編者按:自5日河北省第十屆CPPCC五次會議開幕以來，2012全國地方人大的大幕陸續拉開，與房地產相關的民生問題成為焦點。限購會松綁嗎？保障房覆蓋面會擴大嗎？房產稅試點方案會進壹步完善嗎？壹系列問題在會上被反復提及。從現在傳遞的信息來看，限購政策短期內難以放松，保障房建設繼續推進，覆蓋面有望逐步擴大。但房地產政策與市場走勢仍將面臨長期博弈，2012年房價預計將唱響“穩中有降”的主旋律。今天，本報對地方兩會與房地產相關的政策和動向做了壹個匯總，摸清了今年房地產政策的基本走向和脈絡。
北京:堅持“穩中有降”的房價調控目標。
對於“社保和納稅連續5年外地人買房將改為3年”的說法，該副市長表示“這是不可能的”
北京市住建委主任楊斌在市人大參加豐臺代表團審議政府工作報告時透露，北京的保障房有望“封閉”，保障房只能賣給政府，然後政府再轉售給輪候家庭。至此，北京有望成為繼深圳之後第二個實現保障房封閉運行的城市。
2007年，北京頒布了新的《經濟適用住房管理辦法》。楊斌表示，壹旦實行封閉運行，將實行“新房新措施，舊房老措施”。“像回龍觀這種地方的經濟適用房，賣的時候政府鼓勵個人買，價格和當時市場價相差不大。”楊斌說，把那部分保障房納入“封閉運行”會不公平。
經濟適用房和限價房可以按市場價出售，導致壹些本不應該保障的人進入經濟適用房市場牟利。目前，有兩種經濟適用房。2008年4月以前，經濟適用房只需要比商品房多交10%的綜合地價款，這使得相當壹部分五年以上的經濟適用房在近幾年轉為商品房。
楊斌表示，按照目前的政策，保障房五年後可以按市場價上市交易，用於保障的住房可能會成為壹種盈利手段。“所謂封閉運行，就是保障房的分配、租賃、轉讓都要經過政府，不能由持有人自己買賣。”如果持有人打算轉讓已滿5年房齡的經適房，只能賣給政府，然後政府再轉賣給輪候家庭，這樣經適房就可以在符合條件的輪候家庭中“內部流通”了。
同時，北京將大力發展公租房，廉租房和公租房的建設、分配、運營和管理將合二為壹。公租房單套建築面積以40平方米左右的小戶型為主，嚴格執行保障性住房單套建築面積控制在60平方米以內的標準。針對限價房與商品房的價格差異，市住建委提出，要改進和完善限價房建設和定價機制。在分配管理方面，將建立統壹的管理信息系統，對申請保障房家庭的經濟狀況和住房狀況進行審核，實現動態數據管理和實時審核。
正在進行的房地產調控政策不會放松。北京市市長郭金龍在政府工作報告中指出，2012年將繼續嚴格執行抑制投機投資需求的政策措施，促進房價合理回歸。同時，北京市副市長陳剛明確表示，今年房地產調控政策不會改變，北京將繼續堅持“穩中有降”的房價調控目標。對於“社保和納稅連續5年外地人買房將改為3年”的說法，陳剛表示“這是不可能的”。
北京已提出2012研究推出“居住證”制度。根據這壹制度，持有北京市居住證的購房者，只要符合在京工作年限要求，並有穩定工作，就可以按照北京市居民的標準購買首套或改善型住房。(李木子)
“穩中有降”是北京去年首次提出的物價調控目標。今年北京不再孤軍奮戰，上海也加入了這個隊伍。
在日前舉行的上海“兩會”上，上海市市長韓正表示，“今年，上海將落實中央加強房地產市場調控的政策措施，增加普通商品房供應，調整普通商品住房標準，完善個人住房房產稅改革試點，促進房地產市場平穩健康發展，實現全年新建住房價格穩中有降。”
韓正指出，上海房地產市場房價過高，今年房地產市場調控不變。要繼續加大工作力度，全面落實中央經濟工作會議關於房地產市場調控的壹系列政策措施。
