減緩勢頭
65438年10月27日，浙江、上海、貴州、陜西、重慶等省市地方人大召開。在2019的民生保障計劃中，很多地方政府的工作報告都提到了加強保障性住房建設。根據此前各地召開的住房工作會議，新的壹年，各地將繼續推進棚戶區改造計劃。
2065438+2008年10月22日住建部公布的數據顯示，全國棚戶區改造626萬套，超過去年580萬套的目標。地方層面，以浙江為例，2018年完成棚改計劃29.2萬套，實際開工40.6萬套，完成率139%。
但據20世紀經濟研究院分析師265438+2008不完全統計，相比2065438+2008的“快速發展”，2065438+2009的棚改目標有所下滑，且下滑幅度較大。其中，山西由125200套降為32600套；河南由50萬套降為654.38+0.5萬套；四川從25.5萬套減少到654.38+0.5萬套；北京也從2.36萬套降為6.5438+0.1.500套。
有媒體據此解讀，2019年棚改目標將大幅下調，整體降幅可能超過壹半。對此，柯睿地產研究團隊發布的評論指出，從已公布的2019省市棚改目標來看，整體縮減率較2018年計劃開工率約為21%，與國家棚改方案縮減率壹致。
根據上面的文章，各省市之間有漲有跌。其中，廣西、遼寧、陜西、重慶等6個省市計劃2019年開工，江西、湖北、河北等3個棚改大省計劃2019年開工。“前期棚改量大的省份出現階段性回調，符合客觀規律和市場預期。比如河南省，2018的棚改實際完成量已經達到2016的1.8倍，2019的計劃目標也是可以預期的。”
根據國務院常務會議的安排，2018-2020年棚戶區改造三年計劃確定了改造棚戶區15萬套的目標。從分年度計劃來看，2018年為580萬套，2019年和2020年保持在460萬套。
政策收緊
無論是目標減半還是下調21%，2019的棚改都將迎來政策拐點，放緩成為大趨勢。
去年6月，關於棚改貨幣化政策走向的話題浮出水面。雖然壹個月後，住建部的聲明指出棚改貨幣化政策並未停止，但與之前的大力倡導相比，政策走向悄然發生了變化。住建部已經明確，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。對於商品房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，要有針對性地適時調整棚改政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品房庫存大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化。
從歷年來看，棚改貨幣化安置在當地樓市去庫存過程中起到了關鍵作用。但與2017強調三四線市縣要繼續做好去庫存工作不同，2018年底召開的全國住房工作會議並未提及去庫存的相關內容。
同時，更關鍵的是，據多家媒體報道，去年6月5438+2月，住建部發布的2019棚改方案提出，取消政府購買棚改服務模式。
在各地實施棚改方案的過程中，政府購買棚改模式是主要的融資方式。政府選擇有實力的平臺公司，與之簽訂購買服務協議。平臺公司負責具體實施。項目資金來源於國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行棚改專項貸款。這意味著政府需要將項目進行到底，這將在壹定程度上增加地方政府的隱性債務風險。
在防控重大風險的大背景下，各級都在嚴控債務問題。上述2019棚改方案指出，對於新開工的棚改項目，不得變相舉債或以政府購買服務名義實施建設項目，但要求以發行地方政府債券(棚改專項債券)為主要融資方式。
在地方層面，相關政策已初具規模。在2018住房工作會議上，江西省住建廳提出調整完善貨幣安置政策，取消商品庫存不足、房價上漲壓力大的市縣貨幣補償獎勵政策，加大安置房建設力度。2016、2017，江西省的表述是“推進棚改貨幣化安置和政府購買服務”“加大棚戶區改造力度，大力推進政府購買棚改服務”。
滿足市場需求
戴德梁行首席政策分析師魏東祥從市場角度觀察:“棚改貨幣化政策確實能在很大程度上改善民生，幫助棚戶區居民提高生活質量。但是中國的房地產市場從2015開始呈現持續上升的趨勢。在壹二線城市限購的背景下，部分熱錢也在末班車心態的引導下流入三四線城市，推高了當地房價，放大了有效需求，造成房價高於真實價值。所以貨幣化棚改的政策調整適應了當前的市場形勢。”
但基於2019年取消政府購買棚改模式的考慮，天風證券集合團隊測算出2019年棚改資金需求約為1.3萬億元，政策性銀行貸款和專項債* * *為1.17萬億元。但政府購買服務模式取消後，保守估計2019年棚改專項債還有6000億的額度，因此仍有近6000億的資金缺口。
事實上，隨著2019年新的地方債限額將提前下達，全年地方專項債有望進壹步擴容。作為專項債的主要類型之壹，棚改的資金來源可以得到壹定程度的保障。
去年6月5438+10月召開的國務院常務會議也明確，各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年棚改任務。保持中央財政補助水平，有序增加地方棚改專項債券發行。抓緊研究出臺新開棚改項目金融支持政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前各地對棚改目標的調整體現了壹城壹策的導向。可以預計，2018很多房價上漲過快的城市，尤其是東北、西北、西南等省會城市，棚改政策會有小幅調整。當然，目前的新情況是國家發改委對軌道交通建設的支持力度再次加大。其實軌道交通沿線的棚改不會減少，這也是政策調整下新的市場機會。