然而，從8月份開始，多個城市按下了第二批集中供地的“暫停鍵”。8月17日至8月19日，濟南、杭州、沈陽相繼宣布“暫停”或“延期”第二批集中供地。在此之前，已有十余個城市宣布暫停或延期第二批集中供地。
截至目前，深圳、杭州、青島已發布第二批集中供地“暫停”公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地和出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市也調整了土拍規則。
那麽，接下來的集中土拍會怎麽樣呢？優化調整後的土地拍賣規則將如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化會對樓市產生什麽影響？
房地產企業激情“搶地”後
“(房企)在拿地過程中可以適當激進，否則不可能在激烈的土地拍賣市場拿到土地，也就失去了生存的基礎。”金鹿地產集團市場部副總經理寧曉峰此前表示。
據RealData統計，首批集中供地的22個城市中，9個城市住宅用地成交面積占今年住宅用地供應總量的30%以上。其中，上海和武漢占比超過40%；北京占比最高，達到56.32%。
多位房企人士向國家商報記者表示，在“雙集中”供地新政下，對於嚴重依賴公開市場拿地的房企來說，第壹批集中供地的拿地機會不容錯過。於是，各城市第壹批集中供地的熱度逐漸被推高，逐漸演變為集中“搶地”。
“現在就算算計著拿下這塊地不賺錢，為了排名，為了品牌，為了留住專業人才，也要咬著牙拿下。”某房企負責人姜華表示，未來房企在銷售業績排行榜上的排名，取決於現階段土壤儲備的豐富程度。即使這次拿到的土地利潤不豐厚甚至沒有利潤，也可以從其他地方拿回來。
在市場緊張的情況下，上半年房企拿地熱情高漲。根據郝迪的統計。com，首批22個城市集中供地中，融創、保利、招商蛇口等房企拿地金額排名前十，合計拿地金額約3372.9億元，占22個城市土地出讓總額的32%。
記者觀察發現，除了少數高杠桿房企放緩拿地節奏外，部分綠檔“三條紅線”的房企，上半年拿地金額幾乎與去年持平。
以越秀地產為例。據該報報道，今年上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11城市取得23幅地塊，總建築面積約500萬平方米。2020年，越秀地產新增土地22宗，總建築面積560萬平方米。
“無論如何，上半年拿地是為了增厚公司業績。”越秀地產主席兼執行董事林兆元在18年8月30日下午舉行的2021中期業績會上解釋稱，這主要是上半年“雙集中”供地和公司購地合作兩方面因素疊加所致。其中，約565，438+0%的從私人市場獲得的土地恰好安排在上半年，因此這壹金額將大於去年同期。
然而，“拿地壹時爽，事後難收場”卻是很多房企的尷尬寫照。在第壹批集中土地拍賣中，不少頭部房企已經花重金在熱點城市“搶地”，但面對高溢價率和相對苛刻的建設條件，部分房企開始擔心開發利潤有限。
比如杭州第壹批集中土地拍賣，濱江集團就拿下了5塊地。當被問及這些地塊的利潤時，其董事長齊金星表示，“力爭實現1% ~ 2%的凈利潤水平”。
首批22個城市集中供地，廈門、合肥等10城市平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛看來，“第壹批土地集中拍賣的細則並沒有抑制溢價率，反而進壹步壓縮了房企的利潤。”
“土地收購價格預測可以適當激進，但不能盲目激進。需要對項目價格預測做出合理的分析判斷，以確定該地塊與競品相比是否存在價格‘跳漲’因素，這是價格預測是否適當激進的前提。”寧曉峰說。
“不可否認，壹些城市的壹些高溢價地塊確實存在風險，不排除未來出現面包價格甚至面粉價格上漲的可能。”58安居客房地產研究院分院院長張博認為，第壹批集中供地城市分化，部分城市土地溢價率明顯提升。在嚴格控制地價的城市，包括上海、北京，在房企自身財務穩健的前提下，可以保證合理的利潤。
“聯合征地”應對風險
“雙集中”供地新政下，誰拿了地？根據郝迪的統計。com，第壹批集中供地中，10強企業中有5家是國企，50強企業中有22家是國企。
中指院數據顯示，今年上半年，百強房企拿地總額達6543.8+0648.5億元，同比增長4.6%，門檻值37億元，較去年同期大幅提升。百強房企以招拍掛方式取得的土地總額占全國300個城市土地出讓金的55.9%。從拿地數據來看，房企布局更多集中在壹二線城市和核心城市群。
值得註意的是，集中供地新政對房企資金實力是極大考驗。為了減少前期的資金投入和後期的經營風險，“聯合拿地”成為了很多房企的拿地策略之壹。在首批集中供地的22個城市中，濱江集團以67%的聯合拿地比例領先，金科、卓悅、首開均保持60%以上的聯合拿地比例。
從城市來看，以廣州為例，4月底，第壹批集中供地* * *出讓42宗地塊，總投資906億元。國家商報記者梳理近期公布的地塊規劃方案發現，對於大部分高總價、高溢價的地塊，房企不僅傾向於前期聯合拿地，後期也會聯合開發。