至於限購，上海會繼續嚴格執行。此前，上海市政府新聞辦宣布，2012年，上海將繼續加強房地產調控，繼續實施住房限購政策。然而，兩會期間，上海宣布調整普通商品住房標準。內環以內普通商品住房標準調整為每套330萬元以下，內環至外環之間調整為200萬元以下，外環以外調整為654.38+0.6萬元以下。
普通商品住房標準的調整，將直接降低買賣雙方的稅費，刺激樓市活躍。同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，上海等地普通商品住房標準的調整，體現了樓市調控“外緊內松”的特點。也有專家認為，普通住房標準的調整不應被誤解為地方政府的“救市”措施，不必過於擔心會助推房價上漲。適當釋放剛性需求，不會造成市場供應緊張。
上海在繼續嚴格執行房地產調控政策的同時，還拓寬了保障性住房的分配門檻。在上海經濟適用房(經濟適用房)供應緊張的背景下，今年上海經濟適用房(經濟適用房)準入標準將再次大幅放寬。上海計劃將申請產權房的門檻從每月3300元放寬到每戶5000元。即三口之家夫妻月平均收入在7500元以下時，可以進入申請行列。這其實是為了吸引更多的工薪階層和白領青年進入保障體系。去年第二批保障房配售完成後，各區縣需及時啟動今年新標準的申請受理。
提高廉租房實物配租比例，市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，相關部門正在會同各職能部門，重點推進優質教育資源和醫療資源，以及大型商業設施進入大型住宅區的工作。
同時，住房政策向人才傾斜。韓正表示，今年還會有壹些加強住房保障的特殊政策，比如進壹步放寬擁有權住房，福利將擴大到工薪階層和小白領。另外，對於壹些優秀的人才，可以先租後賣。“比如在公寓住了10年，可以用更低的錢買。”(李木子)
廣東:公租房鼓勵30平米以下戶型。
在6月5438+10月65438+4月4日廣東省十壹屆人大五次會議舉行的首場記者會上，廣東省住房和城鄉建設廳廳長方指出，目前公租房的面積規劃是40平方米左右，但我們希望戶型越小越好，鼓勵30平方米以下的更好。小房面積是為了促進公租房使用者在家庭條件改善後退出公租房，讓有需要的人回收。
他還表示，廣東的房地產調控已取得初步成效。去年6月65438+10月至6月165438+10月，廣東省住宅商品均價為7607元/平方米，較2010上漲7.54%，但漲幅收窄2個百分點。廣東21地級以上城市房價均為當年新建。由於國家調控政策沒有改變，估計房價的這種下跌趨勢可能會進壹步延續。
方還強調，政府希望保持市場健康和相對穩定。“我們也不希望房價大起大落，這對整個經濟形勢和整個社會都未必是壹個好結果。”
方還介紹，“公租房面積在規劃中是40平米左右，但我們希望戶型盡量小，鼓勵30平米以下的更好。就像香港那些公屋，有的也就十幾二十平米。”他還指出，小房面積是為了促進公租房的使用者在家庭條件改善後退出公租房，讓有需要的人回收。
廣東省住房和城鄉建設廳數據顯示，2011年，廣東開工建設各類保障性住房(含租賃補貼)33萬套，超額完成年度目標。其中，公租房20.9萬套，廉租房2.6萬套，經濟適用房65438+3000套，限價房4.9萬套，棚戶區改造安置房3.3萬套，租賃補貼0.91萬。去年廣東新竣工保障房114000套，約占新開工建設規模的1/3。
今年的政府工作報告要求，廣東要再建設143900套保障性住房，比去年減少了近壹半。不過，方指出，去年開工的30多萬套保障性住房今年還要繼續建設，所以任務還是相當重的。他表示，我省將加大財政投入，各級政府也要加大工作力度，同時發揮社會資金的作用，多渠道建設保障性住房。
