市場很大，但發展模式還不成熟。
2016 12中國國務院辦公廳發布《關於全面放開養老服務市場提高養老服務質量的若幹意見》，提出全面放開養老服務市場。到2020年，養老服務市場全面放開，養老服務和產品有效供給能力大幅提升。供給結構和養老服務業將成為推動經濟社會發展的新動能。《意見》明確提出向居家社區服務傾斜，進壹步拓展護理服務資源，大力培育發展小型化、連鎖化、專業化服務機構。鼓勵建設小型社區養老院，滿足老年人的養老需求。到2020年，政府辦養老床位占當地養老床位總數的比例不超過50%。鼓勵社會力量通過獨資、合資、合作、聯營、參股、租賃等方式參與公辦養老機構改革。
高力國際發現，開發商和投資者都有大量的發展機會，尤其是在中國的壹線城市。北京、上海、廣州三大城市中，65歲以上人口高於全國平均水平，接近美、英、日水平。同時，壹線城市的家庭通常是獨生子女家庭，可支配收入高，對醫療的要求相對較高。這些因素將推動未來幾十年養老地產行業的強勁需求。不過，高力國際中國研究部高級總監謝景瑜認為，房地產市場的養老地產細分市場仍處於初級階段。盡管壹些開發商和投資者嘗試了多種商業模式，但最受歡迎的盈利模式仍需進壹步探索。
“為了滿足養老地產市場的迫切需求，中央政府推動落實政策，吸引外資。然而，應根據當地情況制定主要政策，並以有條理的方式實施，以鼓勵私營企業在這壹領域配置資源。雖然配套政策尚未落實，但市場上對投資者和開發商來說，機會很多。對於開發者來說，研究目前的商業模式和自身的比較優勢是非常重要的。開發者要深入分析整個開發過程，深入思考如何選擇最佳合作夥伴。隨著政府補貼和福利的逐步發放，行動越早，受益越大。”謝景瑜說。
市場缺乏有經驗的經營者。
談及中國養老地產市場在市場實踐過程中最主要的問題，高力國際中國產業及產業地產服務執行董事鄧壹君表示:“首先，可以肯定的是，市場已經或可以在這個領域投入大量資金。然而，市場缺乏有經驗的經營者。國外運營商有能力帶來成熟的業務服務理念，但對國內的消費需求還是略有水土不服。”鄧壹君說，養老地產的投資壹般分為兩部分:房地產和運營商。傳統房地產企業壹般傾向於實現養老土地和房產的出售或出租價值。但在沒有品牌經營者的情況下，這種價值很難體現，這和酒店物業類似。相比之下，另壹批投資者則是看中了龐大的養老市場，更傾向於投資輕資產的運營商，可以根據各自的服務定位快速擴張。
高力國際還對市場參與者進入這壹細分市場的障礙進行了深入研究。鄧壹君認為:“就房地產而言，土地和房產的價值來源於養老的服務定位、人群定位和收費標準。開發商以養老的名義拿地，開發後再賣。如果後續養老服務跟不上，購房者會有上當受騙的感覺。但是對提供服務的數量和質量的界定是合理的，市場參考標準還處於默認狀態，甚至消費者自己也沒有體驗來評價。”至於運營商，鄧壹君表示，外資有管理和服務經驗，但中國老年消費者的消費習慣和服務要求還在探索過程中。當地經營者可能了解老年人的消費需求，但大多缺乏管理或營銷經驗。所以這幾年是市場快速擴張的時期，大部分市場參與者都處於摸索和嘗試的階段，嘗試和實踐壹套成功的模式。
國家新外匯政策限制海外購房
2016、12、31日，國家外匯管理局發布公告，規定從2017、1日起，個人購買美元必須明確填寫購匯用途，並聲明不會將外匯用於購買境外不動產或投資相關保險產品，也不會將個人額度借給他人使用。如有違反，將被列入“關註名單”，個人當年及未來兩年不享受個人便利額度，且必須接受反洗錢調查。分析人士指出，外匯新政針對海外購房，中國人購買海外房產的活動可能受到抑制，但也可能刺激更多個人轉移資金，避免後期外匯管制進壹步收緊。
第壹太平戴維斯表示，對私人和機構資本持續流出的擔憂令人民幣面臨進壹步貶值的壓力，該公告是對市場擔憂的回應。這壹輪規定與去年幾個規定的主旨是壹致的，即填補政策漏洞，促進現有規定更好的實施，而不是簡單的出臺新的政策和限制。這壹公告可能會使個人向國外轉移資金更加困難，因此中國人購買海外房產的活動可能會受到抑制。也有人分析，雖然難度增加了，但也可能刺激更多個人轉移資金，避免後期外匯管制進壹步收緊。無論出臺什麽政策，中國的資本外流都將繼續，但政策的更嚴格執行應該會減緩資本外流的步伐，有助於穩定匯率，緩解中國減少外匯儲備的壓力。
(以上回答發布於2017-02-03。請以目前實際購買政策為準。)
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