商業地產的交通流線與建築空間
商業建築空間的價值及其提升是由多種因素決定的。從建築設計的角度來看，商業空間價值的最大化體現在吸引充裕的人群，並讓他們留在這個區域。購物不壹定是我們設計師的愛好，但最近我們要花更多的時間在購物環境中，充分感受和仔細觀察研究，最終找出影響人們選擇購物方向和停留的因素，這對如何設計出有吸引力的商業建築空間起著至關重要的作用。人們在活動中往往利用視覺、聽覺和嗅覺來接收城市環境傳達的信息，然後通過心理活動進行辨別和反應，從而影響人們對目標位置和出行路徑的判斷和確定。這種行為模式受人的行為習慣控制，也受環境影響。其中，有強制性的空間模式，如:行人必須過人行橫道或過街天橋，也有非強制性的空間模式，影響人的心理感受，出行路徑仍由主觀決定。對於給定的商業地塊，充沛的人流量來自於商業建築空間交通系統的有效組織，以及與城市交通系統的有機結合。但是，人的去留因素比較復雜。文化氛圍，感官吸引，甚至空間尺度或者細微的素描處理，都可能成為人們入住的因素。在設計工作中，我們往往通過兩種方式來實現如何構建規劃商業地塊的交通系統，形成有效的購物流線。；1.系統分析地塊對該區域人們生活的影響所導致的行為模式，並將其與建築設計相結合，從而找到規劃設計的切入點，有效組織商業建築的空間運動，進而達到提升商業建築空間價值的目的。
以北京亦莊1R10地塊設計方案為例。該地塊位於北京亦莊開發區住宅圈的核心位置。地塊東西兩側緊鄰開發區兩條主幹道，整個地塊呈楔形，向南朝向這兩條道路的交叉口。在前期調查的過程中，我們觀察了穿越劇情的人，分析了他們對劇情形成的行動軌跡。發現由東向西經過的人，往往選擇從地塊中北部腹地經過，而不是繞過地塊南側。這壹研究成果直接影響到整個商業地塊的動態布局。從東北到西南的流線構成了整個商業街區內部動線的基本走向。商業建築空間和步行系統也是建立在此基礎上的。這種安排符合人們的習慣行為模式，並將為商業建築空間提供豐富的人流。
第二，在現代城市中，人們的交通行為模式受到詳細的城市交通道路系統的限制。如果城市交通系統與商業建築空間有機結合，往往能為商業空間的增值提供必要的條件。
如北京望京K6區商業街設計方案中，由於該地塊靠近城市交通主幹道，除了城市主幹道兩側寬闊的人行步道外，很難找到其他人流來源，該地塊內人們的出行路徑受到城市交通系統的極大限制。因此，如何引導人群進入建築群聚集人氣是提升商業建築空間價值的首要問題。經過實地考察，我們最終認為項目與城市交通道路的緊密聯系和有機結合是唯壹的選擇。在設計中，我們提出了“擴展人行道”的概念。延長人行道的寬度，通過切割商業建築的體量，將其動線分為兩部分。外部動線延續了城市的步行路徑，商業店鋪也是傳統的臨街形式。內部動線將人引入建築群，從商務休閑氛圍、庭院設置等多方面激發人的興趣，創造入住的可能。內外動線之間也實現了自由交流，將整個區域的商業空間與城市步道系統融為壹體。這樣壹來，人們的商業空間和城市交通空間的轉換就會在不知不覺中完成，這就為營造濃厚的商業氛圍提供了條件，從而使這個地塊成為城市環境中充滿活力的場所。
在具體的項目設計中，不同類型的商業建築空間涉及人們購物流線的不同因素，如:與城市歷史記憶的融合；建築的外部形象，在感官吸引等方面起著重要作用。因此，在不同類型的商業建築空間中，最終形成體現商業空間價值的購物流線是壹個綜合的、創造性的過程。雖然用壹兩個簡單的模型很難滿足當今商業項目的需求。但與城市緊密結合的商業街形式和大型綜合商場，還是有壹定的代表性的。我們以這兩種不同的商業模式為例。
商業街是當今許多商業開發項目的亮點。這種空間模式近年來在中國逐漸成為壹種趨勢，因為它靈活開放，可以與城市空間緊密結合。在商業街的空間模式中，以商業行為的動態線為基礎，處處控制商業價值的最大化最為明顯。
以膠州老城商業中心改造項目為例。是膠州市老城區的大型商業綜合體規劃項目。它位於當地的商業中心，周圍建起了壹些中型商場和酒店。南側道路臨江，地塊內還有壹座古老的城隍廟建築。
因為是舊的中央商業地塊的改造，我們需要做的是圍繞購物流線的組織模式和節點設計，恢復和提煉地塊中已經形成和隱藏的商業行為和空間秩序，形成新的商業街，並與城市的歷史、文化、遺跡相連接。
最終設計的連接東西的商業街，既與城市道路平行，又符合城市人流方向，也為爭取更多的人流提供了條件。最重要的是聯系新商圈和老城隍廟廣場，讓傳統和現代的生活聯系起來。我們將保留下來的老城隍廟附近設計為商業街的入口廣場，成為整條商業街東側起點的精彩點，並在城隍廟周邊形成有影響力的歷史背景，給人們留下深刻的記憶，將濱江景觀區帶入視野。
現在的大型商業中心多由模塊化店鋪和加盟店組成，甚至有貫穿幾層樓的旗艦店。店鋪單元的排列組合也可以根據人的購物流線與商業空間的關系，空間元素對人的感官刺激來設計。我們在北京晨運大廈的商業空間設計中做了這樣的嘗試。
兩端入口之間有壹條直通商業街。為了避免產生狹長的單面戶型，將商業街壹分為二，可出租店面數量翻倍。同時，消費者可以更多地接觸不同種類的業務單位。在街角的開闊地帶設置中庭或街道小品、咖啡攤和臨時售貨亭。內部空間也產生了很多有趣的空間，增強了可識別性和入住感。小戶型布置在內街兩側，必要時可靈活擴展為中、大戶型，方便出租。室外的街道都是中等規模的店鋪，建築的角落是商業價值最高的地方，所以設計成大戶型和旗艦店的所在地。建築的西側還設計了下沈式廣場，這樣可以在地上和地下創造出沿室外空間的兩層商鋪，為城市提供了休閑景觀，增加了開發商的商業利益。
購物流線是體現商業建築空間價值的重要因素。我們可以制定壹系列的設計策略，結合實際情況來考慮。綜上所述，設計師在設計工作中應同時最大化業主和商戶的商業空間、消費者的消費和休閑行為以及商業空間對地域環境的社會貢獻。