應該叫投資可行性報告或者商業計劃書。
黃山雨潤國際商務旅遊度假區“首個會員別墅項目”
可行性分析報告
黃山雨潤國際商務旅遊度假區項目是江蘇雨潤集團公司及其姊妹公司——江蘇帝華置業有限公司，在安徽省委、黃山市委市政府的指導和支持下，在黃山市委市政府招商引資政策的激勵下，借助黃山旅遊國際品牌的影響力， 計劃投入巨資，在黃山市中心城區西郊建設國際商務旅遊度假區，打造黃山旅遊產業國際品牌，實現黃山市“旅遊強市”。
為啟動黃山雨潤商務旅遊度假區項目，雨潤集團、江蘇帝華置業有限公司動員項目開發管理專業人員和技術骨幹，在黃山市註冊成立黃山雨潤帝華置業有限公司。全面實施黃山雨潤國際商務旅遊度假區項目開發管理。
壹、項目概述:
黃山雨潤國際商務旅遊度假區項目位於安徽省黃山市屯溪區機場大道龍井78號。位於屯溪市西北部，機場大道以南，杭徽高速以北林場用地以東，占地15000畝，10平方公裏。以國際高爾夫和國際商務度假為主題的黃山雨潤國際商務旅遊度假區規劃建設。該項目在國內壹流的黃山高爾夫酒店(五星級)和可舉辦國際賽事的18洞黃山松柏高爾夫球場的基礎上，規劃建設5個18洞國際標準高爾夫球場、國際馬術俱樂部，以及為體育、旅遊、休閑、度假提供配套服務的星級主題度假酒店、分時度假公寓和產權式酒店集團。規劃建設國際會議中心，以及壹批集企業會議、培訓、保健、接待為壹體的企業俱樂部和高爾夫會員別墅。該項目堅持以市場為導向，以高爾夫、休閑度假旅遊為主題，以國際商務會議旅遊為主題，以弘揚徽州文化為特色，打造集度假、休閑、娛樂、會議、論壇、商業、居住於壹體的主題城市，成為名人的財富家園、中高端遊客的度假休閑勝地、實力企業的會議培訓基地、旅行社的時尚消費場所。實現黃山雨潤國際商務旅遊度假區與黃山城鎮化齊頭並進、相輔相成、相互促進，使黃山雨潤國際商務旅遊度假區真正成為促進黃山綜合經濟實力和整體形象升華的助推器。黃山雨潤國際商務旅遊度假區總投資規模將達到34億元人民幣。
第壹座高爾夫俱樂部別墅占地42209平方米。計劃建設31全裝修別墅，總建築面積1.25萬平方米。每棟別墅面積從270平米到600平米不等，單棟別墅銷售總價從320萬到720萬元不等。預計銷售總額超過6543.8元+0.5億元。該項目計劃於今年8月開工，2004年9月開始銷售，2005年9月交付。
二、項目市場前景分析:
本分析報告僅報告第壹個高爾夫會員別墅項目。
黃山地處三省戰略要地，安徽的南大門，安徽的旅遊心臟。北有九華山、太平湖，東有杭州、千島湖，許多著名景點都毗鄰黃山。當地有許多優秀的歷史文化遺址，徽州文化為其註入了獨特的文化內涵，使黃山成為經濟發展最快的長三角都市圈世界級山嶽旅遊區。
2003年，黃山加入長三角旅遊城市15+1計劃，邁出江南壹體化步伐。連接長三角，融入江浙滬，將為黃山的旅遊發展和城市化進程提供助推器和催化劑。近年來，黃山加快了以公路為重點的大交通建設。惠杭高速公路於2004年6月建成通車。同時，東起杭州、上海，西至九江、武漢，北至合肥、徐州，南至衢州、福州的“4小時高速交通圈”正在加緊建設。特別是徽杭高速公路有效連接了黃山和長三角，黃山作為連接江浙滬的後花園，作為黃金三角洲經濟最發達的地區，正在迅速崛起和形成。它將對黃山未來的發展起到決定性的作用。
“五嶽歸來不看山，黃山歸來不看山。”在這個具有自然和人文優勢的國際旅遊度假區，我們的目標是建設黃山市檔次最高、設施最全、服務最好的商務旅遊度假區。隨著交通的不斷完善，黃山與江浙滬形成良好的互補，是江南旅遊的終點，江浙滬的後花園。
同時也為那些註重享受生活的有錢人找到了歸宿。經過對客戶定位和長三角市場的詳細調查，以及對市場份額的充分了解，我們決定了365，438+0別墅壹期規劃的戰略性。在客戶定位上，我們以長江三角洲地區的遊客為重點開展媒體戰略。前期的客戶積累，很大程度上淘汰了第壹家31別墅的客源，但在這種情況下，我們仍然對長三角地區的潛在客戶進行媒體宣傳，這對於黃山的戰略定位和本案的定位是很有幫助的。投資過熱導致的國家宏觀調控，地方政府對城市高速推進的要求，無疑為正在向好的黃山未來經濟發展提供了更好的舞臺。所以我們針對長三角地區的客戶，壹方面是為了別墅社區的氛圍。