目前，廣東省正在制定住房保障制度改革創新方案。廣州、中山試點後，計劃今年壹季度出臺，各地也將在今年6月前出臺各自的方案。最大的亮點是公租房制度的明確。
對於公租房的租金水平，方表示，“租金會低於市場租金，但總的來說要參考市場價格，不能太低。”他進壹步強調了公租房和廉租房的區別。廉租房提供給住房收入翻倍的貧困家庭，只要租金1元/平方米。
從去年開始，廣東出現了很多有歷史私有土地的單位建保障房的現象。如何保證這些房子分配的公平性，如何避免重蹈福利分房的覆轍？
方說，單位建房必須按照申請公租房的條件進行申請和審批，只有當地房產部門才能審批。建好之後，怎麽分配也要監管。“我們註意到社會非常關註這個問題。我不這麽認為。我們特別關心公平的問題，我們必須抓住這個問題。”方對說道。(沈明)
根據重慶市政府工作報告，2012年將優化房地產市場調控，確保房地產市場平穩健康運行，房價漲幅不超過城鎮居民家庭可支配收入漲幅。
重慶市委副書記、市長、市委書記黃在重慶市第三屆人民代表大會第五次會議上作政府工作報告。他說，在住房問題上，重慶完善了市場供應和政府保障並重的“雙軌”住房供應體系，實行“低端保障、中端市場、高端約束”的調控。2011年，重慶共建設公租房2871萬平方米，配建11萬套，規模、進度、配套水平全國領先。重慶主城區房價在全國35個重點監測城市中始終保持較低水平。
黃表示，2012年，重慶將優化房地產市場調控。當地將新建公租房1350萬平方米，配建65438+萬套。同時，加強公租房社區綜合設施建設，提高社區管理服務水平，方便群眾生活。重慶還將對首套住房和改善型住房實行優惠政策，滿足群眾自住和改善型住房需求。綜合運用規劃調控、土地供應、信貸稅收等手段，確保房地產市場平穩健康運行，房價漲幅不超過城鎮居民家庭可支配收入增幅。
房產稅作為財產稅的壹種，是根據房屋的計稅殘值或租金收入向房產所有者征收的。20111 10月，重慶首筆個人住房房產稅在當地申報入庫，稅款6154.83元。2011、10、1起，對主城區內符合條件的單戶型商品房征收個人住房房產稅。因此，重慶成為全國首個對現有住房征收個人住房房產稅的城市。
黃說，房產稅是壹種相當於國外財產稅的稅種，也是財產稅的壹種。房地產是資本產品，也是金融產品，對資本產品和金融產品最合理的稅收調節是開征直接稅，也就是房產稅。大家應該知道，房地產調控涉及幾個方面，包括財稅調控、金融調控、土地調控、保障房調控、供求調控。
黃還指出，“五個控制”各有其作用，壹個控制不能代替所有控制。從財稅調控的角度，我覺得未來的方向應該是開征直接稅和房產稅，也就是房產稅。這種房產稅如果需要持有房產的人付出大量的納稅成本，就會減少投機，減少通關，抑制各種投機。我們目前的稅種過於集中在交易環節的稅種，如所得稅、增值稅、營業稅等。交易環節收了稅之後，所有的成本都會堆在房產的成本上，推高房價。有鑒於此，我們向中央建議，重慶市政府願意以房產稅為試點。
財政部部長助理王保安表示，中國將加快實施房產稅，使其進壹步發揮對房地產市場運行的調控作用。他強調，下壹階段，有關部門將根據房地產市場實際情況，完善稅收制度，加快制定稅收政策，抓緊總結上海、重慶房產稅試點經驗，加快推進房產稅實施。
重慶市財政局副局長何誌明介紹，截至2011 1 30，重慶主城區共有房產稅應稅房屋8563套，建築面積265438+萬平方米，平均建築面積10992元每平方米。其中，去年6月28日前購買的獨棟商品房3457套，建築面積1.36萬平方米。目前重慶房產稅征收基本是“應收盡收”，征收率在99%以上，征收金額超過9000萬元，現在已經達到1億元。少部分沒有交稅的房子主要是產權證沒有辦下來，有產權糾紛。何誌明說，重慶的房產稅收入全部用於公租房的建設和維護。
