根據《物業管理條例》第四十九條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和設施不得改變，車庫禁止用於居住、生產和經營。
業主擅自使用原本用於停放車輛居住的車庫，改變了車庫的用途。另外，如果車庫在居民居住時私自接水、電、汙水管道，操作不規範，容易造成安全隱患。
由於租戶與其他業主在工作時間、生活習慣上的差異，也容易出現隨意排放汙染物、噪音擾民甚至治安事件。不僅如此，出租住戶占用車庫的行為還占用了小區內的配套設施。
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相關案例:小區內車庫改商鋪違法。
近日，海口鳳翔東路天上人間小區業主張女士向本報反映，該小區71-73號樓多個車庫被出租或業主用來開店。張女士說，車庫沒有產權證，車庫改的商鋪實際上已經辦理了工商營業執照。接到舉報後，工商人員趕到現場調查，稱4家店都已經辦理了營業執照，工商部門管不了。
6月24日下午，海口瓊山區城管部門經現場調查後，向車庫業主發出整改通知書，責令其在6月27日前停止將車庫轉為營業。城管部門表示，如果這些“車庫店”逾期繼續經營，將依法處理。
張女士告訴記者，天人小區71-73號樓靠近西門，有業主覺得有利可圖，就把車庫改成商鋪出租，或者自己開店。如今，這三棟樓裏有四個“車庫商店”，包括培訓機構、幹洗店、健康中心和法律咨詢公司。
“車庫是用來停車的，換個結構出租當生意恐怕不太合適吧？”張女士說，讓業主們不解的是，幹洗店等幾家店鋪竟然辦理了工商營業執照，經營者拿營業執照當“擋箭牌”應對業主的質疑。
“把車庫改成商鋪，私自改變建築的結構和用途，不僅不符合相關規定，而且對我們業主也有壹些不良影響。”張女士說，這些店鋪基本上都是全天營業，顧客進進出出，難免產生噪音汙染，甚至影響小區的衛生和交通。
“尤其是在鋼琴培訓中心，孩子練琴的噪音肯定會影響到我們業主。”張女士說，這裏還有壹個養生會所，經常有壹些難聞的藥味從裏面飄出來。張女士說，業主已經多次向物業投訴，但問題壹直沒有解決。希望有關部門介入調查處理，盡快將這些車庫恢復原狀。
6月23日中午，記者來到天地社區采訪。記者發現，該小區71-73號樓壹樓的部分車庫確實被改成了商鋪，其中衛生所和培訓中心的門都是鎖著的，而壹家幹洗店是開著的。
幹洗店的趙經理說，她上個月剛把以前老板的幹洗店賣了。“我看到前老板手續齊全，有營業執照，在這裏經營了三年，就定了下來。”趙經理說，她前兩天剛拿到新的營業執照，現在已經開始營業。至於業主質疑車庫改建為商鋪的合理性，趙經理表示，車庫是私人業主所有，她按時向業主支付租金，並且辦理了工商營業執照，是合法的，沒有問題。
趙經理還表示，幹洗店的洗衣機基本沒有噪音，幹洗店中午關門休息，營業時間客人不多，應該不會對其他業主造成什麽困擾。
天人人小區物業服務中心經理張國兵表示，物業已經接到業主關於車庫被改造成商鋪的投訴。張國兵說，業主也反對私自改變車庫用途的做法。他介紹，開發商與業主簽訂的購房合同和開發商、物業、業主簽訂的業主臨時規約中明確規定，業主不能私自改變車庫用途。
因此，物業多次勸業主不要擅自改變車庫用途，也向其下達了整改通知書，責令其盡快恢復原狀，但車庫業主和商戶依然我行我素。張國兵向記者提供了相關材料。記者看到，物業已於2014向幹洗店發出整改通知書，責令其恢復原狀。2015已向法律咨詢公司發出整改通知書。今年以來，已多次向相關業主下發整改通知書。
張國兵說，目前71-73號樓所在的8號車庫有四個鋪面，其中幹洗店和法律咨詢公司幾年前就開始營業了。後來，健康俱樂部和培訓中心也開業了。張國兵表示，物業勸阻和整改通知書無效後，已向相關部門反映相關情況，工商、城管等部門也進行了查處，但問題壹直沒有解決。
他表示，如果問題仍得不到解決，物業打算廣泛征詢業主意見，向政府相關部門反映情況，爭取相關部門介入，幫助解決問題。
6月23日，海口東門工商所工作人員趕到現場，對業主投訴進行調查處理。
海口市東門工商所林所長介紹，有業主投訴小區內4家商鋪無證經營，該所工作人員當天上午趕到現場調查處理。“我們工作人員到的時候，幹洗店和法律咨詢公司都開門了，另外兩家店沒開門。”
林主任介紹，經現場查看，幹洗店和法律咨詢公司均有工商營業執照，法律咨詢公司的證照地址與經營場所不符。但根據海南省工商登記制度改革的相關規定，這種情況是允許的。林主任說，因為當時健身會所和培訓中心都關門了，工作人員事後打電話給兩家經營場所的負責人核實情況，經過系統查詢，發現健身會所和培訓中心也辦理了營業執照。
林主任說，經查，部分商鋪使用業主房屋的房產證辦理工商執照，部分商鋪過去在外地註冊。他解釋說，根據海南省工商營業執照登記制度改革的相關規定，只要能提供法人身份證、租賃合同、產權證，就可以辦理工商營業執照。
營業執照地址和經營場所是可以分開的，所以這些店鋪的證照沒有問題。至於車庫改作商業用途，他建議業主向住建部門反映情況。
記者隨後向海口住建局相關負責人反映了情況。該負責人表示，改變建築性質或結構需要向規劃部門申報，經批準後方可施工，否則屬於違法行為。該負責人建議業主向海口規劃局投訴情況。
記者隨後向海口市規劃局反映了這壹情況。該局相關工作人員表示，不允許私自改變小區車庫的結構或用途，如果需要，需報規劃部門審批。工作人員介紹，除非車庫改造成公共服務配套或服務設施，否則不允許改變其結構或用途。所以天地會小區部分車庫業主私自改變車庫用途應該是違法的。該局相關負責人表示，相關執法權在城管部門，建議記者向城管部門反映情況。
記者隨後向海口瓊山區城管局反映了相關情況。6月24日下午，瓊山區城市管理行政執法大隊執法人員前往現場查處，發現71-73號樓共有5家“車庫商鋪”。城管部門向車庫業主發出整改通知，責令其在6月27日前停止車庫商業化運營。
昨日中午，記者在天地小區看到，幹洗店仍在營業。瓊山區城市管理行政執法大隊負責人表示，如果這些“車庫店”逾期繼續經營，將根據相關法律法規進行處理。
人民網-妳家有“車庫店”嗎？把小區車庫改成商鋪是違法的。