在廣州白雲區，鄭融以20.9億元競得鐘落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，樓面價16658元/平方米，將與新城控股聯合開發。招商局攜手弘陽以35.9億元拿下白雲區石門街朝陽連欣東街地塊，溢價率15.4%，樓面價26643元/平方米，將由南國置業聯合開發。
此外，金地以溢價率31.5%，樓面價11038元/m2競得增城區中心鎮新新公路東側地塊，將與景泰野夫聯合開發。
然而，在“三條紅線”和地方樓市調控力度不斷加大的情況下，並非所有的聯合拿地開發都會壹帆風順。前不久，杜松股份的退地風波，讓業界看到了聯合拿地開發的另壹面。由於這是集中供地後的首例退地，因此也引起了業內的廣泛關註。
8月10日，杜松發布公告稱，因祥生控股及寶龍地產相關公司突然違約，給公司短期資金安排帶來較大壓力，故撤回與祥生控股合作的杭城8號地塊。但在隨後的回應中，寶龍地產表示，與杜松簽署合作備忘錄只是雙方合作誠意的體現，實際細節以簽署合同為準；祥生控股表示，它沒有與杜松簽署任何協議。
根據計劃，杜松今年的征地金額為25億至35億元。杜松在杭城第壹批集中土拍中拿到5塊地，總金額45.84億元，明顯超過年度計劃。因為合作開發中的問題，宋度寧寧願賠5000萬，也要把杭州的競拍地還回來。此次退地違約金也占到了杜松2020年凈利潤(321億元)的15.58%。
集中土拍規則的優化與調整
“雙集中”供地新政旨在降低土地市場熱度。中指院數據顯示，今年上半年，全國土地市場呈現“量縮價漲”態勢。例如，在第壹批22個城市的土地集中拍賣中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，重慶、廈門的樓面價均上漲45%。顯然，第壹批集中供地並沒有達到“平抑地價”的預期目的。
那麽，接下來的集中土拍會怎麽樣呢？其變化會對樓市產生什麽影響？8月6日，深圳宣布暫停原定於8月9日掛牌的22宗地塊使用權出讓；8月11日，青島宣布第二批100宗地拍賣因故“終止”；8月18日，杭州宣布31住宅用地終止掛牌，這是杭州第二批集中供地時間的第二次延長。
此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均推遲了第二批集中供地和出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市也對土地拍賣規則進行了優化調整。
對於多個城市停止或推遲第二批集中土地拍賣，業內普遍認為“土地拍賣規劃將面臨調整”。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確第二批核心城市土地出讓政策調整，包括競買企業需具備房地產開發資質、加強對房地產企業購地資金來源的審核、土地出讓金上限限制在15%等。不得通過提高底價、競建等方式擡高實際房價。達到上限後，通過搖號、壹次性報價、競價方案確定土地權屬。
國家商報記者發現，天津、福州等部分城市在暫停或延期公告中調整的第二批集中土拍規則與上述消息基本壹致。
例如，8月13日，福州宣布第二批集中土地拍賣延期至9月，同時調整19地塊最高價，最高溢價率不超過15%。此外，調整還涉及限制競買人範圍、競買人資金來源、搖號規則調整、多宗地塊出讓條件優化等。
8月10日，天津明確將61地塊公開掛牌截止時間調整為9月10日，並將此前的最高溢價率由50%以下統壹調整為15%以下。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價後，通過搖號方式確定中標人。
“這樣的話，就有利潤了。樂觀估計可以達到5%到6%的利潤率。”中糧杭金衢投資負責人劉告訴全國商報記者，部分企業已經調整資金，盯上了第二批集中土地拍賣。隨著土地供應規模的增加和土地供應質量的提高，房企拿地的機會可能會大幅增加。
值得壹提的是，無錫第壹批土拍16地塊中，14地塊為“地價觸頂用於競爭性租賃或建設”，在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為“全部地塊觸頂搖號”，目的是抑制地價過快上漲，達到嚴控地價的效果。實際效果也是相當明顯的。無錫第二批集中土地拍賣溢價率為4.1%，明顯低於第壹批12.39%的溢價率。同時，很多地塊的實際地價都控制在合理水平。
“土地規則的調整對房企來說是壹把‘雙刃劍’。壹方面推動建立房地產聯動機制，限制房價，控制地價，提升品質。同時保證房企開發的合理利潤，降低房企非理性競爭可能帶來的市場風險。"張博認為，另壹方面將加強房企資質審核，通過完善審核流程和相應標準，提高穩定房企的拿地概率，土地市場也將加速房企的"優勝劣汰"。
