目前，在國內養老地產項目中，常見的開發形式是建設養老社區，或者依托社區建設各種養老住宅產品。比如專門建大型養老社區，普通社區建老年群體或者老年公寓。具體來說，可以分為以下四種模式:
模式1:專業打造綜合養老社區。
綜合養老社區是指老年人居住社區，包括老年住宅、老年公寓、養老設施等多種居住類型。除了老年住宅樓，還會有老年活動中心、康樂中心、醫療服務中心、老年大學等各種配套設施。其發展主體可以是多種多樣的，既有民營企業，也有政府投資。
綜合性養老社區的規劃設計，要考慮到老年人在居住過程中的老齡化問題——壹開始老年人可能是健康的，但隨著年齡的增長，老年人會逐漸產生護理需求。因此，在開發建設中應充分考慮這些因素，設計相應形式的住宅產品，滿足老年人從生活自理到生活不能自理各個階段的居住需求。比如老人身體健康，生活自理時，可以住普通養老房；需要綜合護理時，可以選擇入住護理公寓或養老機構(圖1)。
壹般來說，由於城市土地資源的短缺，壹些大型的養老社區會選在城市的郊區或近郊。這時候可以選擇低密度的開發形式，實現與郊區環境的和諧。在規劃設計中，要註意不同類型住宅產品的合理劃分，保證其獨立性，避免相互幹擾。在開發大型綜合養老社區時，可以考慮分期建設，比如先建設自理型養老住房和部分服務設施，預留部分開發用地，壹段時間後再建設護理型老年公寓和相應的配套設施。
圖1綜合養老社區應包括各類養老居住產品和相應的配套服務設施。
模式二:在建設大型社區的同時，發展老年群體。
壹些房地產開發企業在開發大型住宅時，會考慮劃分壹些區域來建設養老群體。這種發展模式有利於帶動企業轉向新的客戶群體，走產品差異化路線。養老群體和社區其他群體可以享受配套服務資源，減少配套設施建設。
壹方面要註意把老年人的比例控制在壹個合適的範圍內，不能太少，也不能太多；另壹方面，要控制養老群體的規模，盡可能分成小的居住群體，營造社區歸屬感。
以廣東惠州某項目為例，其總用地面積約2萬畝，總建築面積720萬平方米。開發商預留養老社區建設用地150畝，計劃建設養老住宅產品約654380+080000平方米。從規劃布局上看，養老社區布置在整體項目中央商業服務設施附近，方便老年人到達和使用(圖3)。在老年住宅建築的規劃布局中，形成了多個居住小區群，分別針對自理老人和半自理老人。其中半護理組靠近醫院和康復中心，設置走廊連接，滿足老人就近就醫需求。
模式三:普通社區提供各類養老產品。
據研究，很多身體健康的六七十歲老人會幫子女照顧下壹代，老人需要住得離子女近壹點。為了避免因生活習慣的差異而產生矛盾，老人和子女更喜歡分開住但相鄰。因此，壹些老年住宅產品建在普通社區，可以滿足居住在同壹社區附近的老人及其子女的需求(圖4)。這種“全齡社區”的概念更能符合中國目前的國情，將是壹種受歡迎的老年人居住模式。
普通社區可以建設的養老住宅類型主要有老幼戶住宅和老年人專用住宅。老幼之家是指同壹樓層相鄰或相近的兩棟房屋，或同壹單元內上下相鄰的兩棟房屋，其中壹棟為老人居住，另壹棟為子女家庭居住。老年人專用住宅類型是指部分類型的普通住宅建築的老齡化設計，如增設扶手、滿足輪椅出入需求、考慮護理人員陪護等。設計時要註意根據居民購買力控制戶型總面積，尤其是老年住宅戶型面積不宜過大，建議優先考慮50~60平方米的壹居室和兩居室。這樣才能滿足老人和子女共同買房的訴求。
普通社區也可以建老年公寓，運營方式大致分為出租或出售兩種。老年公寓通常是社區中的特殊建築，其居住對象可以是生活自理的老人，也可以是需要照顧的老人。在規劃設計中，建議將老年公寓布置在小區入口附近或小區邊緣。壹方面方便人和車輛(如救護車)進出。另壹方面，老年公寓底層可配備國外商業或公共設施，兼顧國外運營，同時便於老年公寓單獨管理。
模式四:在成熟社區周邊插入多功能養老服務設施。
資料顯示，壹些城市的老人很難入住附近的養老機構。以北京為例，城六區老年人口總數和比例高於遠郊，老齡化程度嚴重，但城六區養老床位數低於遠郊，可見城區對養老設施的需求十分迫切。這些小區往往樓齡較大，配套設施成熟，區位條件較好，但小區周邊土地資源相對緊張。如果能在幾個社區之間插入養老設施，將是壹種更有效的發展模式。開發商可以考慮利用零散地塊建設新建築，也可以通過改建現有建築(如舊診所、酒店等)。這種發展模式需要的投入相對較少，容易復制，實現連鎖經營。
