房屋征收流程及註意事項
登錄時間:2007-11-29 13:17:37作者:來源:互聯網1 .註意及時收到入住通知。
1.這是收回房子的第壹步。註意截止日期。壹般開發商約定的期限是通知發出後的30天內，由購房者自行安排時間。
2.接到入住通知後，首先要判斷開發商是否如期交房。逾期交房的，要提出建議，根據開發商的回復決定是否去看房，按照通知約定的時間去看房。
特別說明:
1.註意收樓時限，錯過收樓日期會很麻煩。
2.收樓日期可以提前，不能推遲。如果實際交付日期超過合同約定的收樓日期，可以考慮根據合同向開發商索賠。
3.如有特殊情況不能如期到場，可以書面委托親友、律師，也可以及時與開發商聯系，另約時間，書面確認。
4.如果購房者未在約定時間內到指定地點辦理收房相關手續，從法律角度來看，壹般視為開發商已實際將房屋交付給購房者使用，自通知截止之日起，購房者應承擔購房的所有風險責任和稅費。
第二，確定房屋是否符合交付條件。
1.竣工驗收記錄表-最重要的
房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案表是目前房屋征收過程中最重要的文件。本表由建設部為規範工程竣工驗收備案管理而制定，經設計、監理、建設單位、施工單位聯合檢查後，於15天內完成並向建設行政主管部門備案。
《工程竣工驗收記錄表》中，只要送主管部門備案，發包人必須對物業終身負責。因此，《竣工驗收備案表》對房地產開發商具有嚴格的約束作用。根據相關規定，表格上的每壹項都必須報相關主管部門備案。缺少任何壹項，該物業都是“黑樓”，不能入住。購房者有權拒絕接受該房屋。
2.《住宅質量保證書》
“住宅質量保證書”是開發商對房屋質量和保修期限及範圍所作的承諾。必須作為采購合同的附件，與采購合同具有同等效力。所以提醒仔細查看具體段落，特別註意保修期。
3.《住宅使用說明書》
《住宅建築使用說明書》是對房屋設計、施工、驗收中的具體技術指標，如抗震指標、墻體結構類型等的相關說明和註意事項。
4.《建築工程質量證書》
5 .《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》
6.實測面積登記表
特別說明:
1.只有具備以上證件，才能說明房屋的具體交付條件。因此，收房前需要審核相關文件，確認房屋具備交付條件後，才能進行進壹步的驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要註意這些單據，特別提醒妳看原件，不要看復印件。
2.建設工程竣工備案表是最重要的文件。收房的時候不僅要看開發商有沒有這個備案表，還要仔細檢查所有分項是否都備案了。這是收回的前提。就算開發商做的再好，如果它沒有這個形式，就說明它根本不具備交房的標準，妳有權拒絕收樓。
3.對於這些證件，壹方面要檢查是否存在，另壹方面也要檢查這些證件的合法性。
4.如果開發商拒絕出示這些證件，或者證件不全，可以根據購房合同第十壹條要求開發商簽署《關於出賣人拒絕出示住宅質量保證書、住宅使用說明書、建設工程竣工驗收備案表的責任確認書》。
5.提醒您，您可以將住宅質量保證書、住宅使用說明書、管線分布竣工圖隨身攜帶，作為證據保存。
6.開發商不能提供上述相關證件的，購房人有權拒絕收房，逾期交房責任由開發商承擔。
第三，看房
我們在收樓過程中壹定要掌握壹個原則:“優先收樓”。即購房者必須先驗房驗收(包括驗房交房必備文件)，確認後再簽署收房文件。
“預收貨”不僅符合商業慣例，而且有法律依據。房子的對價是房價。消費者只要支付了房款，或者按照合同約定支付了相應比例的價款，就履行了合同義務，開發商就應該交房。房屋交付前，業主有權先行驗收房屋:
1.房屋面積檢測:
要求開發商出具實測面積測繪報告，根據房屋土地管理局所屬專業測量單位核定的每套房屋實測面積，以及誤差率的範圍，核查實測面積與銷售面積是否存在誤差；如果實測面積誤差超過3%，可以收房。
2.檢查房屋質量:
購房者在房屋驗收時需要仔細檢查商品房的質量，主要從以下幾個方面進行檢查:
(壹)房屋本身的質量
(二)園林綠化、居住設施、配套標準等配套設施符合合同約定。
(3)裝修質量
特別說明:
1.我們必須掌握“先有後有”的原則。
2.如果開發商拒絕在房屋交付前辦理其他交付手續，買受人可以要求開發商簽署《關於出賣人拒絕交房驗房的確認函》，然後停止辦理手續。
3.購房者要了解公攤面積及相關知識，防止開發商占用。
4.如發現質量問題，由開發商限期修復，買受人要求開發商簽署書面函，導致業主逾期入住，由開發商承擔違約責任。
5.只要支付了房款，且買受人已按合同約定全面履行了合同義務，開發商就應無條件交房，否則應視為開發商違約。開發商拒絕交房的，應當承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由拒絕交房。
6.不要拿樣板房標準當現實標準，除非開發商按照樣板房標準在合同中明確相關裝修標準。