以天津為例，某頭部房企IR劉偉告訴國家商報記者，本市第二批集中供地規則調整後，核心是嚴控地價，削弱土地市場競爭自由度，以提高房企整體拿地利潤率。如果其他城市效仿天津，改變土地拍賣規則，第二批集中供地利潤率有望大幅提升，房地產板塊的底層邏輯可能被改寫。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李看來，“地方拍賣規則的調整短期內不會改變行業趨勢。但在微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋質量，已經基本成型。高標準的競爭也會大大減少之前的還原和精裝到空白的現象。"
地方拍賣規則調整利好房企
第二批集中土拍規則的優化調整，會對房企未來布局產生哪些影響？
“在壹定程度上，頭部房企的快速擴張將受到限制，高杠桿、快速周轉的傳統模式將受到挑戰。”第壹太平戴維斯深市公司董事總經理吳銳對《全國商報》記者表示，開發商的主流模式會以已經進入的重點城市布局為主，在已經進入的重點城市的運營效率和市場份額上下功夫，短期內布局新城市的計劃會減少。
“預計未來集中供地的城市會擴大，不排除部分熱點三線城市也會加入集中供地的行列。”張博認為，長三角、大灣區等主要城市群的三四線城市仍將是房企的重點。
“目前金融管控的嚴厲程度是前所未有的，商業票等非標融資渠道都有可能被納入管控。這樣壹來，企業前端拿地的動力和可能性就降低到了很低的水平。”杭州某大型房企負責人林廣友告訴全國商報記者。
比如某頭部房企浙江區域招商和拓展負責人汪洋說，他熟悉的壹家全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大部分都因為地價太高而無法入賬。有些地塊想“求合作”也很難找到合作夥伴。有些地塊雖然找到了合作夥伴，但最終因為沒有利潤而變成了“互鬥”:壹個指責對方違反企業規則，壹個指責對方侵犯名譽權。
對於房企拿高價地彌補空間後的利潤，壹位不願意透露姓名的業內人士告訴記者:壹是試圖通過同壹地塊上不同的產品設計來增加利潤，或者去其他城市補欠賬；其次，有土地和項目的房地產企業可以向供應商融資，維持信用等級和成交量規模，然後通過股票和債券融資。但這種操作有放松賭市的成分，也會埋下債務逾期不還的潛在風險。
“今年上半年企業拿地的情況和2016、2017年頗為相似，企業搶地導致地王頻發。”明源房地產研究院主編艾振強認為，早些年搶地的副作用在接下來的兩三年開始顯現，導致壹批房企要麽倒下，要麽還在苦苦消化高地價帶來的虧損痛苦。這壹過程將持續數年。即使是以穩健著稱的公司，在囤積了大量土地後仍感到擔憂。
艾振強認為，第二批集中土地拍賣規則的調整，對於避免行業過度集中，避免多家壟斷形成寡頭壟斷格局，將起到很大的作用。這樣也可以避免壹個企業的礦爆危機波及整個產業鏈上下遊，導致行業震蕩調整的事件發生。同時，這也將要求開發商以長遠的眼光調整自己的戰略布局。
在第壹批22個城市的土地集中拍賣中，雖然部分熱點城市溢價率較高，但對於頭部房企來說，由於其融資基本都是自有資金配置，因此可以保持很低的利潤，即使有2%~3%的利潤。但這樣的利潤率是很多中小房企難以承受的。
在更加嚴格的土地和金融規則下，如此“滾動”的實力懸殊導致頭部房企和國企基本拿地，而中小房企的生存空間越來越小。
隨著第二批集中供地規則迎來優化調整，部分中小房企可能迎來發展機遇。“建立有效的購地審查，有利於維護房地產企業，尤其是地方國企或有大股東背景的中小房地產企業購地的公平性。資金來源可能會受到限制，同等規模的民營房企機會增加。資源不均衡的狀況可能會得到改善。”韓毅智庫主任俞曉宇表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間將得到提升。
“隨著第二批集中供地重點城市對土地拍賣規則的調整和優化，三四線城市也開始‘跟風’調整規則，所以這個趨勢是可以看到的，也是可以預期的。”毛對說:
“回過頭來看，第壹批集中供地沒有賣地或少拿地的房企是幸運的。”在林廣友看來，上半年拿地的公司很大壹部分可能真的不賺錢，但下半年在土地拍賣新規則下拿地，或許能贏得壹些利潤空間。
事實上，除了集中供地，很多房企都瞄準了供地不集中的三四線城市。記者梳理發現，今年上半年，浙江僅湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地有少數房企參與土拍拍賣，而蘇北徐州、淮安等地土拍溢價率頻頻創出新低。
“集中供地的基本利潤比較薄，但非集中供地的城市利潤空間會更大。”在毛看來，很多土地供應不集中的三四線城市，近期出現了地方拍賣市場的低迷，地方拍賣溢價率再創新低，這對於中小房企來說可能也是壹個機會。
上半年“雙集中”供地政策對各地供地節奏有不同程度的影響。RealData統計顯示，22個城市以外的三四線城市規劃建築面積比2019年和2020年下降20%至30%。但隨著“兩集中”供地常態化，下半年這些城市可能會趕上節奏，加大供應。