隨著旅遊市場的快速發展，旅遊業將迎來壹個新的發展機遇，為黃山這個項目的啟動奠定了良好的市場基礎。
三、項目成本和利潤分析:
別墅壹期占地63畝，41，995.8 ㎡，規劃建築面積1棟獨立別墅，現代歐式建築風格。預計銷售價格為12000元/平方米，銷售總金額為151152000元。
壹、項目前期政府收費:(萬元)
1.檔案咨詢服務費:2.17政府收費標準:700元/案。
2.墻體改造專項資金:10.08 8元/㎡。
3.散裝水泥專項資金:1.90 1.5元/㎡。
4.城市基礎設施配套費:75.60 60元/㎡。
5.排水設施使用費:0.15.12元/㎡。
6.文件編制服務費:0.76-0.6元/㎡。
7.白蟻防治費:3.8 3元/㎡。
8.廢渣處理費:3.8 3元/㎡。
9.城市教育附加費:12.60 10元/㎡。
10，防雷審查費:1.4 1.1元/㎡。
11，人防費:25.20 20元/㎡。
12，新供水管網費:7.6 6元/㎡。
合計:145.06萬元。
二是土地規費、土地契稅
1.土地費用:63065438+萬元/畝。
2.土地契稅:土地總價的25.20±4%。
總計:655.2
三。項目前期費用(萬元)
1.電連接施工費:10.00。
2.臨時場地設置:10.00
3.柵欄和大門:40.00
4.施工用水:4.00
5.場地清理和道路施工:30.00
6.建築設計費:130
7.裝修設計費:50.00。
8.工程地質勘探費:15.00。
9.工程造價咨詢招標代理費:15.00。
10，工程質量檢測費:8.00。
11.工程建設監理費:20.00。
合計:332萬元
四、建安工程造價(萬元)
1，土建造價:1070.66標準:850元/㎡。
2.別墅中央空調設備費用:289.708 230元/㎡。
3.別墅內部裝修工程費用:3526.88 2800元/㎡。
4.景觀設計費:322.46 256元/㎡。
合計:5209765438+萬元。
五、配套工程費用:(萬元)
1，室外給排水:28.89
2.箱式變壓器:80.00
3.外部電纜和電纜溝:20.00
4.有線電視:15.08
5.智能項目:88.79
6.雨水和汙水工程:28.89
7.室外管溝及道路土方:30.00。
8.消防系統:8.00
9.路燈草坪燈:12.00
10，室外道路:80.00
11，室外庭院圍欄:70.38
12，室外景觀工程:150.6438+07
13，物業管理用房:16.00
合計:628.2萬元
不及物動詞不可預見費:251.92萬元(200元/㎡* 12596㎡)。
七。管理費:6046080元(銷售額的4%)
八。銷售費用:65，438+00，580，640元(銷售額的7%)。
九。財務費用:755.76萬元(銷售額的5%)
X.營業稅及附加:
1，營業稅金及附加:816.221萬元(銷售額的5.4%)。
2.相關稅費:654.38+0.708萬元(兩金0.008，印花稅0.0003，產權交易費0.003)。
壹至十項總費用為654.38+006.275.43萬元。
營業利潤4487.657萬元。
所得稅:14809.3萬元(營業利潤33%)
預計稅後凈利潤為30，067.27萬元，利潤率為65，438+09.89%。
四、項目銷售市場分析:
該項目是旅遊地產中的全新項目，規模龐大，地形優勢獨特。是華東地區最大的集商業、休閑等功能於壹體的綜合開發項目。通過分析銷售市場的優勢和劣勢，我們增加了建設中國領先的高爾夫商務旅遊度假區——不可再生投資物業的信心。
1，項目優劣勢分析:
優勢:
(1)黃山獨特的自然資源及其巨大的旅遊品牌價值將是項目最大的無形資產；
2.雨潤集團在當地有著良好的口碑和品牌效應，強大的實力給了消費者極大的信心，具有很強的企業品牌優勢；
③產品多樣化的綜合開發項目；配套設施齊全，有黃山最高的酒店支撐；目前計劃擁有華東地區最大的72洞高爾夫球場和黃山市最大的高爾夫開發項目。