第四，新房驗收的最終結果
1.驗房沒有問題的，根據實際驗收情況填寫驗房交接單等相關文件。在此記錄單上，應逐項記錄檢查情況，對於不能確認的，不得記錄或書寫“暫時不清楚”、“無法辨認”等字樣。如發現問題，如實記錄，並要求開發商限期處理。
2.如果不滿意，可以提出意見，填寫在房屋檢查交接表上，作為書面依據。如果開發商未準備相關表格，買方應以另壹種書面形式將其發送給開發商。
3.如果發現問題，買賣雙方可以協商解決。可翻新的，協商簽訂相關整改維修文件，約定下次驗收時間(壹般不超過30天)。
4.發現的問題要在驗房單上詳細註明。如果確實無法收樓，應詳細說明不收樓的原因，並要求開發商簽字蓋章。
特別說明:
1.驗房後要堅持的原則:只要發現問題，無論大小，都要記錄在相關文件或表格中，不管開發商陪同的收房人員怎麽說辭；如果樓棟根本沒有準備驗收登記表，那就要自己帶紙筆，壹個壹個記錄。
2.物業公司的行為不能代表開發商(除非有明確的書面授權)，所以不要在房屋質量問題上和物業公司簽文件。
3.房屋驗收時發現問題，開發商必須蓋章確認，同意處理方案。
4.如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，就必須取證證明不是買受人沒有按時收房，而是開發商要交付的房屋不符合合同約定或者法定條件。
需要註意的事項
以下幾個問題是購房者在買房、收房過程中經常遇到的，尤其是這類咨詢問題。列出註意要點，提醒消費者註意，以便維護自身權益。
壹、與購房相關的稅費
(1)銷售商品房應繳納以下稅費:
1，契稅
2.房屋買賣交易手續費
3.銷售合同印花稅
4.公共維修基金
5、房屋權屬登記費
6、房屋所有權印花稅
7.權證費用
(二)稅費問題
特別說明:根據法律和大部分購房合同的規定，繳納公共維修基金、契稅等費用不能作為開發商交付房屋的前提條件。
1.契稅
契稅是業主取得產權證時向國家繳納的稅。
繳納時間:契稅只能在過戶時繳納。
特別說明:除稅務機關外，任何單位都無權征收。
實施:業主入住時不需要向開發商繳納契稅，可以直接去稅務局辦理，房子才能辦理房產證。
2.公共維修基金
這個基金不同於物業管理費。僅用於保修期滿後住宅部位和設施的大修、更新和改造。
稅率:房屋交易價格的2%。
特別說明:任何開發商或物業公司都無權收取或收取大修基金。這筆資金應該交給社區辦公室。如果妳把大修基金給了開發商，妳很可能拿不回來。
3、面積測繪費
收取面積測繪費的原則是“誰委托，誰付費”，購房合同已約定開發商向購房者提供面積測繪資料的義務，因此費用應由開發商支付。
4.物業費
壹年物業管理費、物業管理費、水電押金
特別說明:普通小區交物業費不滿壹年並不違法。
物業管理服務收費應當明碼標價，並在經營場所或者收費場所公布收費項目和標準以及收費方式。
5.物業代理費
業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取費用。
第二，面積問題
面積問題是消費者最關心的內容之壹。購房者在買房時，尤其是拍賣行，壹定要考慮到合同約定面積與實際面積可能存在的誤差，在簽訂合同時以附加條款做好防範。
(1)存在的問題:
1.商品房合同面積與實測面積存在誤差，壹直是焦點問題。
消費者往往因為面積糾紛而處於被動地位。建議購房者在購房合同中對相關可能出現的問題進行詳細約定，以維護自身權益。
2.開發商有時可以利用公攤和面積測量侵占購房者的合法利益，不容易被發現。
準確測量房屋面積是專業人士的工作，普通購房者是不可能完成的。其次，面積測量的人工操作特點和常態誤差難以避免，容易讓壹些開發商人為制造偏差，占據購房者壹兩米的面積。而且由於消費者知識不足，購房過程中信息不對稱，很容易被開發商偷換柱，將非公攤面積加入公攤。
(2)面積誤差怎麽解決？
面積誤差:根據相關規定，因買賣雙方設計變更導致房屋實測套內面積或建築面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，按合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理: (壹)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，按照合同約定的價款結算房款；(2)面積誤差比絕對值超過3%的，購房人可以要求退房。買受人退房之日起30日內，開發商應退還已付房價款，並支付已付房價款利息。買受人同意繼續履行合同的，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)的房價款由買受人按約定價格補足，面積誤差比超過3%的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發商返還給買受人，面積誤差絕對值超出3%部分的房價款由開發商雙倍返還。