這類養老服務設施可以是小型的、多功能的、綜合性的，其服務範圍往往會輻射到周邊很多社區，所以具體功能可以根據周邊社區的需求來確定。壹般來說，除了壹定的居住功能外，還宜提供日間照料中心、社區醫療站、公共餐廳、小型超市等。針對社區老人，考慮提供上門護理、送餐、洗浴等服務。
2
與相關設施平行設置
養老地產項目除了依托社區，還可以結合壹些其他設施，比如醫療機構、商業設施或者其他福利設施。這種發展模式可以充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互利共贏。常見的開發模式如下:
模式五:與醫療機構結合，就近設立養老設施。
目前國內壹些養老機構希望與醫療機構建立合作關系，這樣就可以就近設立養老設施或者養老社區、醫院，共同建設。這種“醫養結合”模式的特點在於，可以將優質的醫療資源引入養老項目，從而提升項目的核心競爭力，讓老人住在裏面更有安全感。
同時，壹些醫院直接劃出壹些閑置床位辦養老院，既能提高醫療資源的使用效率，又能滿足壹些普通養老機構無法收養的護理負擔重的老人的需求。
以日本劉佳老年公寓為例，開發企業將老年公寓設置在已建立合作關系的醫療機構附近。當老人遇到突發疾病時，醫療機構能迅速做出反應，讓住在裏面的老人非常放心。
模式六:養老設施與幼兒園並立
老年設施與幼兒園設置在壹起是壹種很好的模式。這種模式既能迎合老人與子女在壹起的意願，又能統壹養老設施和幼兒園的建設和管理，節省建設和人力成本。從規劃上看，居民區幼兒園的分布密度與老年人日間照料設施的分布密度相似。這類養老機構如果與幼兒園設置在壹起，可以與社區緊密結合，從而更好地滿足社區養老的服務需求。
在日本，為老年人提供的設施與幼兒園設置在壹起是相當普遍的。設計形式可以在同壹棟建築的不同樓層，也可以在不同的建築中，用於庭院和戶外活動。以日本的興鵬苑養老院為例。大樓壹樓設幼兒園(圖7)。平日裏，老人可以和孩子壹起開展手工、唱歌等活動。當老人在二樓的戶外平臺上休息時，還能看到孩子們在院子裏玩耍嬉戲。這種設計方式對消除老年人的孤獨感很有幫助。
隨著我國人口結構逐漸向老齡化和少子化發展，未來很可能會出現壹些幼兒園或小學空置的情況，將這些建築改造成養老設施的情況會逐漸增多(見模型15)。
模式七:結合教育設施，建設老年公寓。
結合大學等教育設施的養老社區也很受歡迎。現在很多“高知老人”都希望退休後繼續深造，發揮余熱。如果能在大學附近設立老年社區和老年公寓，讓老年人享受壹些教育資源，會更符合他們的需求。這種模式可以成為養老項目的亮點，吸引高知識的老人，從而促進銷售。
在美國拉薩爾村的老年社區，壹所大學旁邊建有壹所老年公寓，老年人可以在那裏參加大學課程，並利用大學的公共設施(如圖書館)。住在這裏的老人都具有高中以上的知識水平，他們希望獲得終身學習的機會來豐富自己的生活。可見，開發養老地產項目，不僅在於硬件設施等物質條件的創造，更在於老年人的精神和價值需求，讓老年人“學有所成”、“有所為”，實現自我價值。
三
結合旅遊業或商業地產
養老地產是和旅遊、商業地產壹起開發的，也是比較常見的形式。
模式八:在旅遊景區開發老年居住產品
養老地產與旅遊、休閑、康養產業相結合是比較合適的模式。目前市場上壹些開發商在開發旅遊地產的同時，嘗試加入養老養生、康復保健、長壽文化等概念。這種養老項目壹般會選擇在風景資源或者特色文化資源比較好的地區，比如海南、廣西、雲南等地。
這類項目的土地規模往往較大，各類住宅產品和服務設施容易分散。因此，在規劃設計時，應相應地集中安排老年住宅產品，並註意就近設置配套服務設施，以節省服務管理的人力，避免出現交通路線長、服務不到位或老年人出行不便等問題。
在壹些結合景區資源的項目中，老人可能只在壹年中的某個季節或時間來此居住，或者帶著家人、同伴來短暫度假。設計時要註意老年住宅產品的創新，如設計壹種新型老年公寓(圖8)，既可適合單人、多人入住，又可滿足老年人家庭度假、長期療養的需求，還可用於老年人與多名子女聚會慶祝，老年人與多名朋友外出度假。同時，老年公寓的客廳也可以改造成酒店房間，用於公司的集體會議和培訓。這種適應性強、靈活多變的產品形態，有利於開發管理者實現多元化經營。
模式九:與商業地產結合，開發老年公寓。