(4)即將建成的惠杭高速公路將是本項目的壹個巨大利基。這個項目也是距離機場最短的項目。
缺點:
(1)、該項目位於老屯溪，不在景區內，不利於黃山品牌的推廣；
(2)黃山相對落後的交通和配套設施對項目的發展影響較大；
(3)項目需要更多高端客戶支持，本地客戶不足，需要吸引國外區域市場的有效客戶。
機會點:
(1)黃山市政府高度重視，政策支持力度大；
(2)我國旅遊業蓬勃發展，度假休閑旅遊前景看好，對本案是利好消息；
(3)國家旅遊局將黃山列為計劃單列國家的外國政要來華休閑度假和文化交流的重點城市，促進了黃山酒店業的發展。
④小康社會因素:隨著國家全面進入小康社會，旅遊消費在人們生活中的比重上升，體驗型旅遊消費成為人們尋找的重點；
⑤未來五年，黃山的可達性將因長三角交通系統的建設而增強。
2、客戶群體定位:
這個項目處於長三角經濟的邊緣，受其影響很大。因此，本項目的主要客源地應為長三角地區。根據這壹劃分，我們對潛在客戶群體進行了分類:
(1)、按來源地區:
根據2002年該項目的消費群體統計，高爾夫俱樂部的消費者主要來自上海、廣東和北京。結合項目未來發展規劃，本項目將是以高爾夫為特色的投資型物業，消費者購買本項目的出發點並不相同。因此，通過對高爾夫俱樂部消費者的統計，我們可以得出以下客戶劃分:
壹類客戶:浙江、上海、北京、廣州；
二類客戶:江蘇、安徽；
三類客戶:國內其他城市和地區；
目前黃山雨潤高爾夫會員超過200人，明確表示有購買意向的客戶已經超過第壹別墅31的案例數。
(2)、根據消費的目的:
▼以商業為導向:項目的高爾夫球場是這群人最大的吸引力，他們渴望有壹個城市之外的商業環境來完成特殊的商業活動，而金童也可以為他們提供壹個與同類人交流的平臺。這個項目就是基於這部分人的需求，為他們定制的企業會所和高端別墅；
▼度假目的:這類人屬於社會的中堅力量和富裕階層，渴望在工作之余充分享受大自然。他們渴望在黃山這樣的著名旅遊區擁有自己的房產，希望通過提供* * *服務平臺，有更多的旅遊和優惠的套餐服務。此外，黃山的不可再生性和稀缺性帶來的巨大升值潛力也是他們關註這個項目的重要原因之壹；
目前，黃山高爾夫五星級酒店已經接待了來自全國各地的大量商務和度假客戶。市場調研結果顯示，前期積累的客戶很大壹部分也屬於這類客戶。
③按職業和特征分析
企業俱樂部和高檔別墅的消費群體:
▼大企業、集團公司:他們每年都有大量的會議，比如公司年會、代理商年會、公司員工激勵會，甚至公司的產品展示、訂貨會。他們經常選擇壹些景點進行這種活動，這也是目前中國商界的壹大趨勢。因此，桂林、黃山、海南等著名景點往往成為他們的首選，他們希望有壹個集會議、住宿、展覽於壹體的復合場所。而國內各大景區為他們提供此類服務的產品還沒有出現，所以他們往往要在全國各大景區中頻繁選擇。
▼社會頂級階層:這類消費者往往事業有成。他們的身份壹般是民營企業家、外資企業高層管理人員、外企駐華中方代表、大型國企高層領導、知識信息和文化產業高層管理人員。
他們往往願意選擇二次或多次買房，不以居住為目的。他們往往追求舒適的生活和高品質的享受。他們往往願意選擇風景好、設施齊全的項目作為自己的休閑場所。同時，隱私和同級的點對點交流平臺對他們極具吸引力。
動詞 （verb的縮寫）銀企合作的意向和方式:
1，合作意向:
希望在別墅私人按揭貸款方面得到銀行的大力支持。鑒於本案總銷售金額約為1.5億元，預計授信規模約為1億元。由於今年10月實現開盤銷售，明年2月實現尾盤銷售。那麽今年個人貸款總額至少達到7000萬元。
2.合作方式:
為了取得銷售的完全成功，銀行的合作是必不可少的。房貸條件的優越性直接決定了客戶資源的選擇。根據長三角地區以往別墅案例的運營經驗。市場上常見的抵押條件如下:
①首付比例為20%至30%，可根據客戶信用等級靈活把握；
(2)房貸比例采用中國人民銀行公布的商品房購房貸款基準利率；
(3)最長貸款期限可延長至15年；
(4)貸款辦理周期控制在壹周左右；
⑤銀企合作中保證金比例控制為普通商品房65，438+00%，別墅65，438+05%，房產證發放後開發商擔保功能立即解除。