房地產去庫存的新常態悖論
“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”
相關公司的股票走勢
中國石化
是新常態提出以來最中肯的指引。如果妳做到了，這將是新的常態。令人不解的是，原本適用於所有過剩行業的“去庫存”似乎成了房地產行業的壹劑良方。至於這個藥方拋出後會帶來什麽，有點壹廂情願。
去庫存其實就是用政策創造市場。
庫存多了意味著供大於求，市場的反應應該是降低價格，減少供給，刺激需求的增加。壹段時間後，供給被壓縮，庫存被消化，供需平衡。
但政府似乎並不想這麽做。只是這樣壹來，政府壹去囤貨，市場立馬興奮得跟打了雞血壹樣。房價不跌反漲，漲的瘋狂還得用壹個新名詞來形容，叫跳起來。買家爭相購買(引人入勝)。不管它有多貴，他們都有能力和勇氣去買。政府還提高了賣地精神，建不了牛市就建房市！果然，賣地反復賣地王。高地價讓所有高房價有了底氣:不是最貴的也會更貴。買！買！！買！！！
由此觀察政府的意圖，是把房地產去庫存作為抑制經濟衰退的逆周期措施，期待房地產重新啟動。所以所謂去庫存，就是用政策創造市場。比如解除壹些政策限制釋放購買力，完善金融政策讓買房困難的人(比如年輕白領)可以加杠桿，針對城市裏的農民，給他們住房補貼，政府買房發展公租，鼓勵開發商把庫存改為租賃經營，鼓勵特許二房東公司，發展租賃市場。且不說這些政策的實際效果，但很少有行業能得到這樣的照顧，政府會親自為行業解決問題。這不經意間道出了中國房地產的生存密碼:政府是這個行業最大的利益相關者。
無論如何，市場在壹定程度上被激活了。接下來政府希望看到的不僅僅是房地產行業本身重拾升勢，更重要的是鋼鐵、水泥、煤炭、電力等諸多行業。將解除因被拉而導致的產能下降的壓力。沒人願意深究。這是新常態還是舊常態？經濟增長理論已經說明，壹個國家經濟發展階段的轉變是以主導產業的轉變為標誌的。過度依賴房地產來推動增長，導致了產業結構的諸多弊病。如果不註重主導產業的轉型，仍然依靠房地產的拉動走出低谷，想用熨平周期來代替經濟增長階段的轉型。當然，我們可以理解政府對於新的主導產業成長不起來的無奈，但沿襲舊體制也不會有新常態。這樣，整個產業結構去產能、去杠桿、降成本的難度無疑會加大。飲鴆止渴，左右供不應求。
違背正義的增長還會持續多久？
房地產行業的舊格局難以撼動，有著深刻的原因。
自20世紀90年代以來，中國的房地產行業似乎無法用市場機制的供求關系來觀察和引導。房子建得越多，房價越高。即使出現短期回調，接下來也會是更猛烈的報復性上漲。而且價格越高，買家搶購越多，價格失去了調節供求的功能。原因在於，中國的房地產市場不再是簡單的住宅消費品市場，而是具有強烈的投資和投機性質的商品市場。但如果要抑制投資，打擊投機，國外有很多成熟的經驗和政策選擇。但中國房地產市場的這壹屬性從未得到認真管理。
更深層次的原因是，中國政府是房地產市場的最大推動者。這不僅是因為地方政府壟斷了發展所必需的土地供應和土地交易，更重要的是，地方政府通過這種壟斷所獲得的收入早已成為最短、最大的單壹財政收入來源。有分析說，土地收入已經占到壹些地方財政的60%，無法想象沒有這壹塊，地方政府如何履職。所以政府的立場不是很關心房地產市場的屬性是消費、投資還是投機。政府只關心保持市場繁榮和出售土地。
中國的房地產業不再是企業建造房屋滿足消費者住房需求的簡單生產活動，而是為政府創造財政收入的活動。是這個行業的硬核，也是政府創造財政收入最強大的需求。無論市場如何變化，政府都必須出售土地來充實財政。面對這種迫切需求，高房價、長杠桿、高金融風險、產能過剩都不足以讓政府調整立場。因為沒有其他出路。這是中國房地產行業不規範的根本原因。在這樣的基礎上，房地產調控只是政府左手和右手的鬥爭，真的不會有結果。