在鬧市區等繁華地段開發商業地產時，建設老年公寓也是壹種比較新穎的模式。對於壹些生活在北京、上海、香港等大城市的老年人來說，他們希望享受市區便捷的商業、休閑配套資源，而當他們需要護理時，往往更不願意放棄市區的優質醫療資源。特別是壹些高端養老客戶，有相應的經濟實力，在鬧市區養老、消費。如果能在比較繁華的地段建設高端的養老公寓，就能滿足這些老人的住房需求。
由於市區土地價格較高，開發商通常會選擇更集約的開發模式，比如在壹棟高層建築內將老年公寓和普通住宅合二為壹。以日本東京壹洲老年公寓為例。其位置位於東京灣畔的新型高端生活區，1公裏範圍內有大型綜合購物中心、醫院、公園、大學等配套設施。老年公寓采用復合居住模式，將普通出租房、酒店式公寓、老年公寓三種居住產品集合在同壹棟樓內(圖9)，使出租對象多樣化，降低經營風險。在設計中，要註意為不同的住戶分配獨立的出入口，做到分別管理。
四
與國際品牌接軌
這種發展模式是指與國際養老專業品牌融合，引進外資或運營管理團隊，開發養老產品。有兩種常見模式:
模式10-引進外資建設世界級連鎖養老設施。
目前，壹些國際養老機構或投資企業正試圖開拓中國市場，建設連鎖型養老設施，以緩解國內養老壓力。比如在壹些歐洲國家，養老服務的成本非常高。他們希望在勞動力相對低廉的國家(如中國)拓展市場，選擇地理氣候條件較好的地區建立養老設施，讓老人在更健康的年紀生活在這裏。對於我國來說，可以借此機會引進外資，學習國外先進的護理和管理經驗，同時也可以在壹定程度上促進就業，帶動消費。
模式11-與國際知名養老品牌* * *共同發展，引入管理模式。
最近開發養老地產的熱潮促使很多開發商、投資者或政府官員到國外參觀考察，從中看到了很多先進的管理模式，希望在國內推廣實現，比如引進國外的養老運營管理團隊，或者與國外知名養老品牌共同開發。這種模式是可行的，但要註意“本土化”。雖然美歐日等發達國家的養老產業相對成熟，但完全移植到中國也不壹定合適。我國老年人的生活習慣、經濟條件、思維方式與國外有很大不同。照搬國外模式可能很難直接“落地”，需要適當改造。
比如中國老年人的生活習慣更註重房間朝向和節能。他們更喜歡朝南，喜歡陽光和自然通風，註意省電，不習慣長時間使用空調。這樣的因素會對養老項目的規劃形式、建築設計、運營管理模式產生影響。如果對中國國情不夠了解，直接“生搬硬套”，很容易導致很多問題。
五
以其他方式轉換
除了上述發展模式，目前市場上還有很多其他形式。具體來說，有以下幾點:
模式12——與保險行業結合，利用保險資金投資養老地產。
目前保險資金介入養老地產的情況已經開始出現。從保險資金的特性來看，由於其資金規模大、回報要求低、周期長，更適合投資養老地產，也有利於養老地產的靈活管理。未來，保險行業可能成為養老產業的重要投資者之壹。
模式13——結合護理服務行業，為養老地產註入原創優勢。
在對日本養老產業的研究中發現，壹些企業從為老人提供居家洗浴、居家養老等服務，逐漸向養老地產轉型，並最終獲得成功。這些企業最初在護理服務方面積累的豐富經驗和客戶基礎是其項目成功的關鍵因素。
模式14——利用自身獨特資源轉型發展養老地產
在我們接觸的項目中，都遇到過酒店管理公司想轉向投資養老地產的情況。這類公司有自己獨特的資源優勢。壹方面，民宿的服務管理形式與養老設施有相似之處，很多經驗可以應用到養老設施的管理服務中。另壹方面，也可以嘗試將老酒店改造成老年公寓或者在酒店內提供養老服務。
模式15——盤活老國有資產，改造成養老設施。
可以盤活壹些閑置的國有資產，改造成養老設施，比如城市裏的老醫院、寫字樓、小學、幼兒園、私房等。這些國有資產位置較好，在市內分布比較均勻，適合改建(圖11)。隨著中國人口結構向老齡化和少子化發展，幼兒園或小學很可能空置，將這些建築改造成老年公寓的情況會逐漸增多。
這種開發模式的關鍵點在於要選擇便於老化改造的建築。比如註意建築的開間尺寸、走廊寬度、門口尺寸是否能滿足老人居住和輪椅通行的要求，等等。通常框架結構的建築適應性更強，內墻位移相對靈活，更有利於改造。
養老社區是當前老齡化大潮下的新生事物，在開發模式、管理、規劃設計等方面都需要探索。養老地產的發展並不容易，因為沒有市場，開發商要做好承擔風險的準備。在項目策劃之初，就要對養老地產的方方面面進行整體把握和系統思考，明確適合的開發類型和可利用的資源；在設計老年產品時，應充分挖掘中國老年顧客的特點，創造適合中國國情的產品類型。