布，但是可以和活動形成互動。網絡是壹個開放的平臺，交互性很強。可以結合活動，軟文，硬新聞，深度互動。媒體互動適合新聞傳播話題炒作事件營銷，互動產生價值。
豪宅營銷經驗12:信心比黃金更重要。
相信妳的產品是房地產顧問的必要條件:這種信心會傳遞給妳的客戶。如果妳對妳的產品沒有信心，妳的客戶自然也會對它沒有信心。與其說客戶被妳的高水平邏輯所說服，不如說是被妳的高度自信所說服。豪宅逆市營銷更是如此。
豪宅營銷經驗13:學會找標桿。
有人問房地產開發營銷有什麽秘訣？我回答了壹個字:“抄”。世界上的東西都是抄襲的，而且比別人差，這叫抄襲。抄的比別人好就叫超越...多少人創造了這麽多經驗，多少成功和失敗的項目激勵了我們，我們要學會尋找標桿。前車之鑒，學學Xi之道，成功的概率會更高！
豪宅開發經驗14:尾燈定理
策略中有壹個著名的“尾燈定理”——“霧天開車，跟著前車的尾燈走會更安全”——在看不清方向的時候，找壹個學習標桿，避免盲目超車是最重要的。同樣，豪宅的開發也不應該盲目創新。很多新技術、新工藝是好的，但可能不成熟。在對標項目的基礎上，改進創新會更穩妥。
豪宅開發經驗15:資源為王，服務有保障。
1.豪宅必須有外部資源支撐，高爾夫在山河湖的歷史文化遺址公園...沒有資源就要創造資源，比如北京星河灣。
2.豪宅壹定要有優秀的產品。以人為本的設計，既彰顯了產品尺度的大氣，又將細節考慮的很周到。
3.好的產品要配以尊貴的服務，讓物質豐富的顧客獲得巨大的精神滿足。
豪宅營銷經驗16:尋找意見領袖
意見領袖是有話語權和影響力的人。豪宅不做廣告，首先要得到業內人士、媒體圈人士等的認可。其次是第壹個羊客戶的認可。參加星河灣推介會，郭廣昌、江南春以及眾多各界知名業主為自己代言。奢侈品客戶特別註重面子:誰是鄰居？絕對是值得炫耀的東西。
豪宅營銷經驗17:活動要升溫。
活動是豪宅營銷推廣的規定動作，有兩種方式:1。把活動做小，宣傳做大！如新聞發布會、媒體見面會、奠基儀式等。，後期主要靠媒體炒作。2.把活動搞大，宣傳搞大！如產品推介會、客戶答謝會、開業活動等。，不僅是事件的規模，還有媒體的後期炒作！強調活動，也強調宣傳和炒作。
豪宅營銷經驗18:好名字很重要。
命理雲:壹命二運三風水四德五名六學。好名聲有助於妳的後天運勢。同樣，給豪宅取個好名字也是極其重要的。比如新城第壹個專屬項目命名為“都城”，既寓意市場地位，又諧音“首富”。“獻給榮耀這座城市的人”的口號，頂級客戶對號入座，壹舉奠定常州豪宅標桿地位。好名字是不可或缺的！
豪宅營銷經驗19:管理顧客期望
很多假豪宅“天下無敵，卻無能為力”！是的，豪宅需要樹立高端形象，但靠廣告忽悠，不用心做產品，基本不可能！所以壹定要做好客戶前期管理，允許適度誇大，但不能把客戶當傻子！希望越大，失望越大。口碑可以讓妳出名，口水卻可以淹死妳！
豪宅營銷經驗20:讓顧客自我教育
奢侈品顧客喜歡挑剔，以顯示他們的知識和品味。我們要善於用這種心態去教育客戶自己。舉例:壹家豪宅在儲備客戶的時候，派了壹個業務員去拜訪目標客戶。他沒有談銷售，只是讓他們提建議，挑項目產品的毛病(比如規劃戶型景觀智能精裝的標準等。)，所有顧客都願意參與，無形中促進了產品認知的自我教育，引起了購買的興趣。