中央財經大學稅務學院稅收與財務管理系主任蔡暢在接受《證券日報》記者采訪時表示，我國房地產交易的稅負比較重，這是有目共睹的。可以考慮適當降低交易環節的稅收。具體建議:營業稅減免、土地增值稅減免或延期征收。二是適當增加持有環節稅收。比如房產稅壹般在全國範圍內征收，消費者盡量按照面積和容積率計算征收自用土地的土地使用稅。其次，對於調控限購的房地產，適當降低稅率。對於不限購的房產，應適當提高稅率。最後壹點，對於房地產企業采購材料或工程材料，目前無法抵扣增值稅，建議考慮抵扣相關稅費。(丁鑫)
從天津市十五屆人大五次會議上獲悉，今年天津將繼續鞏固房地產市場調控成果，通過落實住房限購、證後監管、房地產市場監管等有效管理措施，實現提高利用效率、增加住房有效供給的目標，確保全市房地產市場平穩健康可持續發展。
天津繼續大力推進保障性安居工程建設2012。為確保順利完成今年住房保障目標，我市已提前將保障性住房建設用地納入年度土地供應計劃，確保優先供應。截至目前，已落實保障性住房建設用地461公頃，占年度保障性住房建設用地計劃的93%。
據了解，2012年，全市計劃建設保障性住房10.5萬套。包括公租房1.8萬套，其中市內六區和環城四區計劃建設1.0萬套；濱海新區安排建設8000套。保障性住房71萬套，其中中心城區“城中村”改造定向安置房1萬套，示範鎮安置房5萬套；濱海新區安排建設1.1，000套。限價商品住房654.38+0.6萬套，其中城六區和城四區654.38+0.6萬套；濱海新區安排建設6000套。
今年，天津要準確把握宏觀調控政策和市場變化，動態監測分析全市房地產市場運行情況，繼續深化證前證後監管。建立防止逾期建設的長效機制，對長期未開工、面積較大且連續兩次被通報批評的區縣，暫停辦理土地出讓業務。依托監理系統實現監理信息共享，對逾期未完工程實現早發現、早處理。同時，繼續加強市場監管。加強中介機構專項治理，規範房地產經紀機構行業秩序，實現從土地交易到房屋銷售的全過程監管。此外，今年天津還將進壹步完善預售資金監管運營的規範和標準，實時監控監管資金逾期等企業違規行為。規範新建商品房開盤階段銷售行為，確保商品房銷售監管規範運行。
據悉，2011年，天津新建商品住宅成交14645萬平方米，同比上漲9%，新建商品住宅成交均價8272元/平方米，同比下跌2.6%。新建商品房預售資金監管取得新突破，監管面積2403.83萬平方米，監管總金額840.63億元；全市* * *監管股室面積352.97萬平方米，監管資金達276.83億元。(沈明)
在65438年10月8日召開的廣西壯族自治區十壹屆人大五次會議上，自治區政府主席馬彪在政府工作報告中提出，2012年將籌集432億元，繼續辦好社保、衛生、教育、住房、基礎設施、土地整治、農業補貼、生態、文化、計劃生育等10惠民工程。其中籌集資金79.23億元，開工保障性住房241萬套。為解決全區農村中小學教師住房困難，加快公租房、廉租房、經濟適用房和限價商品住房建設。
嚴格落實保障性住房建設質量終身責任制。完善保障性住房分配、運營、管理和監督機制，確保中低收入住房困難家庭受益。改造農村危房(含茅草房)20萬間，其中到今年6月底改造茅草皮房2.5萬間。繼續實施農村居民住房政策性保險。
據了解，截至去年65438+2月，廣西保障性安居工程已開工319500套(含租賃補貼45785套)，已竣工9774套，完成投資16862萬元，解決了48萬人的住房問題。