備受市場關註的核心關鍵詞是 "住有所居"。
"住有所居 "的意義在於人人有房住，而不是人人買房住。隨著壹系列政策的出臺，在可以預見的未來幾年，國內住房保障體系將不斷完善。"以公租房、租賃房和***產權房為主體的住房保障體系 "是未來國內房地產市場保障房建設的重要組成部分，將與商品房壹起貫穿國內房地產市場供給側。
為保障房的 "面包 "提供充足的 "面粉"
保障房體系建設的核心是增加土地供應，如果沒有充足的土地供應，保障房體系的發展仍將緩慢。如果沒有充足的土地供應，住房保障體系的發展將依然緩慢，並將繼續讓位於商品房市場。
2021年，包括北京、重慶、杭州等多個城市在內的全國集中土地拍賣市場，在集中土地拍賣中均增加了租賃住房或自持租賃面積的競價規則，壹系列規則的設定為保障房的土地供應形成了有力支撐，確保了商品房市場和保障房土地供應的雙通道供應。
我們以北京的土地市場為例。
8月30日，北京發布第二批集中供應地塊***地塊43宗，總供應面積達到243.7萬平方米，供地規模較首次供地增長44%，起始價1358.77億。
與第壹批次集中供地相比，北京市第二批次集中供地中居住用地增加13宗，建設用地和規劃建成區用地增加44%。43宗地塊中，獨立公租房地塊1宗，保障性租賃住房地塊13宗，租賃住房用地總建築面積27.2萬平方米，整體占比進壹步提高。
在5月份的首批集中供地中，北京整體土地成交溢價率為6.4%。由於其較為完善的招拍掛規則，得到了住建部的直接表揚，並將其壹系列土地招拍掛規則稱為 "北京模式"，不少城市在第二批集中供地的招拍掛規則中也在積極學習引進 "北京模式"。
以第二批集中供地的重慶為例，8月31日，重慶公布了第二批集中供地地塊，***掛牌42宗地塊，其中17宗地塊配建了自持租賃住房。
在競價規則中，重慶還增加了 "競自持 "的條件。當競價達到最高限價時，要現場競價租賃住房比例；當競價租賃住房比例達到100%時，要競價租賃住房年限；當競價租賃住房年限達到50年時，要接受競價保證金先到賬的條件，以確定最終競得人。不難看出，重慶較為復雜的招投標規則設置是為了優先 "保障"。
包括重慶在內，在多個城市已經公布的第二批集中供地公告中，保障性租賃住房供地比例不斷攀升，與第壹輪集中供地的 "經驗不足 "相比，第二批供地紛紛開始以溢價率和租賃住房比例為規則設定，出現了 "北京模式"。北京模式 "具有顯著的示範效應。
"價高者得 "的規則被弱化
土地溢價率的高低和保障房地塊供應的多少，可以直接反映壹個城市對 "住有所居 "政策的理解和執行情況。這個城市對政策的理解執行堅決與否。
在首輪集中供地中，22個城市共出讓802宗地塊，總土地出讓金10530億元，平均土地溢價率達到14.7%。樓面地價較2020年同期上漲15.1%。
第壹輪集中出讓土地面積和溢價率均高於往年，集中拍地顯然沒有達到降低地價和市場預期的政策目標。因此，在第二批集中土地拍賣開始後，多個城市選擇暫停供地計劃，進行規則完善調整。
貝殼研究院監測數據顯示，截至9月15日，福州、濟南、天津、青島完成第二批次集中供地，從住宅用地成交率（成交宗數/出讓宗數）來看，福州成交率為68.4%，與第壹批相比下降18.6%；濟南成交率為72.9%，與第壹批相比下降21.9%；天津成交率為65.6%，與第壹批相比下降12.0%。天津成交率為65.6%，較第壹批次下降12.0%；青島成交率為90.0%，較第壹批次下降8.2%；成都第二批次集中供地17宗地因故終止。
第二輪集中供地的成交率低於第壹輪。壹是受房企拿地節奏策略的影響，二是部分城市對首輪集中供地的規則進行了 "修修補補"，也起到了穩定土地市場的作用。
部分媒體將前壹階段房企股價暴漲的結果進行了推算，認為多個城市對於土拍規則的調整對於房企是利好。事實上，作為土拍規則調整的核心，溢價率的控制無疑會降低房企的拿地成本，但這只是規則調整的附帶結果，並非規則調整的目標。
我們以北京市第二批集中土地拍賣規則為例，對其中最重要的兩條規則進行詳細解讀："搖號確定競得人 "和 "競買現房銷售面積"。
"搖號確定競得人 "規則規定，當競買報價達到土地合理上限價格時，不再接受更高報價，通過現場搖號確定競得人。
