近日，由鄭州市人民政府主辦，鄭東新區管委會、鄭州市住房保障和房產管理局、鄭州市住房和房地產業協會承辦的“鄭州市商品房團購會”在鄭州召開，支持新興產業單位、科研機構、產業園區等單位集體購買商品房，解決職工住房問題。
“現在疫情防控逐步放開。這個活動是為了鼓勵大家消費，提振購房者的信心。”鄭州當地壹家中介表示，確實有具體單位統壹購買，但普通買家可以通過中介拿這個活動，拿到團購活動的最低價。中介會給客戶推薦樓盤，月底進行核算。
不僅是鄭州，今年以來，恩施、貴陽、遵義、桐廬、銅陵、巴中、黃岡、長春、連雲港、紹興等20多個城市都出臺了商品房團購相關的政策或活動。湖北恩施、貴州等地甚至宣布，團購商品房的優惠價格不納入備案價格下降比例的範圍。
在上述鄭州地產人士看來，這樣的活動其實是變相降價，以刺激購房者的消費，實際效果如何還有待觀察。“現在市場有回暖趨勢，但與前期相比變化不大。”
李讓買家
為了提振樓市的活躍度，除了地方政府出臺正式的調控政策，商品房團購活動也此起彼伏。
最新的地方是鄭州。據鄭州市住房保障和房產管理局黨組書記、局長趙介紹，開展上述活動的目的是充分發揮房地產新政的優勢，更好地落實決策部署，防範化解風險，保障民生，維護社會穩定，更快地恢復市場活力，提振市場信心。
據悉，團購房屋必須是“五證”齊全的現房或準現房，在首付比例、契稅補貼、公積金貸款等方面都是利好政策，鼓勵房地產開發企業給予更多優惠。
在鄭州接受采訪的多位地產人士看來，鄭州的反復疫情對當地商品房市場造成了壹定影響。這樣的團購活動可以提振消費者信心，同時在價格上讓買家更多受益。短期內有助於促進有購房意願者的成交，提升購房者入市積極性。
鄭州樓市確實經歷了很長壹段時間的低迷。柯睿河南區域研報稱，6月5438+065438+10月鄭州幾乎處於受疫情影響的“半停工”狀態，市場活躍度跌至低谷，成交量環比下跌近七成。前11月，20強房企銷售門檻同比下降42%，大部分房企銷售目標完成率僅為30%左右。只有少數央企銷售業績亮眼。
為了吸引購房者，鄭州的房地產企業使出渾身解數搶占線上渠道銷售，還推出了多重優惠、無理由退房等政策。但165438+10月的成交量依然環比下跌69%，同比下跌90%，為近壹年來的最低。雖然房企不斷釋放優惠，但實際效果越來越弱，央企表現尤為慘淡。
因此，這種政府背書產生了，以提振消費者信心。在前述團購會上，鄭州市政府進壹步強調，房地產業是鄭州經濟社會發展的重要組成部分，房地產市場健康發展對穩定經濟市場、保障民生和社會穩定、防範化解金融風險具有重要意義。
除了商品房團購活動，鄭州還祭出了多項政策，包括適當調整住房限購政策，確保新市民購房平等待遇，擴大住房有效需求，推進租購並舉，實施購房稅收優惠政策，推出購房補貼，優化新市民購房金融服務，落實“認貸不認房”政策等。
中指院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，團購會增加相關政策支持，短期內有助於提升購房者入市積極性，新房成交量有望改善。中長期來看，對不願意購買者的催化作用並不明顯，後續行情仍取決於政策支持和居民收入水平的提高。
團購正在興起
比鄭州更早，很多城市已經嘗試了這種活動。日前，湖北恩施住建局發文稱，支持國有企業通過團購方式新建商品住房作為保障性租賃房，解決從事基本公共服務人員的住房困難。團購商品房優惠價格不納入商品房備案價格下降範圍。
10 6月10日，貴州省人民政府辦公廳也發文，要求實施更加大力度的住房公積金階段性支持政策，加強已出臺政策的優化落實，有效引導購房消費。鼓勵機關、企事業單位職工進行商品房團購，團購優惠價格不計入商品房備案價格下降比例。
165438+10月初，由貴陽市總工會牽頭的職工商品房團購活動正式啟動。活動規則明確:活動房屋售價將低於相應樓盤平時售價，且為兩年內最低價。許多銀行紛紛效仿，通過額外折扣、貸款綠色通道和優惠貸款利率等措施提供優惠購房。
此前，為穩定房地產市場，不少地方政府出臺“限價令”，限制房企隨意降價。據不完全統計，從去年下半年開始，全國已有20多個城市發布“限價令”，有的直接發布行政命令，有的通過約談房企的方式限制惡意降價，否則不予網簽。
2022年，限跌城市數量有所減少，多個城市對新房限價有所松動。如今，各地團購活動的優惠價格不納入商品房備案價格下降範圍，被業內認為是商品房價格調控中更具彈性和空間的舉措。
“開發企業必須杜絕‘躺平’思維。目前房地產市場低迷，但房地產市場是有周期性的，低迷也將是復蘇期的開始。這時候就要提振信心。開發企業要敢於拿出好房源，讓參與團購的市民買到滿意的房源。”同樣舉辦團購活動的遵義說。
事實上，想出這個新“藥方”救市的城市，都是低迷的。
以貴陽為例，柯睿表示，貴陽市場已陷入深度調整期，市場下行壓力不斷加大，近兩年成交加速。2022年，貴陽市場下行壓力進壹步加劇。前10個月，主城區總成交量325萬平方米，同比下跌39%，整體呈現加速下跌趨勢。
“受限於貴陽市場不斷加大的下行壓力，房企不斷加大促銷力度，特價房、工轉房等優惠輪番上陣，但實際收效甚微。”柯睿研究報告認為，除觀山湖區房價相對堅挺外，其他區域房價有望全面掉頭向下。在“買漲不買跌”的心理預期下，市場觀望情緒漸濃。
柯睿表示，桂陽政府保價將在壹定程度上提振市場信心，刺激住房需求集中釋放，短期成交可能會有明顯改善。但從長遠來看，貴陽市場真正企穩還需要很長時間。畢竟扭轉市場信心並不容易，市場需求和購買力也需要時間積累。
中指院指數事業部研究總監曹晶晶認為，受行業下行、就業疲軟、居民收入預期等因素影響，今年以來，剛需購房群體觀望情緒濃厚，而改善型剛需群體的購房意願優於剛需群體，大戶型、高價位的改善型住宅產品占比有所上升。
“在改善型需求得到大力支持的情況下，需要加大政策支持力度。在樓市企穩之前，壹二線城市限貸政策和郊區限購政策仍有優化空間。”曹晶晶說。
中銀證券表示，近期多個二線城市陸續出臺需求端放松政策，如南京降低二套房首付比例、武漢解除二環外限購、廈門島外限購調整、佛山取消限購等。預計未來高能耗城市的需求端放松政策將持續落地，並以限貸、限購調整為重點，促進行業健康穩定發展。
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