房地產企業財務風險分析及應對策略-論文答辯稿

？房地產行業是影響中國經濟發展的重要行業，但由於其自身的特點，從事房地產行業的企業會陷入自身的經濟危機。房地產企業未能把握市場和國家政策的快速變化，企業資金控制不完善，應變能力不足，銷售方式不符合大眾需求，都會導致房地產企業出現財務危機。

？本文以財務風險理論為基礎，結合房地產行業的特點，運用財務報表分析的方法，從投資風險、籌資風險和經營風險三個方面對安科公司的財務風險進行了分析。本文以房地產行業上市公司的財務數據為基礎，通過分析，總結了房地產行業發展中潛在財務風險的主要成因，並提出了相應的防控措施。

研究背景:

？近年來，房地產行業持續發展，但行業發展也呈現出不穩定狀態，市場分化現象逐漸顯現。現在房地產行業的景象看似繁榮，但我們不得不面對行業背後的高庫存和高風險的現實。房地產行業關聯度高，帶動性強。它的發展不僅能促進中國文化及其周邊產業的發展，還能有效促進中國國民經濟的增長。為了保證房地產行業的持續健康發展，企業必須提高財務風險意識，加強對財務風險的識別和防範，有效控制財務風險。

這項研究的意義:

企業資金風險問題會給企業帶來實際損失，分析和防範財務風險已經成為企業發展中至關重要的壹環，是企業的首要任務。房地產行業具有資金投入大、開發周期長、投資回收慢、自有資金少、資金使用效率低等特點。以安科發展為例，對安科發展存在的財務風險問題進行分析研究，並針對安科發展存在的財務風險問題提出防範措施，以加強安科發展的財務風險控制水平，促進其在行業內的發展。

研究的內容:

主要分析和評價安科發展的財務風險。結合安科發展近年來的經營和財務狀況，運用財務報表的分析方法，對企業的財務風險進行了分析。其次，以房地產行業上市公司的財務數據為基礎，通過因子模型分析對安科發展的綜合財務狀況進行評價，衡量安科發展的財務風險。此外，從外部環境影響、融資風險、投資風險和經營風險等方面闡述了安科發展財務風險的主要成因。最後，根據安科發展財務風險的成因，對安科發展潛在的財務風險提出了相應的防範措施。

研究方法:

1.文獻研究法通過網上搜索、閱讀《財經》、《時代財經》等相關金融雜誌期刊獲取信息，梳理國內外學者關於金融風險的理論和研究成果，並從中借鑒。

2.案例分析本文以安科的發展為案例研究對象，運用相關理論對其財務風險進行分析，並提出有效的防範措施。

在籌資活動的風險分析中:

因為房地產行業是典型的資金密集型企業，房地產行業在獲取土地和開發項目時對資金的需求很高，投資較大，企業必然會通過向外融資來促進自身的發展。由於行業資金回收期長，募集資金的風險也會加大。安科發展采用多渠道融資方式，包括銀行貸款、企業債券、信托融資、資產證券化等。16年，安科發展銀行貸款金額占融資金額的56.71%，17年，銀行貸款金額占融資金額的44.41%。可見安科發展這兩年的融資多少對銀行貸款有所貢獻。隨著銀行貸款對房地產行業的限制越來越多，企業融資難度加大，過度依賴銀行貸款在壹定程度上增加了企業的財務風險。本文主要通過安科發展的償債能力來分析企業潛在的融資風險。

1.短期償債能力:

對於企業來說，短期負債比長期負債風險更大，償還期也短。如果短期負債比例過大，在壹定時期內將長期負債轉化為短期負債，如果不能合理控制，企業將面臨較大的財務風險。流動比率和速動比率可以用來衡量企業在短期內將流動資產和速動資產轉化為現金償還負債的能力。比率越高，企業的短期償債能力越強。但比例要適當，流動性過大、速動比例過大可能是企業資金使用效率低下造成的。

使用當前比率:

(1)流動比率=流動資產/流動負債

(2)速動比率=速動資產/流動負債

(3)行業平均水平

通過以上指標2013-2017的對比可以看出，安科發展的流動比率在近五年呈現出無規律的變化，14最低，15出現反彈後呈下降趨勢。可以看出，近幾年安科發展負債規模增長快於企業資產規模，企業更少。其次，流動比率呈下降趨勢，在壹定程度上反映了安科發展中的庫存積壓。整體來看，安科發展的流動性比例始終低於行業平均水平，說明安科發展資金的流動性較差。由於房地產行業存貨變現緩慢，剔除存貨影響的速動比率比流動比率更能可靠地反映企業的短期償債能力。近五年來，安科發展的速動比率總體水平較低，與行業平均水平差距較大。可見，企業存在較大的債務短期風險。

(4)現金流動負債比率=經營現金流量凈額/流動負債

從數據中可以看出，安科發展的現金流負債從13到16壹直為負，2017有所改善，這在壹定程度上說明安科發展的財務狀況比較緊張，沒有足夠的現金流入來償還企業的短期負債，反映出安科發展依靠外部融資而不是利用自有資金來緩解債務，但這種方式不利於企業的長遠發展。可見，安科發展的流動負債償還並不可靠，其短期償債存在較高風險。

2.長期償付能力分析:

(1)資產負債率=總負債/總資產

(2)權益乘數=總資產/股東權益總額=1/(1-資產負債率)