房地產作為主導產業，對經濟增長起到了巨大的引領作用，讓很多地方繁榮起來。但不可否認的是，這個行業的發展是極其負面的。對土地收入的唯壹需求使得房地產行業畸形發展，成為鋼鐵、水泥等多個部門產能過剩的重要原因，也使得中國金融業隱藏著巨大的風險。
更為嚴重的是，房地產業的這種發展模式早已偏離了社會主義市場經濟的正確方向，有悖於正義的增長，正在日益擴大國民財富的不平等分配。
首先，政府在住房這壹基本民生領域推卸了公共服務職能。這使得當代中國的城市人口普遍成為房奴。在他們人生中最美好的歲月裏，他們不得不勒緊褲腰帶，努力賺錢，努力生活，以還清房子的債務。
其次，政府以國有的名義壟斷土地市場，不惜與民爭利，強行驅逐。
再次迷戀拍賣出讓方式，壹線城市樓面地價已經到了每平米幾萬元還不思改革。在這個市場的政府、開發商、購房者三方關系中，政府實際上已經和開發商形成了* * *利益體，人們要爭著被宰，只是因為早宰的肉比晚宰的少。有的人是剛需買房，這是關鍵。政府的政策還是幫開發商賣房，然後再賣。這使得中國的房地產行業成為了權勢集團搶奪國家財富的通道，草根階層的財富被迫向上流動並集中。表面上看，好像妳弄了壹套房，壹次價值百萬以上。好像買了房子就有錢了。其實就是遮風擋雨，放個床睡覺的必需品而已。代價就是欠了差不多壹輩子的債。壹旦斷供，妳可能還會流落街頭。把改革開放的偉大成就以這樣的畫面展現在普通大眾面前是不合理的。
不能讓這種違背正義的增長繼續進入新常態。
期待壹場真正的供給側改革:新的房地產業態，政府賣房，不賣地。
供給側現在是個熱詞，什麽都可以放進去。但是，房地產去庫存是反供給側改革的。新常態的房地產需要真正的供給側改革。
如果粗略分析壹下，房地產企業的業務壹般是這樣的:拿地(有時候開發前需要做準備)、規劃設計、樓宇開發，也就是蓋樓、銷售(有些私人擁有的物業出於商業目的需要招商)，有些可以延伸到物業管理。在這些業務中，唯壹真正不可替代且必須由房地產企業完成的，就是向政府交錢獲取土地。這就是房地產企業對政府的價值。其他業務其實沒有行業門檻。例如，建築設計院壹直承擔各種建築設計，而蓋樓有大量的建築企業。樓盤的銷售早已被開發商委托給專業銷售公司，入住後的物業管理也是如此。很多房地產企業都是利用外部委托來完成開發過程中的所有工作。這恰恰說明，蓋房子不僅僅是房地產企業可以做的生產活動，這為供給側改革提供了客觀依據。
供給側改革最重要的是政府自割喉，恢復房地產行業主體——住宅行業的民生屬性。要把這壹塊從房地產開發商那裏剝離出來，交給提供公共服務的政府。這樣的業態變化，使得基本人群的住房供給可以由政府控制，從而使房價保持在壹個合理的水平。而且政府可以通過委托的方式，通過設計院、建築工程企業、建設監理等各個環節，順利組織完成開發過程。由於政府直接出售和出租，房地產開發商將不再參與分成。政府直接收取的房款和租金超出成本的部分，仍然可以成為財政收入的來源。所以，政府對自身的操作並不造成自傷。
政府不再依靠房地產開發商創造財政收入，於是瓦解了他們的利益聯盟。隨著工薪階層的住房需求不再依賴於房地產商，房地產商可以只為富人蓋房子。“窮人”也不必扛著杠桿去跟富人搶購。這樣，高房價並沒有給整體經濟帶來任何風險。
因為業態的變化，也就是開發方式的變化，並不會引起整個行業開發量的巨大波動，住宅開發對其他行業的正常拉動不會消失。而且住房恢復了民生屬性，抑制了投資，限制了投機，行業發展會更健康。
如果新常態房地產行業按照上述格局發展，中國其實不需要那麽多房地產企業。改革開放過程中鄉鎮企業發展起來後，從90年代開始，地方政府以壹定資質為標準，對很多行業進行了整頓，實際上就是壓縮產能。現在的房地產行業也要按照壹定的資質標準來審核。這樣，去庫存就可以和去產能掛鉤了。
房地產的供給側改革並不復雜，沒有可控的風險。關鍵是要有主持正義的決心。這就是難點。