2021年底，中共中央政治局會議首次提出“促進房地產業健康發展和良性循環”。隨後，中央經濟工作會議、央行、住建部的最新表態都提到了“良性循環”。秉承“房住不炒”的主基調，在2022年，“良性循環”無疑將成為壹個重要的關鍵詞。
73個省市249次超標
2021，73個省市249次加碼政策，在房地產史上並不多見。在“房住不炒”的主基調下，地方調控趨於高頻、精準。
從政策內容來看，主要涉及限購、限貸、限價、限售政策，提高房地產交易稅費，二手房參考價格，新房搖號，加強預售資金監管等八個方面。
部分城市政策加碼頻率高達20次，如深圳、廣州等。深圳重點加強信貸資金管控，廣州分區域精準調控。天河、黃埔、南沙等熱點區域根據市場實際情況調整政策措施。上海的政策加碼也達到了13次，多管齊下嚴格堵住政策監管的漏洞。
圖:2021日歷月各省市政策加頻
值得註意的是，2021年，樓市調控從新房市場延伸至二手房市場，深圳、寧波、成都等15城市二手房參考價格。
2021下半年，全國房地產市場持續轉冷，市場形勢越來越嚴峻，房企降價常態化。長春、昆明、嶽陽等19城市落地“限價令”，長春、哈爾濱、南寧等39個城市通過財稅手段刺激樓市，主要涉及購房補貼、降低房產交易稅費等。
地方調控政策“三條紅線”和房貸管理“兩條紅線”的疊加持續發力。銀行業金融機構急於“收傘”，部分房企頻頻雷霆。此外，北京、廈門、石家莊加強預售資金監管，進壹步加劇了房企的流動性危機。此外，部分城市發布“限價令”，減緩了房企還款速度，進壹步削弱了其自救能力。
先提“良性循環”
在壹系列嚴格監管的背後，房地產行業的去杠桿已經從“控制風險”變成了“產生風險”。9月底，央行三季度例會定調“兩個維護”:維護房地產市場健康發展，維護住房消費者合法權益，行業政策走向迎來轉折。
65438年2月6日中共中央政治局會議強調，支持商品房市場，更好地滿足購房人的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。這是“良性循環”壹詞首次出現在中共中央政治局會議上。
緊接著，中央經濟工作會議重新調整，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策，促進房地產行業的良性循環和健康發展。
12年2月27日央行部署2022年工作，進而促進房地產行業良性循環健康發展。
2022年，自5438年6月+10月，地方兩會相繼召開。從各地公布的政府工作報告來看，很多地方繼續強調“房住不炒”，加強保障房建設。與往年不同的是，促進房地產行業良性循環，滿足購房者合理需求被反復提及，其中北京、河南、重慶等地都提到了“房住不炒”、“良性循環”，例如。
65438+10月25日，銀保監會在2022年工作會議中也強調，要不斷完善“穩地價、穩房價、穩預期”長效機制，因城施策，促進房地產行業良性循環、健康發展。
房地產業在國民經濟中扮演著重要的角色。房地產是支柱產業，住房是居民消費。只有支持居民自住和改善性購房消費，保障正常房地產交易的平穩運行，才能更好地促進房地產行業的良性循環。
長效機制會形成閉環。
2022年政策端將何去何從？
整體來看，房地產政策層面將繼續堅持“房住不炒”的導向，完善住房市場和保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房體系，著力解決新市民和困難群體的住房問題，促進房地產行業的“良性循環”和“健康發展”。
具體來看，短期內仍將嚴格執行“四限”調控，尤其是核心壹二線城市。我們會繼續堅持房地產調控的目標，嚴格堵塞政策監管的漏洞，但政策加碼的頻率會下降。房地產行業去杠桿將繼續實施，倒逼企業減債，居民降杠桿。房地產稅也將盡快出臺，試點城市範圍將擴大。堅持“房住不炒”的原則，“四限”、去杠桿、房產稅等長效機制將成為閉環。
去杠桿仍將是房地產行業的主旋律。住房融資“三條紅線”和房貸管理“兩條紅線”將繼續執行，但去杠桿步伐將適度控制。
消費端，房貸有望繼續松綁，主要體現在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、降低房貸利率等方面，以支持居民自住和改善性購房消費，保障正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。
企業方面，房企相關融資可能解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。支持房企合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營活動逐步恢復正常。“問題”房企還是要去杠桿，把杠桿率和負債率降到相對安全的水平。預計融資環境難以大幅改善，資金周轉壓力將繼續加大。
摘要
跟隨中共中央政治局會議的基調，“良性循環”無疑將成為2022年房地產行業政策的關鍵詞。房地產行業的良性循環包括土地、開發、融資、銷售各個環節。在“住而不炒”的主基調下，實施過程仍將任重道遠。
整體來看，房地產行業仍需走平穩健康發展的“軟著陸”路線，保持調控政策的連續性和穩定性。短期來看，“四限”調控仍將嚴格。對於企業來說，“降杠桿”仍然是未來發展的關鍵詞。