特別說明:
1.如果妳想測量妳所購買的商品房的真實面積，首先，買家索要該樓的竣工圖，請專家根據圖紙計算。
2.簽訂合同時應詳細約定條款，約定實際面積與產權登記面積有誤差時的處理方法。合同約定未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超過3%時，購房人有權退房。
(3)關於分攤面積
公共建築面積分攤原則:
1.商品房的公共建築面積由建築物分攤。分攤的公共建築面積為本樓內的公共建築面積，與本樓不相連的公共建築面積不得分攤到本樓內。
2.服務於整棟商品房的公共建築面積由該樓內每套商品房分攤；服務當地範圍的公共建築面積由受益商品房分攤。公共建築面積多次分攤的，分攤系數另行計算。每套商品房分攤的公共建築面積為分攤的公共建築面積之和。
3.分攤公共建築面積後，每套商品房分攤建築面積的具體部位不再分割，但任何人不得占用或改變原設計的使用功能。
共用公共建築面積由以下兩部分組成:
1.電梯井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共大廳及過道、地下室、值班警衛室等功能上為整棟建築服務的公共及管理用房的建築面積；
2.套房(單元)與公共建築空間和外墻(含山墻)之間的隔墻水平投影面積的壹半。地下室、車庫等。，已作為獨立使用空間出售或出租的，不應計入公共建築面積，作為人防工程的地下室不計入公共建築面積。
不應進入的公共建築空間:
1、倉庫、機動車車庫、非機動車車庫、車道、供暖鍋爐等。，分別作為人防工程的地下室和具有單獨功能的獨立使用空間。
2.出售單位自營自住的房屋。
3.警衛室和管理(包括物業管理)室服務於多個房屋。
4.對於半地下室，無論采光井的結構如何，都不計入建築面積。
特別說明:
1.簽訂合同時，要明確約定具體分擔的項目。
2.商品房預售前，售房單位應當向商品房預售管理部門提交商品房預售面積測量報告。預售商品房設計變更涉及預售房屋面積的，應當重新提交面積測算報告。
銷售單位銷售(預售)商品房時，應當在銷售(預售)合同(含補充協議)中約定該商品房的銷售面積、分攤的公共建築面積和公共建築部位。
3.其他購房人受益的其他非經營性房屋需要分攤的，應當在買賣(預售)合同中載明房屋名稱和分攤的總建築面積。
第三，審查銷售廣告
有壹個問題
“我們小區的綠化率已經達到了...，而且我們小區配有小學、幼兒園和俱樂部……”
購房者往往被上面漂亮的說辭所迷惑，但真正收房時，卻發現與現實相差甚遠。現實中，虛假宣傳、改變小區規劃也是壹些開發商的慣用伎倆。另外，裝修標準也不符合合同或者開發商的承諾。收樓的壹個重點就是問開發商如何兌現承諾。
(2)解決方案
1.註意平時的取證。
比如買房的時候，樓書和廣告壹定要保存好。有條件買房的時候，拍壹張售樓處的沙盤照片。收房的時候要對照小區的規劃來看環境。根據相關司法解釋，此類廣告可以作為要約，在法庭上作為證據出示，要求開發商兌現承諾。
2.永遠維護妳的權利。
壹旦出現小區規劃被更改的跡象，購房者壹定要盡快與相關部門和開發商協商，避免形成事實，出現“勝訴不執行”的情況。
四。法定退房條件:
在房屋驗收過程中，如果業主發現購買的商品房存在質量問題，是否可以全部退房？退房的法定條件包括:
1.購房合同無效:
實踐中，導致購房合同無效的常見情形有:①開發商無權處分房產；(2)開發商存在欺詐行為。
2.由於嵌套錯誤而檢出:
按套房(單元)計價的預售房屋與設計圖紙不符，或者相關尺寸超出約定誤差範圍，且合同中未約定處理方式的，購房人可以退房。
3.面積誤差導致退房:
房屋實際交付面積與原合同面積誤差比絕對值超過3%(不含3%)。
4.規劃設計變更導致退房:
開發商未經有關部門批準，改變合同約定的房屋結構和配套環境；開發商未經買方同意擅自改變房屋結構。
5.質量不合格導致退房:
經委托的工程質量檢測機構按照有關規定檢測，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權退房。
特別說明:
1.因為房屋整體建築未完工，根本無法驗收，所以在未取得“三書壹證壹表”的情況下，買受人不得驗收房屋。
2.上述法定退房條件發生時，購房人在發生上述情形之壹時選擇退房，相關違約責任由開發商承擔。開發商不同意退房的，購房人可以向有管轄權的人民法院提起訴訟。
3.如果不符合上述條件，但房屋確實存在質量問題，購房人有權要求開發商進行維修，因此開發商將賠償損失。
動詞 （verb的縮寫）特別建議:
可以考慮集體止贖。在買房的過程中，往往會涉及到很多專業性的問題，僅靠消費者個人的力量有時很難解決問題。在這裏，特別推薦妳考慮集體止贖，結合專家的力量，解決所有遇到的問題！
如果拒絕收房，開發商會把責任歸咎於業主，但我認為不合理，可以協商。協商不支付延長期的失業費用或支付壹半。當然，開發商不會因為耽誤了這段時間而給妳違約金。最好多找幾個業主和開發商協商。