(3)產權比率=負債總額/所有者權益總額

(4)債務擔保率是年度經營活動產生的現金流量凈額與債務總額的比較，表示企業現金流量對其債務償還總額的滿足程度。

房地產行業由於自身特點，資產負債率較高。近年來，房地產行業的資產負債率壹直保持在60%左右。從數據可以看出，安科的資產負債率在過去五年中逐年上升，2017年達到84.7%，達到安科近十年發展中的最高資產負債率，遠高於行業平均水平。這說明企業負債占資產比例過大，企業自有資本較少，安科發展面臨較高的債務風險。安科發展的高資產負債率源於債權人提供的資金占企業資產的比例較大。對於債權人來說，債權人承擔更高的財務風險。其次，資產負債率上升會增加企業的融資成本，影響其再融資能力。安科發展要適當調整資本結構，優化企業融資方式，降低過高的資產負債率。從權益乘數和產權比率來看，安科發展的權益乘數和產權比率呈上升趨勢，說明企業的負債水平逐年上升，長期償債能力逐漸減弱，其負債風險較高。類似於現金流動負債比率，企業的長期償債能力可以通過現金負債總額的比率來反映。資料顯示，安科發展沒有足夠的經營性現金流償還長期債務。和短期債務壹樣，企業主要通過融資來償還長期債務。由於房地產行業的特點，如果安科發展在高負債的情況下無法通過融資獲得足夠的資金，企業將面臨資金鏈斷裂的風險。

投資活動的風險分析:

(1)銷售凈利率=(凈利潤/銷售收入)×100%

銷售凈利率反映的是每百元銷售凈收入能給企業帶來的凈利潤，能反映企業的盈利能力。

(2)凈資產收益率=(凈利潤/平均凈資產)×100%

凈資產收益率反映的是企業使用自有資本的效率，比率越高，企業投資帶來的收益越高。

？銷售凈利率反映的是每百元銷售凈收入能給企業帶來的凈利潤，能反映企業的盈利能力。凈資產收益率反映的是企業使用自有資本的效率，比率越高，企業投資帶來的收益越高。從表中數據可知，安科發展近五年的銷售凈利率和凈資產收益率呈現相同的變化規律。13年房地產行業整體發展良好，安科發展凈利率達到16.27%，盈利能力良好。14和15，安科發展的銷售凈利率和凈資產收益率大幅下降。16、17開始企業大規模投資後，銷售凈利率和企業凈資產收益率呈上升趨勢，安科發展經營狀況改善，其投資帶來的收益提高。從綜合企業毛利率來看，企業毛利率從13到16總體呈上升趨勢，但在2017有所下降。毛利率的下降壹定程度上反映了安科發展中的庫存積壓。企業投資規模過大或者庫存積壓，在壹定程度上增加了安科發展的財務風險。

商業活動的風險分析:

(1)固定資產周轉率=營業凈收入/平均固定資產凈值。

(2)總資產周轉率=凈營業收入/平均總資產

存貨周轉率反映企業存貨的周轉率，應收賬款周轉率可以衡量企業資金使用效率，總資產周轉率反映企業資產的銷售能力和資產投資效益。從數據中可以看出，安科發展的應收賬款周轉率從13大幅下降至15，從15逐漸回升至17，但並不樂觀。這說明安科的開發經營能力不強，企業資金不能盡快收回，會直接影響企業的資金使用效率。近年來，安科發展中資金投入過大，資金回收速度急劇下降，必然會對企業正常的資金周轉產生很大影響。安科的存貨周轉率近五年呈下降趨勢，遠低於行業平均水平。2017年安科發展存貨同比增加34.19%。截至2017年末，安科發展存貨賬面余額占總資產的62.23%。此外，安科發展的總資產周轉率近五年也呈下降趨勢。可以看出，安科的發展積累了大量的庫存，其大規模囤積土地後，土地的開發和房屋的銷售並不好。而安科發展較多的存貨積累占用企業的營運資金較多，存貨周轉率較慢會影響企業的流動性。由於存貨在流動資產中的比重較大，應收賬款直接影響營運資金的效率，存貨積壓、應收賬款回收慢、資金使用效率低，會對企業的償債能力產生壹定影響，在安科發展承擔巨額負債的情況下，其財務風險也會加大。

綜上所述，我們提出房地產企業財務風險防控策略包括內部和外部兩個方面:

1.外部防控策略

(1)積極響應國家宏觀政策。

(2)提高經濟敏感度

(3)不斷開拓市場。

(4)拓寬融資渠道

(5)制定有效的銷售策略

2.內部預防和控制策略

(1)提高風險防範意識。

(2)建立和實施內部控制標準體系

結論

？本文在總結國內外金融風險研究現狀的基礎上，闡述了金融風險理論，同時闡述了金融風險控制理論。通過對房地產行業發展現狀和行業面臨的主要風險的分析，以安科房地產開發有限公司為研究對象，深入分析了安科發展潛在的金融風險。以深滬兩市88家上市房企2013至2017的財務指標為數據樣本，揭示安科發展在整個房地產行業的財務風險，分析總結安科發展潛在財務風險的主要原因，並提出合理的防範措施。通過分析，本文得出以下結論:在房地產行業整體比較中，安科發展的財務風險相對較高，主要來源於外部經濟環境和市場環境的影響，以及企業潛在的融資、投資和經營風險。安科發展可以通過積極采取有效的防範措施，合理控制財務風險，減少風險帶來的損失。