這樣壹來，中小房企拿地的機會將更多，市場將不再只有競價高低和自持比例的選擇。房企利用產品 "縮水 "降低成本造成購房者踩雷的機會也會減少，這對淘汰劣質房源將是有效的幫助。
"競現房銷售面積 "的規則規定，如果地價達到競價時的地價上限，則改為 "競現房銷售面積"。
試點地塊為大興黃村地塊，價格達到上限後，競價房企將以 "現房銷售 "面積作為競爭點。對於購房者來說，現房銷售可以杜絕 "爛尾樓"，真正實現所見即所得；對於開發商來說，"高周轉 "在北京市場將成為絕唱，現房銷售對於房企的資金能力將是壹個考驗，在這方面，資金 雄厚的央企無疑具有優勢。
"現房銷售 "條件下的資金運作能力成為考驗房企運作的核心難題，在短期內，"現房銷售 "還難以大規模推行，畢竟大多數房企考慮的還是 "效益"。而這個 "效率"，尤其是對於大多數民營企業來說，在市場上圈錢還是很 "貴 "的。
為了保障房地產企業在資金運用層面的低杠桿，北京更是采取了 "不穿馬甲 "的規定，要求房地產企業取得土地後不能轉讓股權和權益，並在資金端規定了四個不屬於：
1.不屬於直接或間接利用金融機構的各類融資資金；
2.不屬於直接或間接利用金融機構的各類融資資金；
3.不屬於直接或間接利用金融機構的各類融資資金；
4.不屬於直接或間接利用金融機構的各類融資資金；
5.不屬於直接或間接利用金融機構的各類融資資金。不屬於使用房地產產業鏈上下遊關聯企業貸款或墊款的；
3.不屬於使用其他自然人、法人、非法人組織借款的；
4.不屬於使用參與競買企業控制的非房地產企業融資的。
如此壹來，房企拿地後引入 "資本 "的難度升級，以往拿地後聯合開發的操作將難以實施。
出臺 "高標準住宅計劃 "淘汰劣質房
"整體溢價率不超過10%，單宗地塊最高溢價率不超過15%。"細則的制定說。這壹規定可能體現了北京市建立住房保障體系的決心。對於土地拍賣溢價率的限制，不僅可以使市場預期變得更加溫和可控，也對房企拿地成本的降低有壹定作用。
此外，對購房者極為友好的 "高標準住宅項目 "規則，在北京第二批集中供地中也得到了進壹步明確。在第二批集中供地的 43 宗地塊中，有 36 宗地塊為優質競爭地塊，占總數的 84%，而在第壹批集中供地的地塊中，優質競爭地塊僅有 7 宗。高標準住宅計劃 "已成為北京土地拍賣的亮點規則，也是保證項目交付質量的重要舉措。
"高標準住宅方案 "不是比拼豪華程度，而是以 "宜居 "為重要選擇標準，充分考慮戶型實用程度、居住體驗、配套設施可達性、公共**** 空間設置等指標。"高標準住宅計劃 "有可能解決前幾年 "雙競規則 "間接導致的項目品質下降問題。
2016年，北京土拍市場推出 "限房價、競地價 "的土地出讓模式，此後市場上湧現出壹批 "限競房"，僅2019年，限競房***共成交20914套，占新房市場成交量的57%。占新房市場成交量的57%。
對於購房者來說，"限競房 "的出現無疑是對房價的某種友好，可以將房價限制在階段之內；但對於房企來說，在土地成本高企和 "限競房 "限售的情況下，只能被壓低！降成本、去利潤、降產品無疑成為購房者最為受傷的地方。壹系列圍繞項目質量的維權事件開始出現，關於外立面鼓包、墻皮脫落、進門過道狹窄的維權事件出現在祥雲府谷、紫郡瀾園、公園17區等眾多限競房項目中。
"雙競房 "造成的高地價和低房價的疊加，嚴重壓縮了房企的利潤空間，房企不會做成本高的生意，即使保留微利，最終也要由購房者買單。
2021年，北京推出壹系列土拍新規，取代此前的 "雙競價規則"，尤其是企業搖號、低溢價率等規則，可以幫助房企減輕拿地成本壓力，促使房企不再向下要利潤，預計未來兩年掛牌項目的權利事件將大幅減少。
完善住房制度、杜絕劣質房的 "北京模板 "並非個案，不少城市都在跟進細則。包括杭州和寧波在內的壹些城市已經宣布，其新建住宅的30%將是保障性租賃房。
浙江省出臺的《關於加快發展保障性租賃住房的指導意見（征求意見稿）》中寫道，"十四五 "期間，人口凈流入大城市新增保障性租賃住房供應占新增住房供應的比例力爭達到30%以上。
各地土地拍賣規則的調整，旨在強化國家建立保障房體系的力度，在多個城市第二次集中供地的公告中，新 "利器 "的發布將顯示其決心。
如果說行業的 "上半場 "以市場化為特征，那麽 "下半場 "將是保障房和商品房並行的道路。房地產企業必須重新適應新的市場規則。