為盤活城鎮低效用地，促進土地節約集約利用，根據《山東省人民政府辦公廳關於推進城鎮低效用地再開發的意見》精神，結合我市實際，制定本實施意見。
壹、明確城鎮低效用地範圍
城鎮低效用地是指在第二次全國土地調查中被認定為建設用地布局分散、利用粗放、用途不合理、建築破舊的城鎮存量建設用地，權屬清晰，不存在爭議。主要包括：
產業轉型升級類：國家產業政策規定的禁止和淘汰產業用地、不符合安全生產和環境保護要求的用地、"退二進三 "產業用地。
城鎮更新改造：布局分散、設施落後，經規劃確定予以改造的舊城區、城中村、棚戶區、老工業區等。
用地效益提升類：投資強度、容積率、平均產出強度等控制指標明顯低於當地工業行業平均水平的工業用地，參照 "畝產效益 "評價改革確定的 "限制開發類 "企業名單認定的工業用地。
各縣政府、功能區管委會要在調查摸底、效益測算、民意調查的基礎上，合理認定城鎮低效用地，建立動態管理的城鎮低效用地數據庫。
二、強化規劃引領管控
各縣政府、功能區管委會要依據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃、產業政策等，組織編制低效用地再開發專項規劃，明確改造目標任務、性質用途、規模布局、時序安排等內容。規劃要重點引導老工業廠房、老舊小區、城中村改造，註重周邊地區的綜合改造提升，保護和利用歷史文化遺產；優先保障市政基礎設施、公共****、服務設施等用地，完善和提升城市綜合功能；註重地下空間的開發利用，統籌安排地下空間；註重科學合理劃分改造單元，合理安排開發建設時序。
泰山區、岱嶽區功能區專項規劃由市自然資源和規劃局審批，報市政府批準後實施；新泰市、肥城市、寧陽縣、東平縣功能區專項規劃由市自然資源和規劃局審批，報本級政府批準後實施。經批準的專項規劃應及時向社會公布。
三是規範開發改造模式
協議收儲改造。
開發改造用地由政府優先收回或收購、儲備，依法給予補償。經原土地權利人申請，可與土地儲備機構協議收儲土地。原土地權利人負責對符合 "凈地 "條件的，由土地儲備機構組織公開出讓。在依法補償的基礎上，可采取財產返還的方式對原土地權利人進行獎勵。其中，采取財產返還方式的，由土地儲備機構納入土地出讓計劃，報市、縣土地資產管理委員會研究。
原土地使用權人自主開發改造。
經市、縣政府同意，原土地使用權人可實行自主開發改造模式。已納入改造單元且符合改造規劃的，原土地使用權人應無償提供符合城市規劃要求的城市基礎設施、公共****、服務設施等公益性用地，具體面積在項目實施方案中予以明確；剩余土地可補足土地出讓金差額辦理協議出讓手續，采取自主、聯營、入股、轉讓等方式進行改造開發的，可優先收購周邊土地，可組成聯合體實施再開發。
村集體經濟組織自行轉型發展。
實施城中村改造，整村納入改造範圍的，優先安排改造用地，村內剩余農用地、建設用地依法納入政府儲備。用地、規劃等手續按照我市城中村改造的有關規定辦理。
微改造。
舊村、舊城鎮、舊廠房的整體或部分有價值的建築物、構築物，可按照專項規劃實施微改造，用於發展體育運動、文化創意、科技研發、健康養老、工業旅遊、眾創空間、生產性服務業、"互聯網+"等新業態、新產業。
危房改造。
被評定為危房C級或D級已取得合法產權證的住宅，經當地房屋安全管理部門備案，在符合規劃的前提下實施自主改造，可在原址範圍內調整建築位置。改造後的建築總面積不得超過原建築面積的30%，竣工後單套建築面積不得低於60平方米，不得超過144平方米。業主可委托專業公司代建，也可聯合申請自建。實行市場化改造的，按原土地使用權自主開發改造的有關規定執行。實施自主改造的，改造後危房總建築面積增加15%以內的，原土地使用權類型不變，不再辦理用地審批手續；改建後的危房總建築面積增加15%以上的，在換發不動產登記證書時，加建建築面積超過15%的按辦理手續時樓面地價的60%補繳土地出讓金，加建建築面積不足15%且原危房建築面積按現行房產評估價的1%補繳土地出讓金。
