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什麽是紅線圖

紅線圖是由規劃局確定的項目建築總平面布置圖,或由城市規劃管理部門正式確定的項目建築總用地面積示意圖,其中用紅線表示建築邊界的外部界限,即實際可使用土地的邊界圖。[1]

建築紅線壹般是指建築物的使用界限,用紅色實線表示,二層以上的陽臺用紅色虛線表示,表示底層不占地。又稱 "建築控制線",是指在城市規劃管理中,控制城市道路兩側沿街建築物或構築物(如外立面、臺階等)靠街壹側的界線。任何臨街建築物或構築物不得超出建築紅線。

投資者在取得地塊開發權後,相關牽頭部門會給出建設紅線,即投資者不得超範圍建設。壹些民用建築,如小區會沿建築紅線修建圍墻,圍墻可以根據設計師的設計來規劃,如修建廣場,則沿建築紅線設置臺階或綠化。但如果單獨建樓,則不會壓到建築紅線。這樣做是為了保證建築物之間有足夠的空間用於步行、照明、安全通行等基本設施。

2 各類紅線圖的要求不同

這是最重要的,但也是紅線圖出錯後很難改正的。這是壹份法律文件,出了錯就要承擔責任。因此,未辦理掛牌或用地規劃許可證時,不要寫 "用地紅線圖"。繪制用地紅線圖要考慮以下幾點:

①與周邊道路紅線圖的關系。規劃道路紅線不能超標。

②與周邊地塊的關系。壹般情況下,通過現場踏勘,地塊紅線圖周邊地形圖與現狀建築的關系能處理的,也應處理。但已規劃建設的壹定要在圖上搞清楚,與實地要無縫對接。即使已建,也有可能未按紅線圖建設(特別是公共建築,以淮寶三村邊為例)。

3特殊地物要標註清楚。如有需要保留並在壹定時期內予以的東西,如高壓走廊、水系、道路、地下管線、文物古跡等要規範清楚並加以說明。

④寧小勿大。因為是法律性文件,必須保證準確無誤,特殊情況寧可讓多壹點、少劃壹點,也要有原則,不能過分,帽子壹尺大。

征地紅線圖

①明確土地分類。因指標有限,盡量少劃。道路紅線、河流藍線、不能使用的高壓黑線、非建設用地綠線綠線不能劃定。

②要明確用地性質。盡量與國土部門溝通,已征用的土地,周邊的存量土地、雙臺等,能不征用的盡量不納入。

③道路紅線後退較多的地塊。也可打壹點擦邊球。如東九路至少後退30M道路紅線,後退部分可少劃(註意容積率的調整)。

④如經國土部門溝通同意,也可只劃出部分建築占地。這只能是特殊的、建築密度大的地塊。

用地補償紅線圖

①要考慮道路、水系對地塊的切割,不能耕種的地塊要考慮。

②地塊外道路占地、水系占地、綠化占地等。

③要劃定用地周邊的邊角地。

④寧大勿小。為了便於開展工作,可以適當大壹些,但也要適中。

⑤不能影響過去的實踐。過去的做法不能突破。如東九路兩側的綠化,部分路段已經做了,作為區域性排灌水系使用。

6、不能重復彌補。用地範圍內已補土地和需扣除的國有土地已補土地要區分臨時補還是永久補。

拆遷紅線圖

只有涉及的建築物、構築物才能劃入紅線。不能有紅線穿過特定的建築物或構築物。如果使用需要註意,最好將某戶人家的所有宅基地都包括在內。

選址紅線圖

(用於研究項目選址)

①增加幾個選址選項。

②周界要大壹些,標明用地性質。

③要找出對選址項目不利的因素。對選址項目有影響的項目要標明位置和距離。如化工企業、汙水處理廠、變電站、自來水廠、取水口、高壓線、航道、危險品倉庫等需要考慮的項目(安全距離、衛生距離)。

④ 其他需要標註的項目。如道路網。需要保留的建築、項目對周邊建築的影響等(日照、采光、通風、消防、安全、交通等)。

管線紅線圖

①沿路、沿河、沿綠化帶等布局。

②不能影響周邊土地的使用;

③不能影響周邊建築物的安全(供電距離);

④要考慮長遠規劃(如道路交叉口);

⑤要考慮應用的美觀(盡量地下化、盡量不斜交)橫穿馬路、少拐彎多直線等。);

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