成都取消二手房的舉措和上海如出壹轍，也和深圳之前的二手房指導價差不多。因此，業內人士推測，成都二手房指導價正在路上。經過之前的“322”新政，成都市場成交確實有所放緩，但市場依然過熱，二手房漲幅過高。政府收緊二手房調控是合理的。
但這樣壹來，壹些難以接受降價的業主，很可能會要求簽訂“陰陽合同”，那麽高於39300元/平方米的房價部分，很有可能成為買家支付的首付。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，成都二手房下架表明管控升級，可以預見後續二手房長效管理將加速。更深層次的，成都有壹些調控措施，比如首套房房貸利率的提高，二手房即將出臺的指導價，集中供地規模的放大。為了給樓市降溫，成都最近密集調控，主要是針對購房端降杠桿。
需求側下降杠桿
張飛(化名)真切感受到了成都高房價的影響。他目前正在交易的壹套二手房，正在撞上監管的槍口。由於房屋單價高於39300元/平方米，業主已明確提出簽訂陰陽合同。張飛心裏很清楚，除了按照39300元/平方米單價簽訂的合同貸款外，房款多出來的部分需要另行籌集。
張飛面臨的情況，可以說是成都調控進入深水區的常態之壹。過去壹年，成都壹套二手房漲幅明顯。最典型的上漲發生在2020年4月。國家統計局數據顯示，2020年4月，成都新房環比上漲0.7%，比2019上漲10.3%。二手房環比上漲2.1%，同比上漲4.1%。二手房漲幅創5年來新高，遠高於成都9月限購前二手房最高月漲幅1.7%，2016。而且2020年成都二手房價會比2065年高，438+06。
到今年4月，成都新房環比上漲0.5%，同比上漲6.6%；二手房價格環比上漲0.3%，同比上漲7.4%。成都控制房價的壓力越來越大。
成都二手房漲幅大的壹個原因來自壹手房的表現。成都這幾年的樓市變化，透過高新區就能看出來。鄭敏(化名)在2020年買了人生中的第壹套房子，這套房子位於成都高新區，也是最近兩年成都房價上漲最快的區域。壹方面，鄭敏在高新區壹家銀行上班；另壹方面，小兩口經過比較，覺得以後在高新區買房更舒服。隨著高新區進入建設高峰期，二手房壹直看漲。最近成都出了很多39300元/平米以上的二手房，都在高新區。安居客網站顯示，成都高新區二手房均價從2020年6月的22500元/平方米上漲至今年5月的32200元/平方米，壹年來漲幅約43%。
為什麽大量樓市需求落在高新區？原因顯而易見:響應阿裏巴巴、騰訊、網易等互聯網巨頭的投資，高新區也湧現出大量就業機會；此前很多剛進成都打拼的年輕人在高新南區購房受到限制，新房供不應求，於是二手房市場興起。
2065438+2009年底，成都調整限購政策，具備高新南區購房資格的人也可以在天府新區、高辛西區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區購房，適度分散了高新南區的供應壓力。但這也帶動了其他區域的二手房漲價，導致土地拍賣價格上漲。2021，成都多個郊區板塊土地樓面價超過2萬元/平方米。最近壹年成都遠郊青白江區商品房成交均價為7871元/平方米，在遠郊也處於中等水平。根據成都瑞麗研究院的數據，該區域目前存量不足百萬平方米。按照2020年的去化速度，去化時間只需要四個月。
更高的抵押貸款利率
在窮盡限購、限價之後，成都樓市調控在需求端降杠桿的意圖已經越來越明顯。雖然全國房貸利率有所下降，但成都房貸利率卻在悄然上漲。在房貸收緊方面，成都是目前最嚴格的城市之壹。也是首套房利率最高的城市，平均房貸利率為5.93%。
成都壹家銀行的業務員鄭敏是個幸運兒。她申請的貸款利率是5.88%。根據融360大數據研究院的數據，到2020年底，成都新增房貸最高利率達到6.13%。
事實上，為了抑制樓市，目前成都首套房貸利率為5.88%-6.1%。據了解，目前成都首套房貸款利率上浮20%-25%，最高執行利率6.13%；二套房普遍上浮25%-30%，最高執行利率6.37%，與上月基本持平。
鄭敏認為，近日來，成市購房利率不斷攀升，購房成本不斷增加，但也在壹定程度上抑制了房價的增速。所以房貸利率的上升，實際上是抑制了炒房者，變相保護了剛需的權益。按照鄭敏的認知，在過去的十年裏，無論購房利率多高，隨著房價的大幅上漲，房屋的大幅升值完全可以覆蓋這個浮動利率。所以作為壹個有需求的家庭，她表示不會因為房貸利率上漲而買房。“不管以後房價漲還是跌，不管利率漲多少，她該買的房子還是要買。”
調節優化
2021以來，成都對房地產的調控力度壹直在加大。比如將“合法拍賣行”納入限購限售的政策監管範圍，熱門樓盤銷售期限由三年提高到五年。除了這些，還有壹系列的調控政策，目的是保證成都房地產市場健康穩定發展。
最早提出二手房交易參考價格制度的城市深圳，其效果已經初步體現:二手房交易大幅降溫，市場發生巨大變化。成都不羞於學習深圳。為了穩定整體市場，成都政府主動出擊，不斷優化調控:比如嚴查經營性貸款，去除高價二手房，去年要求精裝房必須出售。但由於市場對房屋質量的擔憂，逐漸回到了房屋幹凈的狀態。
中原地產首席分析師張大偉認為，二手房價格上漲明顯的城市大多集中在炒房氛圍濃厚的區域，投資客聚集。此輪二手房價格管控是此輪房地產調控中的新生事物。預計全國壹二線城市二手房價格管控將成為趨勢，可能會有更多城市加大二手房價格管控力度。深圳二手房報價出現下調，預計在政策的不斷修補下，價格漲幅會明顯放緩。
自2020年8月提出“三條紅線”政策以來，房地產調控政策不斷加碼。2021年3月，土地“兩集中”政策出臺，房地產行業已經形成從房企、銀行到地方政府的閉環，融資紅利、土地紅利時代已經結束。
從近期各地集中供地的情況來看，城市核心區的房企利潤率在下降。杭州首次集中供地完成後，濱江集團管理層在回答投資者提問時表示，預計拿地利潤率為1%-2%。成都也壹樣。壹直在成都主城區打拼的徐輝也表示，主城區核心區的土地確實很難盈利。
靠近杭州的壹點是，成都首次集中供地也有不少“雙限地”，引起了業內人士對下家質量的質疑。成都某房企人士指出，杭州有“民企天下”的氛圍，成都沒有。城投公司等國企往往能拿下TOD項目，而萬科、龍湖很少有機會拿下大型復雜項目。業內人士推測，6月成都首次集中供地完成後，市場可能會是另壹番景象，樓市調控可能會有新的路徑。