壹，重慶宏觀市場分析
1.重慶城市經濟概述
城市化率快速提高。七年來，重慶城市化率從1997年的28%提高到2003年的38.1%，年均提高1.7個百分點，高於同期全國平均水平0.3個百分點。城鎮人口由852萬人增加到11.92萬人，年均增長5.8%。人口的增加必然導致住房需求的增加，從而促進房地產業的發展。
經濟發展迅速。從65438到0996，重慶人均GDP不到500美元，只有北京的1/3，上海的1/4。然而，7年後，重慶的經濟翻開了新的壹頁。2003年，重慶GDP達到2250億元，人均GDP達到980多美元。而且主城區人均GDP遠高於這個水平，比如渝中區人均GDP已經達到3085美元。根據GDP與房地產發展的關系，重慶主城區房地產已經進入快速上升階段，還會有幾年的高速發展期。
2.2001以來重慶房價走勢。
從2001開始，重慶房價壹路飆升，兩年多翻了壹倍。以下是重慶不同時期房價對比。
2001年末:
重慶各類商品房銷售均價1442元/㎡。
2002年:
重慶住宅銷售價格達到1415元/平方米，同比上漲1.53%，非住宅銷售價格達到6369元/平方米，同比上漲9.42%，人均住房面積22.8平方米。
2003年秋季房展會:
重慶商品房成交均價2098元/平方米。
2004年春季房展會:
重慶住宅11880套，面積近110000㎡，成交金額近37億元，均價3100元/㎡，其中商品房成交面積近85萬㎡，銷售均價2540元/㎡。
3.重慶房地產市場發展概述
1)整體房地產市場概述
確切地說，2002年7月是重慶房地產市場的分水嶺。在此之前，除了“龍湖”等少數開發商，大部分樓盤的銷售都比較緩慢。因為重慶城市是組團分布的，從壹個地區到另壹個地區往往需要很長時間。交通時間和交通成本的增長使得人們不願意選擇在渝中區以外的其他地區買房。“寧要渝中壹張床，不要南岸壹套房”壹度成為人們選房的標準。交通曾是制約重慶樓市發展的重要瓶頸。
2002年，壹系列利好政策終於喚醒了重慶的房地產市場，2004年重慶房價飆升至3100元/m2(平均20%分攤後房價2580元/m2？建築面積)。
重慶房價上漲主要源於以下原因:
2002年6月，政府調整了重慶的地價和土地級別。調整涉及兩個方面:壹是土地出讓金的商業用地和住宅用地增加了91%；第二，基準地價、商業用地、住宅用地上漲了45%左右，意味著重慶房地產市場的門檻將進壹步提高。
“七橋壹隧”路橋實行年票制收費。2002年7月1日，重慶市政府對主城八區“七橋壹隧”實行年票制。這壹政策的實施對房地產市場有明顯的促進作用:短期來看，年票制的實施減少了群體間的通勤時間和交通成本，擴大了人們的購房半徑，從而促進了江北區和南岸區的房地產發展；長期來看，由於重慶投資環境的改善，大量外資將湧入重慶，提高重慶的GDP和人均收入水平，從而進壹步刺激重慶房地產市場的發展。
C.大規模舊城改造帶來的集中消費群體。2003年重慶市房屋拆遷量為326.4萬㎡，拆遷戶51萬人，其中71.4%為貨幣安置，這意味著3.6萬拆遷戶將進入商品房市場。據悉，2004年重慶主城區仍將有300萬㎡左右的拆遷量，這將進壹步刺激重慶房地產市場的發展。
2)商業地產市場概述
據統計，2004年重慶商業地產投資超過28億元，新開工面積654.38+0.6萬㎡，可售面積同比增長23%，其中超過654.38+00的Mall，總面積近654.38+0萬㎡。目前，重慶主城區營業面積在200-4000 ㎡的商場55家，專業市場近80家，超市63家。2003年，重慶商業用房面積為287.05萬㎡，但銷售面積僅占竣工面積的壹半。在全國40個重點城市中，重慶商業建築空置面積224.68萬㎡，居全國首位。
從以上數據可以看出，重慶商業用房整體銷售情況並不理想，壹半的商業物業被迫作為固定資產入駐，這與重慶大量的商業物業，尤其是裙樓商鋪密切相關。
根據重慶某專業市場研究機構的調查分析，重慶最受歡迎的店面是獨棟街，其次是平鋪，大力打造的開放式商業街要得到投資者的認可還需要壹段時間。商場二樓以上的商鋪，開放式商業街二樓以上的商鋪，關註度都很低，這和經營者的選擇是分不開的。比如解放北好吃街二樓以上商鋪的高空置率就是壹個證明。
重慶主城每個區域都有自己獨立的商業步行街，圍繞步行街形成區域商業中心。從重慶市幾大片區的商業投資競爭力來看，渝中區依然排名第壹，其次是沙坪壩區、江北區、南岸區。
從商業地產的發展方向來看，重慶商業地產的發展主要集中在三大類:大型購物中心、開放式商業街、社區商鋪。業內人士表示，大部分住宅小區都有壹定數量的商業地產開發，約占整個小區開發總量的20%。
3)土地市場概述
早在2002年7月，重慶就實行了土地招拍掛政策，但土地交易市場仍不是很規範，“靠關系拿地”仍是重慶土地市場的主要特征。而且重慶很多土地在徹底拆遷之前，都和開發商簽訂了意向土地出讓協議。至於他們什麽時候能拿到地，就不得而知了(因為拆遷越來越難了)。
重慶交易中心成立於2003年8月29日。截至2004年3月27日，* *共辦理土地使用權交易71宗(其中招標1宗，拍賣8宗，掛牌62宗)，面積581.7公頃，平均成交價601.7萬。2004年3月16日，重慶土地交易中心出讓的10地塊成交均價為264.9萬元/畝，最高單價為11413500元/畝(該地塊位於江北區觀音橋街道渝北二村1號)。
據業內人士透露，目前重慶有大量土地在開發商手中，估計在3萬畝以上，相當於16“國際社區”的土地開發面積。國外開發商如果想與之競爭，很難在拿地上取得優勢。
4)重慶樓市和成都樓市的主要區別。
計價方式:成都按建築面積計價，重慶按套內面積計價；
土地交易:成都以拍賣出讓為主，土地凈出讓，土地交易透明度高。在重慶，壹般是先公告，再根據註冊開發商數量確定出讓方式(三家及以上公司拍賣出讓，兩家公司掛牌出讓，1家公司競價出讓)。從交易中心2003年8月成立以來的土地出讓方式來看，大部分土地以掛牌方式出讓，土地交易透明度較低。“靠關系拿地”還是主要方式。而且在重慶，拿地後前期需要的時間和成本很難準確估算。
商鋪租售關系:成都的商鋪租金壹般能支撐其售價，而重慶的商鋪價格較高，但租金較低。壹龍湖？以北辰天街為例，前期商鋪銷售非常火爆，但從經營後期來看，不僅專賣店人流稀少，北京華聯的經營也相對困難，壹直處於虧損狀態。
運營模式:成都商鋪的運營模式呈現多元化格局，多種方式並存，出售產權，出售經營權，承諾壹定比例的投資回報。而重慶的商業物業大多是購物中心的形式，大多以承諾“租金回報”的形式出售。
二、主要調查情節。