近日，由鄭州市人民政府主辦，鄭東新區管委會、鄭州市住宅與房地產業管理局、鄭州市住宅與房地產業協會承辦的 "鄭州市商品房團購會 "在鄭州舉行，支持新興產業單位、科研院所、工業園區等集中團購商品房 解決職工住房問題。
"現在疫情防控逐步放開，這個活動就是鼓勵大家消費，提振購房者的信心"。鄭州當地壹家中介表示，確實有具體單位統壹團購，但壹般購房者都可以通過中介走這個活動，拿到團購活動的最低價，由中介向樓盤推薦房源，月底核算。
不僅鄭州，今年恩施、貴陽、遵義、桐廬、銅陵、巴中、黃岡、長春、連雲港、紹興等二十多個城市，都出臺了商品房團購的相關政策或活動。湖北恩施、貴州等地甚至宣布，團購商品房優惠價格不計入房價下降備案比例範圍。
在上述鄭州房地產人士看來，此類活動其實是變相降價，刺激購房者消費，實際效果如何還有待觀察。"現在市場有回暖的趨勢，但和前段時間相比還沒有大的變化"。
利好購房者
為了提振樓市活躍度，各地方政府除了出臺正式的調控政策外，商品房團購活動也是層出不窮。
最新的例子是鄭州。據鄭州市住房保障和房產管理局黨委書記、局長趙紅軍介紹，上述活動的目的是為了發揮房地產新政的優勢，更好地落實決策部署，防範化解風險，保障民生，維護社會穩定，更快地恢復市場活力，提振市場信心。
據悉，團購住房須 "五證 "齊全的現房或準現房，在首付款比例、契稅補貼、公積金貸款等方面均有利好政策，同時鼓勵房地產開發企業給予更多優惠。
在鄭州采訪的多位房地產人士認為，此前鄭州疫情反復，對當地商品房市場產生了壹定影響，這種團購活動可以提振消費者信心，同時更能在價格上拉動購房者。短期來看，有利於促進購房意願的落地成交，提升購房者入市的積極性。
鄭州樓市確實經歷了長時間的低迷。克而瑞河南區域研究報告稱，11月份，鄭州受疫情影響，幾乎處於 "半停產 "狀態，市場活躍度降至低點，成交量同比下降近七成。前11月TOP20房企銷售金額上榜門檻同比下降42%，大部分房企銷售目標完成率僅30%左右，僅有少數央企銷售業績較為亮眼。
為了吸引購房者，鄭州的房企用盡了各種辦法，除了搶占線上渠道銷售外，還推出了多重優惠、無理由退房等政策，但在11月成交量同比下降69%的情況下仍同比下降90%，為近壹年來最低。雖然房企不斷釋放優惠，但實際效果卻越來越弱，央企房企表現尤為慘淡。
於是就有了這種由政府背書的提振消費信心的活動。在上述團購會上，鄭州市政府進壹步強調，房地產業是鄭州經濟社會發展的重要組成部分，房地產市場健康發展對穩定經濟板塊、保障民生和社會穩定、防範化解金融風險具有重要意義。
除了團購商品房活動，鄭州還祭出多項政策，包括適度調整購房政策，保證新市民購房同等待遇，擴大住房有效需求，促進租購並舉、落實購房稅收優惠政策、開展購房補貼、優化新市民購房金融服務、實施 "認貸不認房 認貸不認房 "政策等。
中國指數研究院指數部市場研究總監陳文敬認為，團購疊加相關政策支持，短期內有利於提升購房者入市積極性，新房成交量有望提升。從中長期來看，對購房者入市意願的催化作用並不明顯，後續市場仍有賴於政策支持力度、居民收入水平的提高。
團購風起
早於鄭州，已有多個城市試水此項活動。日前，湖北恩施州住建局發文稱，支持國有企業通過團購新建商品住房作為保障性租賃房源，解決從事基本公共****，服務人員的住房困難。團購商品住房優惠價格不計入商品住房備案價格下降比例範圍。
10月10日，貴州省人民政府辦公廳同樣發文，落實加大住房公積金階段性支持政策，加強對已出臺政策的優化落實，大力引導購房消費。鼓勵機關、企事業單位開展商品住房團購，團購優惠價格不計入商品住房備案價格下降比例範圍。
11月初，由貴陽市總工會牽頭組織的職工商品房團購活動正式啟動。活動規則明確：活動房源售價將低於相應樓盤平時售價，且為2年來最低價。多家銀行紛紛跟進，通過額外折扣、貸款綠色通道、貸款利率優惠等措施為購房者提供購房優惠。
此前，為了穩定房地產市場，不少地方政府出臺了 "限降令"，限制房地產企業隨意降價的行為。據不完全統計，去年下半年以來，全國有20多個城市發布了 "限降令"，有的直接發布行政命令，有的通過約談房地產企業，限制惡意降價行為，否則不給網簽。
進入2022年，限降城市數量有所減少，不少城市新房限價幅度有所松動。如今，地方團購活動優惠價格，不計入商品房備案價格降幅比例範圍，被業內認為各地商品房價格調控更有彈性和空間。
"開發商必須杜絕'躺平'思維。當前房地產市場雖然低迷，但房地產市場是有周期性的，低迷期也將是復蘇期的開始，這個時候更要提振信心。開發企業要敢於把好房源拿出來，讓參與團購的老百姓買到稱心如意的住房。"同樣舉辦了團購活動的遵義市房管局負責人說。
事實上，拿出這壹新 "藥方 "救市的城市，樓市都比較低迷。
以貴陽為例，克而瑞表示，貴陽市場已陷入深度調整期，市場下行壓力不斷加劇，近兩年成交量加速下滑。2022年，貴陽市場下行壓力進壹步加大，前10個月主城區累計成交325萬平方米，同比下降39%，整體呈加速下滑趨勢。
"受限於貴陽市場下行壓力持續加大，房企不斷加大促銷力度，特價房、工抵房等優惠輪番落地，但實際效果甚微。"克而瑞研究報告稱，除觀山湖區房價相對堅挺外，其余區域房價預期均轉為下跌，在 "買漲不買跌 "的心理預期下，市場觀望情緒愈演愈烈。
克而瑞表示，貴陽政府的價格保證在壹定程度上會提振市場信心，刺激購房需求集中釋放，短期內成交量或將有明顯提升。但從長遠來看，貴陽市場真正穩定下來還需要很長壹段時間。畢竟，市場信心的扭轉並不容易，市場需求和購買力的積累也需要時間。
中國指數研究院指數部研究總監曹晶晶認為，受行業低迷和居民就業、收入預期減弱等因素影響，今年以來，剛需購房群體觀望情緒濃厚，而改善型購房群體購房意願好於剛需群體，占比大、總價高的改善型住宅產品比重有所上升。
"在大力扶持改善性需求的情況下，有必要加大政策支持力度。在樓市企穩之前，壹二線城市限貸政策和郊區限購政策仍有優化空間"。曹晶晶說。
中銀國際證券表示，近期多個二線城市相繼出臺需求端放松政策，南京二套房首付比例下調，武漢二環外取消限購，廈門島外限購調整，佛山全市範圍取消限購，預計未來需求端繼續落地的城市，將在限貸和限購方面進行重點調整，促進行業健康穩定發展。
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