四、加強項目實施監管
確定實施單位。
政府批準實施的城鎮低效用地開發改造項目，縣政府、功能區管委會要根據專項規劃確定的再開發範圍，在充分尊重民意的基礎上，合理確定開發項目，並通過壹定方式選擇項目實施單位。項目實施單位應知曉參與開發建設的政策規定和工作程序，並承擔相應的市場風險。對於單壹改造單位效益測算難以實現經濟平衡的，由縣政府、功能區管委會負責與項目實施單位調劑改造單位。
編制實施方案。
項目實施單位按照重建小區專項規劃和控制性詳細規劃，在模擬拆遷或簽訂安置補償協議的基礎上，編制項目實施方案。項目實施方案應包括基本情況、規劃情況、用地現狀情況、協議補償情況、擬改造開發情況等內容。
嚴格方案審批。
項目實施方案履行征求群眾意見、重大項目實施、專家論證、向社會公示等程序，報市、縣人民政府批準後實施。涉及歷史街區、不可移動文物、古樹名木或歷史建築的，要制定相應的保護管理措施，並按照法定程序報批；涉及建設用地土壤汙染的，要嚴格按照土壤汙染風險防控有關規定進行管控和修復。
項目實施監管。
各縣區政府、功能區管委會負責項目的具體組織實施和監管，督促實施單位按照既定的改造方案和相關規劃要求實施改造項目，無償出讓公益性用地，履行改造範圍內的配套建設義務，落實改造範圍內原土地權屬的補償安置義務，並對改造項目的綜合效益進行動態監管。
五、完善政策措施
妥善解決用地規劃手續遺留問題。
對城鎮低效用地再開發專項規劃範圍內的歷史遺留建設用地，符合土地利用總體規劃，經第二次全國土地調查認定為建設用地，但沒有合法用地手續的，按照依法依規、尊重歷史的原則，分類處理。城市規劃中已調整為商業用地的工業用地，符合新的工業用地政策的，可按新的工業用地程序進行管理和處理。
鼓勵土地置換盤活。
土地雙方在符合專項規劃、明確權屬、價值或面積的前提下，簽訂土地置換協議，並保持原有用途和生活不變，作為安置用地，只變更權屬，不再繳納各項費用，直接辦理土地出讓手續。
支持成片土地整合歸並。
邊角地、夾心地、插花地等新增及其他建設用地，單宗面積在3畝以下且累計面積不超過總改造面積10%的，需按照規劃條件進行整合出讓的，經原土地使用權人同意，可協議出讓給相鄰土地的產權人。
六、加強組織領導
各縣政府、功能區管委會是城鎮低效用地再開發的責任主體，要按照政府引導、市場化運作、規劃引領、保障民生、連片開發的原則，制定工作方案，完善推進機制，落實工作經費；督促相關職能部門在各自職責範圍內簡化工作程序，紮實推進城鎮低效用地再開發利用各項工作。切實做好土地再開發利用工作。泰山區、岱嶽區、泰安高新區、泰山景區、泰安旅遊經濟開發區、徂徠山汶河景區轄區內低效用地再開發相關審批事項按現行審批程序辦理，重大事項提交市國土空間規劃委員會和市土地資產管理委員會研究決定。臺山區將作為市級試點單位，經市土地資產管理委員會研究後，選擇若幹地塊先行實施。其他區縣、功能區也可選擇部分項目先行試點。為維護廣大業主在低效用地再開發中的利益，在依法依規的前提下，根據村社實際和當地普遍認同的做法，制定 "村規民約 "和 "居民公約"，形成***識，加快項目實施。項目實施。
本實施意見自2020年9月1日起施行，有效期至2025年8月31日。
泰安市人民政府辦公室 二〇壹〇年七月二十九日